Als ik het voor het zeggen had. En ik was hoofdstedelijk corporatiedirecteur dan gaf ik mijn huurders per direct kooprecht. Er is immers geen stad met zo’n onevenwichtige woningvoorraad als Amsterdam. De absolute overmaat aan sociale huurwoningen aan de ene kant en het schrijnende tekort aan betaalbare koopwoningen aan de andere hebben immers allerlei perverse effecten. Illegale onderverhuur, een compleet vastzittende woningmarkt door het gebrek aan doorstroming en een naar de randgemeenten vluchtende middenklasse om maar eens wat te noemen. Daarbij zou ik me, zeker onder het huidige, weinig corporatievriendelijke gesternte, ernstig zorgen maken over het geringe maatschappelijke rendement dat ik nu uit ‘mijn’ woningvoorraad haal. Kwestie van tijd tot iemand écht komt doorvragen waarom ik mensen met een bovenmodaal inkomen zwaar gesubsidieerd blijf huisvesten. Landelijk wordt 30 procent van de huurwoningen bewoond door deze “bovenmodalen”, het zou me niet verbazen als het in Amsterdam om de helft van de voorraad gaat…
Wrijven helpt niet, dus ik zou ‘out of the box’ een paar forse stappen zetten. Om te beginnen krijgen al mijn huurders een brief, met het aanbod om een woning te kopen. Dat kan vaak hun eigen huurwoning zijn, maar dat hoeft niet altijd. Omdat ik geleerd heb van wat in Engeland met het Thatcheriaanse ‘right to buy’ misging, houd ik geen grote, ongeclausuleerde uitverkoop, waarbij vooral slechte complexen over de schutting worden gekieperd. Ik verkoop daarom alleen woningen met een redelijk toekomstperspectief. Huurders die in een complex of buurt ‘met beperkte houdbaarheid’ wonen, maar toch graag willen kopen krijgen een ander aanbod. Alle geïnteresseerde kopers kunnen óf marktconform kopen, óf in een eerlijke tussenvorm, waarbij ze 25 procent korting krijgen en in ruil daarvoor de waardestijging delen met de corporatie. Ervaringen in den lande laten zien dat deze tussenvormen mateloos populair zijn. Zeker voor Amsterdam verwacht ik er veel van, omdat het de huidige kloof tussen voor bovenmodalen té hoge koop- en té lage huurprijzen kan dichten. In alle gevallen zorg ik voor garanties voor toekomstig onderhoud en houd ik de woningen ook na verkoop aan een dun touwtje door een aanbiedingsplicht in het koopcontract op te nemen. Daarmee is het mogelijk om in de toekomst, mocht de wijk achteruit gaan, de woningen weer in te kopen.
Vervolgens gaat mijn maatschappelijke rendements-meter lopen. Het begint ermee dat mijn klanten, die nu nergens naartoe kunnen, ineens een keuze hebben. En mensen die zélf ergens voor kiezen wonen daar leuker… Mooi meegenomen is ook dat voormalige exclusieve sociale huurwijken gemengd raken. Mogen daar nu alleen mensen met écht lage inkomens huren, straks kunnen ook de middeninkomens er – al dan niet met korting – kopen. De zogenaamde scheefheid verdwijnt als sneeuw voor de zon. Voorts laat onderzoek zien dat huurders die hun woning kopen stevig gaan investeren. De binding met hun woning én met de buurt wordt een andere. Ze krijgen zelf immers ook belang bij het leuk houden en maken van hun buurt. Maatschappelijke meerwaarde boek ik ook doordat verkoop tot méér arbeidsparticipatie blijkt te leiden. Voor velen blijkt de kans woningeigenaar te kunnen worden een extra duwtje in de rug om economisch actiever te worden.Tenslotte maakt deze grote, maar verantwoorde uitverkoop erg veel kapitaal vrij dat nu maatschappelijk maar matig rendeert. Dat zette ik in op drie speerpunten, op voorwaarde van brede maatschappelijke instemming en échte prestatieafspraken met mijn belanghouders. Eén: bouwen, bouwen, bouwen, met een accent op de groepen die nu onvoldoende aan de bak komen: starters, middeninkomens, grote gezinnen en ouderen. Twee: een offensief om de tekorten in het souterrain van de woningmarkt op te lossen. Het is een kwestie van beschaving om juist de mensen die méér nodig hebben dan alleen een dak boven hun hoofd (dak- en thuislozen, junks, ex-gedetineerden enzovoorts) fatsoenlijk te huisvesten. Drie: gericht, massief en breed interveniëren en investeren in de complexen en wijken met ‘beperkte houdbaarheid’. Niet alleen in stenen, maar met het oog op perspectiefverbetering voor de mensen die er nu wonen. Zoekend naar hoe je als corporatie meer als trampoline en minder als vangnet kan fungeren: bijvoorbeeld door de keten wonen-leren-werken beter te (helpen) organiseren.
De SEV start dit najaar met een experimentenprogramma ‘Right to buy’. Benieuwd of ook Amsterdamse corporaties meedoen. Wie durft?