Buitenlands geld blijft boven markt zweven

Het grote geld dreigt aan de regio Amsterdam voorbij te gaan
Buitenlands geld blijft boven markt zweven

Buitenlandse beleggers hebben grote belangstelling voor de Nederlandse woningmarkt, maar het ontbreekt aan voldoende aantrekkelijke woningportefeuilles. Evenmin is er genoeg aanbod op de nieuwbouwmarkt. Daardoor dreigt het grote geld ook aan de Amsterdamse regio voorbij te gaan.

Bouwproductie Amsterdam
In 2013 heeft Amsterdam 930 vrije sector huurwoningen in aanbouw genomen. Over de eerste acht maanden van dit jaar staat de teller op 569 vrije sector huurwoningen. Het aantal bouwplannen vertoont een stijgende lijn, maar het Ontwikkelingsbedrijf verwacht dat pas in 2015 sprake zal zijn van een substantieel hogere productie in de vrije huursector. Zie voor meer nieuwbouwcijfers de Woonbarometer.

Er zijn veel buitenlandse partijen die maar al te graag in Nederlandse huurwoningen willen investeren. Aldus Marijn Snijders, directeur van adviesbureau Capital Value: “Wij doen regelmatig onderzoek naar de belangstelling van internationale beleggers voor de aankoop van huurwoningen. En we zien een belangrijke nieuwe ontwikkeling. Van de tweehonderd internationale vastgoedinvesteerders die we hebben benaderd, geeft bijna een kwart aan belangstelling te hebben voor aankoop van Nederlandse huurwoningen. Daarvan is inmiddels ruim de helft bezig met acquisities of de beoordeling van woningportefeuilles.”
Tot enkele jaren geleden beperkte de belangstelling van dergelijke investeerders zich volgens Snijders vooral tot Duitsland. “De afgelopen twee jaar vonden al meer transacties plaats in het Verenigd Koninkrijk en Scandinavië. Nu verplaatst de belangstelling zich naar Nederland. Dat heeft vooral te maken met de prijsontwikkeling in ons land. In Duitsland zijn woningen de afgelopen jaren aanmerkelijk duurder geworden, terwijl in Nederland de prijzen flink omlaag zijn gegaan. Het gevoel ontstaat dat in ons land de bodem is bereikt en dat in de toekomst interessante rendementen kunnen worden behaald.”
Recente aankopen zullen die markt volgens hem alleen maar verder aanwakkeren. “Capital Value heeft bemiddeld bij de verkoop van een grote portefeuille van Vestia. We merkten daarbij dat de Nederlandse woningmarkt erg in trek is. De Duitse belegger Patrizia heeft de portefeuille uiteindelijk verworven, maar er zijn veel andere grote partijen die aankopen willen doen.”

Groot geld

Het gaat om groot geld. Volgens Capital Value hebben internationale beleggers meer dan 1 miljard euro beschikbaar om in Nederlandse huurwoningen te investeren. Wim Wensing, directeur Investment Management van belegger en ontwikkelaar Amvest, spreekt dat niet tegen. Volgens hem is investeren in woningen op dit moment aantrekkelijk: “In onze huidige tijd leveren staatsobligaties maar weinig op en zijn woningbeleggingen stukken interessanter. De verhouding tussen het rendement op woningbeleggingen en die op staatsobligaties is de afgelopen jaren drastisch gewijzigd” (zie grafiek).

Rendement woningbeleggingen (grafiek)
Bovendien voorziet Wensing een stabiele vraag naar vrije sector huurwoningen, zeker in de noordelijke Randstad. “De toegang tot de sociale woningmarkt is beperkt, de hypotheekregels zijn aangescherpt en onze steden zijn in trek bij actieve, dynamische young professionals. Niet zelden betreft het alleenstaanden. Zij hebben minder interesse in het bezit van een woning, maar willen wel graag in een goed appartement in een aantrekkelijke stedelijke omgeving verblijven. Het aanbod in de vrije sector is nog heel beperkt.”
Buitenlandse belangstelling
Woningbouwregisseur Bob van der Zande van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam ontvangt met grote regelmaat buitenlandse investeerders. Partijen van heel verschillend kaliber: van grote Amerikaanse durfinvesteerders en zeer omvangrijke buitenlandse pensioenfondsen tot exclusieve bankiers die beleggingen verzorgen voor gefortuneerde families en wat kleinere fondsen. “Iedereen kijkt met een eigen blik naar de mogelijkheden om in Amsterdam investeringen te doen. Niet zelden hebben zij grote investeringsbedragen beschikbaar. Soms denken ze ook aan producten die wij nauwelijks kennen. Kortgeleden nog hebben we een exclusieve Duitse bank rondgeleid. Zij investeren voor rijke families in full-service appartementen voor de uiterste bovenkant van de markt. Een dergelijk woningaanbod kennen we in Amsterdam nog nagenoeg niet.”
Van der Zande ziet bij beleggers vooral belangstelling voor bestaand bezit. “Er komen ook partijen langs die zich oriënteren op de nieuwbouwmarkt, maar bij veel van hen bespeur ik meer belangstelling voor de overname van bestaand bezit. Dat zien ze als een goede manier om de plaatselijke markt beter te leren kennen. Maar het aanbod is zeker niet in grote volumes voorhanden.”

Strenge regelgeving is drempel

Juist de corporaties in de regio Amsterdam hebben grote woningportefeuilles. Zijn zij in navolging van Vestia van plan op grote schaal bestaand bezit te verkopen? “Reken daar maar niet al te sterk op”, zegt René Grotendorst, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Rochdale. Hij wijst er op dat verkoop van corporatiebezit aan strenge regelgeving is onderworpen. “Feitelijk mogen we van de minister alleen complexen verkopen die uiteindelijk voor 90 procent kunnen worden geliberaliseerd. Dat maakt de spoeling dun.” Hij schat dat hooguit 3 procent van de zevenhonderd complexen voor eventuele verkoop in aanmerking komt.
Maar er is meer. Grotendorst: “Beleggers zoeken naar kwalitatief goede woningen op aantrekkelijke locaties. En ze hebben een voorkeur voor niet al te ingewikkelde complexen: zoveel mogelijk geliberaliseerd en zonder een vereniging van eigenaren. Bovendien wordt niet al te veel geld geboden. Feitelijk gaat het dan om woningen die een corporatie zelf heel goed kan verhuren. Waarom zou je die dan van de hand doen? Dan moet de financiële nood bij een corporatie echt heel hoog zijn. Dat is in Amsterdam, ook bij de minder rijke corporaties, niet aan de orde.”
Wat dan nog voor verkoop overblijft, betreft complexen die niet goed in de eigen portefeuille passen. Verkoop aan een buitenlandse partij ligt vervolgens niet voor de hand. “Als we al wat in de aanbieding hebben, dan komen die woningen niet gauw in buitenlandse handen. Daarvoor is het volume simpelweg te klein. Dat is niet erg. Er is meer dan voldoende binnenlandse vraag,” aldus Grotendorst.
Dat beleggers op het vinkentouw zitten bleek dit voorjaar toen Rochdale een leegstaand woningcomplex aan de rand van de Zuidas in de verkoop zette: “Ondanks de verplichting tot renovatie, bleek de belangstelling veel groter dan we  hadden verwacht. Uiteindelijk hebben elf of twaalf partijen een bod uitgebracht. De interesse kwam van een heel gevarieerd gezelschap: van grote institutionele partijen en durfinvesteerders tot kleine particuliere beleggers.”
Amvest-topman Wienke Bodewes lanceerde kortgeleden een alternatieve weg om meer corporatiewoningen te kunnen verkopen. Hij stelt voor corporatiebezit onder te brengen in een speciaal vastgoedfonds. Naast beleggers zouden corporaties daar ook voor 20 procent in moeten deelnemen. Door dat gedeelde eigendom zou de strenge regelgeving kunnen worden omzeild. Grotendorst ziet er niks in. “Een corporatie die bezit wil afstoten, wil daadwerkelijk van zijn bezit af. Deels eigenaar blijven is dan niet heel erg aantrekkelijk.”

Ga bouwen!

Volgens Grotendorst liggen de echte kansen voor beleggers in de nieuwbouw. “Dan gaat het echt niet alleen om woningen binnen de Ring. Wij hebben sinds 2011 zowel in Amsterdam-Zuidoost, als in Amsterdam-Noord en in Diemen goede zaken gedaan met institutionele beleggers en nieuwbouw koopcomplexen omgezet in huurwoningen.”
Ook Van der Zande hoopt dat buitenlandse beleggers de weg vinden naar de nieuwbouwmarkt. Aan de gemeente zal het volgens hem niet liggen: “We staan tegenwoordig veel meer open voor de komst van nieuwe partijen. We kennen een helder grondprijsbeleid, houden goed rekening met de wensen van investeerders bij de bouw van vrije sector huurwoningen en we proberen partijen die de weg in de stad nog niet zo goed kennen, in contact te brengen met ontwikkelaars. Bovendien hebben we onze organisatie ingrijpend aangepast.”
Tot veel transacties heeft dat nog niet geleid, zo erkent ook Van der Zande. Kan de gemeente nog meer doen? “De afgelopen jaren hebben we een aantal tenders voor middeldure vrije sector huurwoningen op de markt gebracht. Daarbij hebben we op verschillende manieren geprobeerd bouwproductie te realiseren. Niet altijd hebben partijen trek om met elkaar te concurreren. Wellicht is het raadzaam te bekijken of we vaker met één bepaalde partij tot afspraken over een bouwvolume kunnen komen. Aan de andere kant geldt: we willen wel een bepaalde garantie dat er wordt gebouwd. We hebben geleerd van het verleden. Als er niet wordt gebouwd, dan moet het mogelijk zijn de grond aan een andere partij uit te geven.”

“Nog te veel gedoe”

Grotendorst ziet ook dat de gemeente Amsterdam zich opnieuw uitvindt. Toch is er naar zijn smaak nog te vaak te veel gedoe.“Beleggers willen bovenal zekerheid. Het is niet zo erg als er één of twee jaar moet worden gewacht – de verkoop van een bestaand complex neemt ook veel tijd in beslag - maar er moet wel duidelijkheid bestaan over start bouw en termijn van oplevering. Maar in de praktijk blijkt de verstrekking van de definitieve omgevingsvergunning een ongewisse zaak.” Hij praat uit eigen ervaring. Rochdale ontwikkelt voor Bouwinvest woningen in de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost. “We zijn zomaar maanden kwijt met gesprekken met Monumentenzorg over de precieze plaatsing en uitstraling van nota bene een nieuwbouwblok.”
Grotendorst ziet nog een ander knelpunt: het zou inmiddels ontbreken aan voldoende ontwikkelcapaciteit. In de crisisjaren zijn veel grote ontwikkelaars van de markt verdwenen. En de nog aanwezige - veelal aan bouwbedrijven gelieerde - ontwikkelaars ondervinden de gevolgen van de economische malaise. Ook corporaties hebben hun ontwikkelbedrijven stevig ingekrompen. “Het ontbreekt nu aan mogelijkheden snel voldoende complexen te ontwikkelen. Amsterdamse corporaties kunnen met hun eigen ontwikkelbedrijven deels in de vraag voorzien, maar dat is geen structurele oplossing. Projectontwikkeling voor beleggers hoort niet bij onze kerntaak.”

Onvoldoende projecten

Wensing is het daar mee eens. “Twee jaar geleden hadden wij allerlei aantrekkelijke woningprojecten in de pijplijn, maar ontbrak het ons aan investeerders. Nu is het andersom: er zijn voldoende potentiële investeerders, maar het ontbreekt aan voldoende projecten. De mogelijkheden voor acquisities zijn beperkt.”
In tegenstelling tot veel andere beleggers beschikt Amvest wel over een eigen ontwikkelbedrijf. “We proberen in eigen huis de productie te verhogen. Daarvoor trekken we nieuwe mensen aan. Ook durven we wat meer risico te nemen. Voor het Cruquiuswerkgebied aan de zuidkant van het Oostelijk Havengebied in Amsterdam-Oost dachten we aanvankelijk aan ontwikkeling van twee bouwblokken. Nu werken we aan de ontwikkeling van vier woongebouwen.”
Als niet op korte termijn voldoende projecten voorhanden zijn, dan gaat wellicht het momentum voor Nederland verloren en zoekt het grote geld een andere weg, zo waarschuwt Wensing. Snijders wijst in dit verband nog op een ander risico. “De economie trekt weer wat aan. En de koopwoningmarkt bloeit enigszins op. Dat kan ertoe leiden dat gemeenten de focus verleggen en weer meer inzetten op koopwoningen. Dat is voor de korte termijn financieel gunstig, maar dan blijft er een ernstig tekort aan vrije sector huurwoningen bestaan. Het zou beter zijn als gemeenten een degelijke visie ontwikkelen op de gewenste samenstelling van de woningvoorraad voor de lange termijn.”
Kan meer samenwerking tussen de grote steden helpen? Is het denkbaar dat Amsterdam bijvoorbeeld samen met Rotterdam, Utrecht en Den Haag de gronduitgifte bundelt? De grote steden zouden volgens Van der Zande heel goed gezamenlijk gesprekken kunnen voeren met buitenlandse partijen. Maar gekoppelde gronduitgifte lijkt hem te ingewikkeld. “Iedere stad heeft een eigen werkwijze en zijn eigen bestuurlijke en financiële kaders.”

Opvallende beleggingsdeals
  • De Duitse belegger Patrizia kocht voor 578 miljoen euro 5500 woningen van het noodlijdende Vestia, waaronder een klein aantal woningen in de Zaanstreek en 180 woningen in Amsterdam-Noord. Het betreft voormalig bezit van de Hoofddorpse bouwcorporatie voor bejaarden SGBB.  De portefeuille bestaat voor 70 procent uit sociale huurwoningen. De nieuwe eigenaar heet Wohnmodul 1, een fonds met als belangrijkste aandeelhouder een Duits pensioenfonds.
  • Een tweede omvangrijke woningverkoop is in aantocht. Capital Value bemiddelt bij de verkoop van 3848 corporatiewoningen van het Wooninvesteringsfonds, inclusief 233 sociale huurwoningen aan de Oostervenne en Westervenne in Purmerend.
  • Het Duitse International Campus (IC) heeft met studentenhuisvester DUWO een overeenkomst getekend voor de bouw van 2250 studentenwoningen. IC investeert 150 miljoen euro in vijf complexen, waarvan vier in Amsterdam.
  • Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund verkoopt 16 woningcomplexen met in totaal 723 woningen aan een internationale instelling. Het geld wordt gebruikt om nieuwe aankopen te doen. Door recente acquisities zullen de komende tijd 1900 nieuwe woningen aan het fonds worden toegevoegd. Bouwinvest is onder meer betrokken bij de ontwikkeling van het Pontsteigergebouw in Amsterdam-West.

 

Deel