Wanneer maak je woningen rollatorproof?

Investeren in woningaanpassingen: wanneer wel, wanneer niet?
Wanneer maak je woningen rollatorproof?

Ouderen blijven langer zelfstandig wonen. Een groter deel van de woningvoorraad zal daarom geschikt moeten worden gemaakt voor huurders met een beperking. Maar hoe doe je dat op de meest effectieve manier? De ervaringen van woningcorporatie Eigen Haard.

MKBA - zo zit het
MKBA staat voor maatschappelijke kosten-batenanalyse. Deze methode toont het maatschappelijke rendement van investeringen, ook van zaken die niet meteen in financiële termen zijn te vertalen. Alle kosten en baten worden zoveel mogelijk in euro’s omgezet.
MKBA’s kunnen achteraf worden ingezet om het rendement van bepaalde interventies te onderzoeken of vóóraf als hulpmiddel om investeringsbeslissingen te ondersteunen.
De toerekening naar stakeholders laat vaak zien dat de partijen die investeren, lang niet altijd de partijen zijn met de hoogste baten. Dat hoeft geen probleem te zijn als het partijen met een maatschappelijke opdracht zijn. Door gebruik te maken van een MKBA kan men zien of een project maatschappelijk nuttig is. Vervolgens kan de uitkomst eventueel een basis vormen voor een eerlijke verdeling.

Nederland vergrijst en ouderen blijven langer zelfstandig wonen. Voor de corporaties in de regio Amsterdam, met zijn grote aandeel sociale huurwoningen, betekent dit een opgave om meer huurwoningen geschikt te maken voor ouderen. Tot enkele jaren terug zochten corporaties en de gemeente Amsterdam de oplossing vooral in nieuwbouw en vernieuwbouw. Dit leidde tot grote onrendabele investeringen per woning, maar daar lagen de corporaties in de rijke jaren niet wakker van. Echter, toen deze prachtige, ruime Wibo- en nultredenwoningen helemaal niet zo gewild bleken, begon menigeen zich achter de oren te krabben. Dat gold niet alleen voor complexen op uitleglocaties als IJburg, maar ook voor die in oudere stadsdelen. De conclusie: de beschikbare middelen kunnen efficiënter ingezet; bijvoorbeeld door een veel grotere groep te helpen met beperkte woningaanpassingen en meer maatwerk.

Woningaanpassingen

Woningcorporatie Eigen Haard stelt zich sinds 2011 met het programma ‘Onbezorgd Wonen’ ten doel jaarlijks zo’n driehonderd extra woningen geschikt te maken voor bewoners met mobiliteitsbeperkingen.
Maar hoe zet je het budget daarvoor zo effectief mogelijk in? Voor het antwoord liet Eigen Haard in 2012 door Rigo een MKBA-analyse maken van eerdere woningaanpassingen in drie Amsterdamse complexen: in de Laan van Vlaanderen (Nieuw-West), in de Kolfschotenstraat (Zuidoost) en in de Statenjachtstraat (Noord).
Deze complexen hadden al een lift. Maar de twee liften in de Statenjachtstraat waren klein en deden elk slechts een deel van de etages aan. Bij de verbouwing is een van die liften vergroot, zodat ook brancards erin passen; bovendien stoppen beide liften nu op alle etages. In alle drie de complexen zijn gemeenschappelijke ruimten toegankelijk gemaakt voor rollator- en scootmobielgebruik. Daartoe zijn automatische deuropeners geplaatst, drempels verwijderd, liften verbeterd, parkeer- en oplaadplekken voor scootmobielen gecreëerd en straten opgehoogd. Ook in de woningen werden drempels verwijderd, balkons opgehoogd en deuren voorzien van geschikt hang- en sluitwerk.

Onderzoek naar rendement

Rigo stelt vast dat het oudste project in de Statenjachtstraat veruit het duurste uitpakt tegen geringe maatschappelijke baten. De MKBA levert een negatief saldo op van 18.000 euro per woning. De desinvestering wordt vooral veroorzaakt door de geringe belangstelling van ouderen voor het complex. Veel nieuwe huurders zijn relatief jong. Van de investeringen profiteren dus weinig bewoners.
Bij de andere twee projecten ligt het negatieve saldo slechts op zo’n 2000 euro per woning. Bij deze complexen wordt de doelgroep veel beter bereikt: het complex Laan van Vlaanderen is al sterk vergrijsd; de bewoners in de Kolfschotenstraat zijn veelal nog wat jonger dan 75, maar zullen over enkele jaren profiteren van de verbeterde toegankelijkheid. Daarnaast waren de investeringen in dit complex relatief laag.

Effectiviteit

Conclusies uit MKBA woningaanpassingen
  • Alle kosten liggen bij de corporatie, terwijl de baten bij bewoners, zorginstellingen en de gemeente liggen.
  • De efficiency van toegankelijkheidsaanpassingen in complexen neemt toe als:
    • Er een hoge concentratie is van ouderen en/of andere minder mobiele groepen.
    • Er kan worden volstaan met individuele of partiële aanpassingen in plaats van collectieve.
  • Wijs aangepaste woningen bij mutatie met voorrang toe aan zittende bewoners met beperkingen. Zo blijven bewoners in hun sociale netwerk, terwijl het maatschappelijke rendement van de investering hoger wordt.
  • Balkonophoging is relatief duur en de baten zijn beperkt. Het is zeer twijfelachtig of dit in een standaardpakket woningaanpassing moet zitten.

Eigen Haard heeft, mede dankzij de MKBA, een gestructureerde aanpak om jaarlijks de toegankelijkheid van honderden woningen te verbeteren, zegt Yvonne van Veen. Zij is adviseur Woonbeleid, Bijzondere Doelgroepen, Zorg en Welzijn bij de corporatie. “We hebben een inventarisatie gemaakt van alle complexen met lift. Vervolgens kijken we of er ook voldoende voorzieningen in de buurt zijn. Dan ga ik bij mijn collega’s uit de praktijk te rade of zij suggesties hebben. Als in het complex al veel ouderen wonen of het ligt in een woonservicezone, dan is dat een pré. Ten slotte willen we ons budget enigszins verdelen tussen de gemeenten en de stadsdelen waar we bezit hebben.”
Bij de huidige projecten pakt Eigen Haard alleen nog de algemene ruimtes aan tot en met de voordeur. Voorheen werd er ook een pakket aan woningaanpassingen geïmplementeerd. “We gaan niet meer in de woning. Wij moeten ook meer terug naar de basis. Bovendien zitten veel bewoners er niet op te wachten.”
En het is duur. Voorheen kon Eigen Haard aangebrachte voorzieningen nog (gedeeltelijk) declareren via de Wmo. Nu moeten bewoners extra voorzieningen zelf bij de gemeente aanvragen. En lang niet alles wordt meer vergoed, stelt Van Veen vast: “Voor bijvoorbeeld beugels of een verhoogde wc verwijzen ze naar de bouwmarkt. Dat moet een bewoner zelf maar regelen. Maar de doelgroep kan dat lang niet altijd. We onderzoeken nu of wij zo’n klusservice betaald kunnen gaan aanbieden.”

Voorrangsregeling

De mate waarin aanpassingen maatschappelijk renderen, hangt in hoge mate af van de leeftijd van de bewoners. Rigo doet daarom de logische aanbeveling vrijkomende woningen in aangepaste complexen alleen aan ouderen te verhuren.
Maar de praktijk is volgens Van Veen weerbarstig. “We hebben complexen die we exclusief en die we met voorrang aan ouderen verhuren. Maar we willen ook geen leegstand. Bij gelabelde woningen kijken we eerst of er een 65-plus-kandidaat is, maar anders zakken we met de leeftijdsgrens en uiteindelijk verhuren we aan een andere kandidaat die heeft gereageerd. Leegstand is voor ons geen optie. We zijn ook een zakelijk bedrijf.”
Bij seniorenwoningen komt wel leegstand voor. Eigen Haard worstelt bijvoorbeeld met een seniorencomplex in Noord. “De doelgroep moet nog tussen de oren krijgen dat ze niet zomaar meer in een verzorgingshuis komen. Dit vraagt eigenlijk veel meer voorlichting, maatwerk en begeleiding. Maar dat kost tijd en geld, terwijl betrokken partijen zich veeleer terugtrekken.” Van Veen heeft nu haar hoop gevestigd op de wooncoach (zie elders in dit nummer).

Deel

Trefwoorden: