Uit de ban van de Ring

Beleggers en jonge stellen veroveren buurten tussen spoor en A10-West
Uit de ban van de Ring

Jarenlang hield voor veel Amsterdamse woningzoekenden de stad op bij de westelijke ringweg. Als je binnen de A10 niet het huis van je dromen kon vinden, ging je naar Haarlem of Amstelveen. Die tijd lijkt voorbij: na de studenten ‘kruipen’ nu ook jonge stellen met of zonder kinderen onder de Ring door. “Het is fascinerend hoe snel, intens en autonoom de ontwikkelingen gaan.”

Ringzone: rijken erin, armen eruit?
Amsterdam bloeit, maar lang niet iedereen heeft daar wat aan. Het wordt voor huishoudens met een laag inkomen steeds lastiger om aan een woning te komen. Het aantal vrijkomende betaalbare woningen loopt terug door liberalisatie en verkoop. De druk op de stad zorgt er nu ook voor dat meer beter verdienende bewoners over de ringweg heen stappen. Dit is precies wat stadsplanners voor ogen hadden. Maar Abel Heijkamp van de Bond Precaire Woonvormen kijkt er heel anders tegenaan: “Rijken erin, armen eruit”, is zijn analyse van het proces dat momenteel in de ringspoorzone plaatsvindt. De bond voerde enkele weken terug actie voor Khadija Ahsid die met haar dochtertje op straat kwam te staan. Ze woonde in een flat die woningcorporatie Rochdale gaat renoveren en verkopen (fase 1 van het project Koel Kit met 35 koopwoningen - in totaal 154 woningen). Ahsid wist dat het er aan zat te komen want ze had een tijdelijk contract. Maar het lukt haar niet langer wat anders te vinden; dit was al haar zevende tijdelijke contract, tekent Trouw uit haar mond op. De Bond van Precaire Woonvormen ziet tijdelijke contracten als een afbraak van de huurbescherming; de Kolenkitgroep gaat er actie tegen voeren. Tijdelijke contracten leiden namelijk tot “groeiende bestaansonzekerheid onder huurders, en een toenemend aantal mensen dat gedwongen is tot woon-nomadisme.” Heijkamp noemt tijdelijke contracten de smeerolie van de gentrificatie. Ooit is tijdelijke huur overigens in zwang geraakt om woningen voorafgaand aan sloop of renovatie niet nodeloos leeg te laten staan. 

Overtoomse Veld was voor Loes Bazen (33) en haar vriend niet bepaald de droomplek die ze in gedachten hadden voor hun nieuwe woning. Met hun tweejarige zoontje wonen ze op dit moment nog in een vrije sector huurappartement in de Indische Buurt. Een prima plek, maar om voldoende vermogen en pensioen op te kunnen bouwen, wilden ze liever iets kopen. Hun eerste voorkeur ging uit naar een benedenwoning met tuin in Oost. “We hebben twee jaar lang gezocht en ook meegeboden op bestaande woningen. Maar zelfs als je daar 40.000 euro boven de vraagprijs biedt, vis je achter het net. Heel frustrerend.”
Hun blik verlegde zich daarom naar nieuwbouw. Daar liggen de prijzen immers vast. Behalve in Oost schreven ze zich ook in voor projecten in andere buurten binnen de Ring. Maar voor het bedrag dat ze wilden uitgeven, konden ze ook daar niet aan een benedenwoning komen. In Slotervaart lukte dat wel. Voor 330.000 euro kochten ze afgelopen maand in Stadstuin Overtoom een nog te bouwen ruime maisonnette van 130 m2 met achtertuin; beneden woonkamer en keuken en op de twee verdiepingen erboven ruimte voor vijf tot zes slaapkamers en twee badkamers. De erfpacht is voor vijftig jaar afgekocht. Over de buurt is ze inmiddels anders gaan denken. Ze ergert zich nog wel aan het zwerfvuil, maar vindt het leuk dat het op straat zo levendig is, zelfs op een normale woensdagmorgen. “Sommige vrienden waren wel verbaasd over onze keuze. Maar ik hoor nu steeds meer verhalen over kennissen die de Ring oversteken. Hier kun je tenminste nog een grote woning kopen zonder tophypotheek.”

‘Waar voor je geld’

In de afgelopen jaren zijn steeds meer jonge Amsterdammers Loes Bazen voorgegaan. In het begin waren het vooral studenten die naar verbouwde kantoren in Nieuw-West trokken of er tijdelijk in leegstaande corporatiewoningen zaten. Maar door de sloop-/nieuwbouwprojecten in buurten als Overtoomse Veld, Delflandplein en de Kolenkit in stadsdeel West werden er tussen spoor en ringweg ook steeds meer koopwoningen aangeboden. Dat ging in de crisisjaren moeizaam, maar ontwikkelaar BPD (het vroegere Bouwfonds) en Ymere wisten gezamenlijk in inbreidingsproject Laan van Spartaan zelfs middenin de crisis uiteindelijk 137 woningen te verkopen. Onlangs zijn ernaast in Hof A nog eens 68 appartementen en eengezinswoningen veel soepeler van de hand gegaan. Volgens BPD-verkoopmanager Judith van Gelder waren de twee- en driekamerappartementen vooral populair bij jonge alleenstaanden en net samenwonende stellen. “De eengezinswoningen zijn hoofdzakelijk gekocht door jonge gezinnen uit West die groter willen wonen en een eigen parkeerplaats op prijs stellen. Hier krijgen ze nog waar voor hun geld.”
 
Dezelfde kopersgroepen strijken nu neer in Stadstuin Overtoom, waar afgelopen najaar de laatste 86 woningen in de verkoop gingen. De belangstelling was zo groot dat er geloot moest worden. Eigen Haard, dat samen met ERA Contour, sloopbedrijf Oranje en KOW architecten verantwoordelijk is voor de bouw van de klimaatneutrale nieuwbouwwijk, heeft bij het project maximaal kunnen profiteren van het herstel op de woningmarkt. “Ons bouwplan was al klaar in 2007, maar we hebben eerst de sociale huurwoningen gebouwd die nodig waren voor de herhuisvesting van de oude bewoners. Op het moment dat we de eerste koopwoningen op de markt brachten, was de woningmarkt zich al aan het herstellen en bij de laatste huizen was de crisis al weer voorbij”, vertelt projectmanager Jurgen van de Laarschot van de corporatie.

Hausse aan middensegmenthuur

Ondanks de grote vraag naar koopwoningen overweegt Eigen Haard op een andere plek, de Kolenkitbuurt, een deel van zijn geplande koopprogramma om te zetten naar huurwoningen in het middensegment. “Daar is ook veel behoefte aan en het past beter binnen onze volkshuisvestelijke doelstellingen”, geeft gebiedsmanager Peter Visser van Eigen Haard aan.
De corporatie is niet de enige die zich met dit woningtype meer op starters wil richten. (Kleine) huurwoningen in het middensegment zijn in de Ringspoorzone erg populair bij beleggers en ontwikkelende bouwers. Zo realiseert bouwbedrijf Ten Brinke op het August Allebéplein voor een particuliere belegger 108 vrije sector huurwoningen met een maandhuur van maximaal 900 euro. De onderneming vult daarmee het gat op dat BPD achterliet toen die zijn ontwikkelrechten voor de kavel aan de gemeente teruggaf. Op de hoek van de Jan van Galenstraat en de Jan Tooropstraat is in december ook de Poort van Toorop door Wonam in aanbouw genomen. Na de tweehonderd huurwoningen in het middensegment die de ontwikkelaar afgelopen jaar tegenover het World Fashion Center opleverde, verrijzen tegenover het OLVG West (voormalig St Lucas Andreas) nog eens 176 studio’s en twee- of driekamerappartementen met maandhuren tussen 750 en 1100 euro. Aansluitend ontwikkelt het bedrijf ook nog 106 appartementen in de naastgelegen Van de Sande Bakhuizenstraat.

Behalve deze drie projecten die al in aanbouw zijn, starten Hillen & Roosen en Mul projectontwikkeling in de Delflandlandpleinbuurt in februari met de bouw van 124 vrije sector huurwoningen inclusief ondergrondse parkeergarage. De oplevering van deze appartementen staat gepland voor eind 2017. Na de zomer begint De Nijs Projectontwikkeling ook met het heien voor de in totaal 242 twee- en driekamerappartementen in het middensegment van de huurmarkt die in het Jan van Schaffelaarplantsoen zullen komen. De kavel langs de A10-West tegenover de Kolenkitkerk heeft jarenlang braak gelegen. Maar met haar ontwerp voor Rhapsody in West won De Nijs Projectontwikkeling afgelopen najaar de tender voor deze ontwikkellocatie. In het ontwerp is veel aandacht  besteed aan duurzaamheid en drie van de vijf blokken zijn als ‘urban villa’s’ in een parkachtig binnenterrein gesitueerd. De woningen komen in handen van het buitenlandse CBRE Global Investors, dat daarmee de groeiende interesse van binnen- en buitenlandse beleggers voor de Ringspoorzone illustreert.

Plafonds van vijfenhalve meter hoog

Ondanks de hausse aan projecten voor middeldure huurappartementen zullen er de komende jaren tussen de A10-West en het ringspoor ook de nodige koopwoningen aangeboden worden. Zo gaat Rochdale in het zuidelijk deel van de Kolenkitbuurt na renovatie 154 woningen verkopen en realiseert Stadgenoot er na de sloop van sociale huurwoningen 72 nieuwe koopwoningen. BPD geeft ook aan in de loop van 2016 te willen beginnen met de ontwikkeling van zo’n 280 nieuwe koopwoningen op de middenkavel van Laan van Spartaan. Naast een twintigtal eengezinswoningen worden er vooral appartementen gebouwd, waarvan een deel geclusterd wordt in een hoge toren aan de Rinus Michelslaan.
Daarnaast won eind november de Heutink Groep samen met Olaf Gipser Architects de tender voor een bijzonder woonblok naast metrostation Postjesweg. In het project Overtoomse Loft komen naast 23 ruime huurappartementen bijna zestig koopwoningen met oppervlakten tussen 90 en 130 m2. Vijf woningen zijn uitgevoerd als woon-werkmaisonnettes en behalve vier penthouses zitten er in het blok ook nog 38 loftwoningen met plafonds van vijfenhalve meter hoog. Met het afwisselende programma mikt het bedrijf op een combinatie van expats, werkende buurtbewoners en Amsterdammers binnen de Ring “die meer meters voor minder geld willen hebben”, aldus directeur Helmich Heutink. Hij is enthousiast over de locatie naast het spoor. “Door de vernieuwing is de buurt de afgelopen jaren veel gemengder en stedelijker geworden. We hebben er dan ook geen moment over getwijfeld om te investeren in deze plek.”

Van koop naar huur

Door de nieuwe Woningwet en brede heroriëntatie in de corporatiewereld zal de rol van de corporaties in de vernieuwing van de Ringspoorzone veranderen. Waar Eigen Haard in de Kolenkitbuurt nog nadenkt over het inkrimpen van haar koopprogramma, heeft De Key in de Delflandpleinbuurt haar plannen voor het zogenaamde Zuidblok net radicaal omgegooid. Waar ooit honderd sociale huurwoningen en bijna driehonderd duurdere huur- en koopwoningen zouden komen, bouwt de corporatie de komende vijf jaar 1180 huurwoningen voor studenten en jongeren plus negentig appartementen in de vrije huursector.
De switch naar kleine sociale huurwoningen heeft volgens Machiel Scheenhart van De Key in de eerste plaats te maken met de nieuwe bedrijfsstrategie om alleen nog voor starters en jongeren te bouwen. “Maar de gemeente heeft ons al in 2014 ook verzocht om de locatie te verdichten.”
In maart gaat de schop in de grond voor de eerste 219 studenteneenheden op de hoek Vlaardingenlaan/Maassluisstraat. Verder naar het zuiden bouwt De Key in de Riekerhaven vooruitlopend op de transformatie tot woonwijk dit voorjaar ook nog vijfhonderd tijdelijke woningen voor werkende jongeren en vluchtelingen met een verblijfsstatus (zie pag. 18).

Little Manhattan

De Key is overigens niet de enige die in de Ringspoorzone nieuwe studenten- en jongerenwoningen wil bouwen. Zo onderhandelt de gemeente met een Engelse projectontwikkelaar over de komst van enkele honderden eenheden op de plek van het voormalige HVO-gebouw aan de Poeldijkstraat. Naast NS-station Lelylaan ging in december bovendien de eerste heipaal de grond in voor Little Manhattan: een complex met 869 studenten- en jongerenwoningen van ontwikkelaar International Campus BV dat najaar 2017 wordt opgeleverd. Dicht bij deze woningen moet in de toekomst ook een woontoren inclusief voorzieningen komen. Deze maand schrijft de gemeente de langverwachte tender uit voor deze ontwikkeling. Verder is het de bedoeling dat hier in 2016 twee bouwgroepen starten met de ontwikkeling van hun eigen appartementengebouw.
 
Wat er verder nog aan de Lelylaan wordt gebouwd, zal waarschijnlijk in de loop van het jaar duidelijk worden. Dan neemt het college een besluit over de toekomst van het leegstaande Westburg College (voorheen Calvijn College) dat eerst nog een half jaar wordt gebruikt voor de opvang van vluchtelingen. Dave Man, manager Gebiedsontwikkeling Ringzone West, vertelt dat in de oorspronkelijke opzet het monumentale gebouw vijf jaar lang een tijdelijke invulling zou krijgen om later door nieuwe woningen te worden vervangen. Maar er is inmiddels ook een alternatief plan dat uitgaat van het behoud van dit naoorlogs ontwerp van architect J.B. Ingwersen. Het pand kan daarin een functie krijgen als hotel, appartementencomplex en/of bedrijfsverzamelgebouw waarbij de aula wordt gebruikt voor publieke functies. “Beide scenario’s geven een andere dynamiek in het gebied.”

Koffietentjes en hotspots

En dan is er nog de zone tussen de Jan van Galenstraat en Jan Evertsenstraat, naast Sloterdijk een van de weinige plekken tussen spoor en ringweg waar de stad in de toekomst nog veel woningen kwijt kan. Het is onderdeel van de gemeentelijke ambitie om rond de Jan Evertsenstraat aan weerszijden van de A10-West op termijn 2200 nieuwe woningen te laten bouwen. Begin dit jaar buigt het stadsbestuur zich over de ontwerp-strategienota die deze transformatie in gang moet zetten. Met het GVB en de directie van het OLVG West worden al verkennende gesprekken gevoerd over respectievelijk het verplaatsen van de busgarage en het overbouwen van het parkeerterrein naast het ziekenhuis. Uiteindelijk moet de Jan Evertsenstraat uitgroeien tot een levendige stadsstraat die de vooroorlogse en naoorlogse stad met elkaar verbindt.
 
Voordat het zover is, moet er nog wel veel gebeuren. Maar de komst van het Student Hotel en de bouw van de woontoren van Wonam laten zien dat ontwikkelaars interesse hebben gekregen voor het gebied. Bovendien openen aan de oostkant van de ringweg in januari de bedenkers van Club Trouw en Club Elf in het voormalige Iedersland College een nieuwe hotspot waar kan worden gegeten, gesport en gedanst tot in de vroege uurtjes. Dave Man is blij met het initiatief en verwacht dat in de komende jaren op meer plekken hippe koffietentjes en winkels zullen opduiken. “Met de komst van al die jonge bewoners ontstaat er vraag naar dit soort voorzieningen. Het is fascinerend hoe snel, intens en autonoom de ontwikkelingen gaan.” 

Zie ook: Bijlage met alle Woningbouwplannen voor de ringspoorzone
Z
ie ook: Video - aflevering van Bouw, Woon, Leef over de Ringzone West