Slopen is bijna een vies woord geworden

Stedelijke vernieuwing lijkt definitief in andere fase beland
Slopen is bijna een vies woord geworden

Er wordt minder gesloopt en meer gerenoveerd in de stedelijke vernieuwingsgebieden. In 2008 gooide de economische crisis zand in de sloop/nieuwbouwmachine, maar in de jaren daarna vond ook een mentale omslag plaats bij politici en woningcorporaties. Het tijdperk van grootschalige herstructureringen lijkt voorbij.

Landelijke trends corporaties

Op verzoek van minister Blok heeft ABF Research de voornemens van corporaties voor de periode 2016-2020 geïnventariseerd.

Dat levert dit beeld op:

  • Meer nieuwbouw: De ingezakte productie stijgt weer, naar zo’n 20.000 woningen per jaar (in 2015: 16.400 woningen).
  • Minder koopwoningen en vrijsectorhuur. Corporaties gaan zich grotendeels beperken tot de bouw van sociale huurwoningen.
  • Lagere huren in nieuwbouw. Het aandeel ‘betaalbare’ nieuwbouw steeg in 2015 al naar 45 procent en gaat verder omhoog (richting 56%).
  • Minder sloop. Doordat corporaties meer kunnen investeren zal er weer meer worden gesloopt, maar minder dan eerder gepland
  • Omvang bezit neemt niet meer af.  Dat blijkt uit de optelsom van alle plannen rond nieuwbouw, sloop en aan- en verkoop.
  • Minder betaalbare woningen. De voorraad goedkope huurwoningen daalt van 20 naar 16 procent; de duurdere segmenten groeien (tot de liberaliseringsgrens van 14 naar 16% en daarboven van 5 naar 8%)

“Minder sloop/nieuwbouw en meer inzetten op renovatie”, vat Paulus de Wilt, de nieuwe portefeuillehouder Wonen van Nieuw-West, zijn beleidsintenties in 2010 in NUL20 samen. Dat past in een trend. Een onderstroom van protest tegen de grootschalige sloop/nieuwbouw in Nieuw-West is er altijd geweest, maar tegenstanders van sloop krijgen dankzij de crisis de wind in de zeilen. Dat gaat hand in hand met groeiende waardering voor de naoorlogse architectuur en stedenbouw. In 2006 wordt een deel van Slotermeer aangewezen als beschermd stadsgezicht: het Van Eesterenmuseum. In bredere politieke kring groeit de weerstand tegen de sloop van betaalbare woningen; de ‘slooplat’ komt de laatste jaren steeds hoger te liggen.
Soms zijn bewoners juist voor sloop, soms tegen. Dat wisselt sterk per project en per individu. “Zoveel bewoners, zoveel meningen,” aldus de ervaring van Marjolein Cazemier, procesmanager stedelijke vernieuwing van Ymere. Ze is ze allemaal tegengekomen in de loop der jaren: van de huurster die haar woning met hand en tand verdedigt tot de huurder die de sv-urgentie dankbaar aangrijpt om zijn woonsituatie te verbeteren.
Maar vooral na 2008 breken voor bewoners in vernieuwingsgebieden wel heel onzekere tijden aan, omdat bijna van geen enkel plan uitvoering is verzekerd. Je zult maar jaren hebben meegepraat in een ‘droomgroep’ en dan ineens horen dat het opgestelde plan de prullenbak in gaat.
Wat achteraf opvalt, is dat de woningcorporaties in 2010 nog stevig aan de vastgestelde vernieuwingsplannen vasthouden. Zeker, de crisis noopt tot uitstel en ‘levensverlenging’ van complexen via een beperkte onderhoudsbeurt; en er is ook geen discussie dat bijzondere architectuur zoals de Verfdoos en de Dudokhaken behouden blijven. Maar verder blijft lang de dominante mindset in corporatieland dat sloop/nieuwbouw veelal te verkiezen is boven renovatie: hoog-niveau-renovatie komt immers bijna net zo duur uit als nieuwbouw, maar dan zonder de kwaliteit van nieuwbouw en met minder mogelijkheden om een differentiatie in het woningaanbod aan te brengen en inkomensgroepen te mengen. En was het daar niet om begonnen?

Minder sloop

In 2016 is de wereld veranderd. Tal van complexen waarvoor de sloopvergunning al was verstrekt, zijn of worden opgeknapt: de Knijtijzerpanden, de Van der Pekbuurt, Jeruzalem, de Airey-woningen. Sloop daarvan werd vaak verhinderd door een gelegenheidsverbond van bewonerscommissies, buurtbewoners, erfgoedverenigingen en politici van diverse pluimage.
Inmiddels staan stadsbestuur, gemeenteraad en óók de corporaties zelf veel terughoudender tegenover sloop. Bestuurder Bert Halm van Eigen Haard: “We zijn inderdaad voorzichtiger geworden met slopen. En onze sloopaantallen nemen de komende jaren af. We hebben nog wel een handjevol echt slechte complexen, maar we kiezen eerder dan in het verleden voor renovatie.”
Een extra reden daarvoor is volgens Halm dat sinds de start van de stedelijke vernieuwing de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen een prangend onderwerp is geworden. “De aantallen moeten niet verder zakken.”
Ook bij Ymere is veel meer aandacht voor behoud en wordt eerder gekozen voor renovatie in plaats van sloop, bevestigt Cazemier. Bewoners staan niet overal te juichen, zegt ze er ook bij: “Sommige bewoners willen gewoon het liefst een nieuwe woning.”
Niet onbelangrijk is dat het met de ‘krachtwijken’ van weleer - mede door de stedelijke vernieuwing - een stuk beter gaat. De grootste zorg is niet meer of Zuidoost, Nieuw-West en Noord afzakken tot de Nederlandse banlieues, maar of de woningen in deze stadsdelen nog wel betaalbaar blijven.

Kleiner schaalniveau

Het schaalniveau van de herontwikkeling is onmiskenbaar verlaagd. Bestuurder Bert Halm van Eigen Haard: “Er worden geen grote masterplannen meer uitgerold, de afwegingen worden per blok of per buurt gemaakt, uiteraard wel afgestemd op omliggende plannen.”
“Tien jaar geleden zaten we inderdaad in een andere modus”, bevestigt manager vastgoed Egbert Dekker van de Alliantie. “De corporaties vernieuwden hele gebieden, niet alleen de woningen maar ook de publieke ruimte.”
“Maar we hebben wel altijd gefaseerd gewerkt, en plannen uitgewerkt in samenwerking met de buurten,” vult gebiedsontwikkelaar Lisette Langerwerf van de Alliantie aan. “Eerst het ene afmaken en dan aan de volgende buurt beginnen. Dat doen we nu ook in de laatste fase van de vernieuwing van de Staalmanpleinbuurt, waar we niet gaan slopen maar renoveren.”

Genoeg differentiatie?

Maar zet deze nadruk op behoud de doelen van de stedelijke vernieuwing niet onder druk? De ambitieuze sloop/nieuwbouwprogramma’s van ‘Richting Parkstad 2015’ hadden tot doel hogere inkomensgroepen de wijk binnen te brengen én wooncarrières binnen het stadsdeel mogelijk te maken. De transformatie moest het aandeel sociale woningen verlagen van 76 procent (2001) naar 44 procent in 2015. Het aandeel sociale corporatiewoningen in Nieuw-West ligt nu op een kleine 53 procent, mede door een forse verkoop van bestaande huurwoningen.
Afgezien daarvan heeft Amsterdam een dringende behoefte aan extra woningen.
Kun je genoeg extra en andersoortige woningen toevoegen als er vooral gerenoveerd wordt?
Bij de Airey-woningen blijven nu bijvoorbeeld alle woningen in de sociale huur. Halm: “Daar wel. Maar ook bij renovatie houden we zoveel mogelijk vast aan differentiatie, in ieder geval in woningtypen. Voorheen was bij de stedelijke vernieuwing de opgave om vooral grote appartementen toe te voegen. Maar heel veel Amsterdammers wonen alleen of met zijn tweeën. Nu bouwen we meer een mix in de sociale huur: kleine en grotere woningen, levensloopbestendige woningen en woningen die je via een trap bereikt. Dat kan meestal ook bij renovatie.”
“We staan voor een andere opgave”, bevestigt Dekker. “De Alliantie wil nog steeds gemengde wijken creëren, maar niet ten koste van het aantal sociale huurwoningen.”
Langerwerf: “Als je sloopt kun je echt een nieuw woonmilieu creëren. De worsteling is nu om met behoud en minder geld toch je doelen te bereiken. De flats bij het Staalmanplein waren nog in prima staat, met goede plattegronden van 74 m2. Een stevige opknapbeurt volstaat. En aanvullend realiseren we wel een aantal grotere middeldure huurwoningen voor gezinnen. Daar is grote behoefte aan. En we kijken hoe we binnen de sociale huur bepaalde doelgroepen zoals een collectief kunnen faciliteren, zoals we in de Klarenstraat met kluswoningen voor kopers hebben gedaan. Dat heeft de wijk veel goed gedaan.”
Ook bij renovatie kun je mengen. Zo bestaat 40 procent in het zuidelijke gebied van de Van der Pekbuurt uiteindelijk uit koopwoningen. De ontwikkeling wordt door marktpartijen gedaan .

Nieuwe Woningwet

Het wordt nu volgens Halm vooral de opgave om door verdichting andere woningmarktsegmenten toe te voegen: “Dan zakt wel het percentage sociale huurwoningen maar niet het aantal.”
De nieuwe Woningwet maakt het wel ingewikkelder voor corporaties om zelf gemengde bouwprogramma’s te realiseren. De gevolgen moeten nog duidelijk worden, omdat bestaande bouwprogramma’s mogen worden afgemaakt. Beleggers staan in ieder geval in Amsterdam in de rij om te participeren. Maar zouden corporaties de complicaties van gemengde programma’s niet eerder uit de weg gaan? Halm: “Ik herken dat de neiging bestaat om bij renovatie of sloop/nieuwbouw maar alles in de sociale huur te houden. Maar dat is natuurlijk niet de bedoeling. We moeten de doelen van de stedelijke vernieuwing wel voor ogen houden: dat is streven naar gemengde wijken.”

 

Renovatiekosten Airey-woningen: 85.000 euro per woning

De renovatie van de zogeheten Airey-woningen in Nieuw-West is in volle gang. In de eerste fase worden tachtig woningen aangepakt. Voor de Kerst keren de eerste bewoners terug. Per woning investeert de corporatie iets meer dan 100.000 euro, inclusief de aanpak van de tuinen. De pure bouwkosten bedragen 85.000 per woning.

Eigen Haard trok maart 2015 de sloopplannen in van de 140 geprefabriceerde duplexwoningen - onderdeel van het Van Eesterenmuseum - na aanhoudend verzet van bewoners, erfgoedverenigingen en politici. Juni 2016 startte de renovatie. De blokken worden gestript tot op het casco. De kwaliteit daarvan  blijkt enorm mee te vallen, aldus projectontwikkelaar Niek Schaap. De betonnen platen zijn in uitstekende staat en hetzelfde geldt voor de meeste metalen verbindingsstukken. Het beton wordt aan de buitenzijde gereinigd.
Behalve het skelet wordt nagenoeg alles vernieuwd: keuken, badkamer, kozijnen en alle installaties. Tegen de gevels komt aan de binnenzijde een houtskelet isolatiewand. De woningen hebben straks energielabel A, mede dankzij de zonnepanelen die HuurdeZon op de daken gaat plaatsen. Aannemer van het project is De Nijs.
wDe meeste bewoners van de eerste fase hadden een tijdelijk huurcontract. Er keren zestien reguliere huurders terug in de tachtig woningen. Zij hebben volgens Schaap veel invloed kunnen uitoefenen op de indeling van hun woning, zoals de plaats van de badkamer, het aantal slaapkamers en een open of gesloten keuken. Een deel van de overige woningen gaat naar ‘doorschuivers’ uit de overige blokken (fase 2) en sv-urgenten uit de Kolenkitbuurt. Anders dan bij de eerdere sloop/nieuwbouwplannen blijven nu alle woningen in de sociale huur. De terugkerende huurders krijgen een opslag op hun huidige huur. Nieuwe huurders gaan 618 of 710 euro betalen.

 

Renovatiekosten Staalmanplein: 60.000 tot 70.000 euro per woning
Dit voorjaar besloten de Alliantie en stadsdeel Nieuw-West de portiekflats rond het Staalmanplein niet te slopen maar te renoveren. Volgens eerder vastgestelde plannen zouden de flats - met 120 woningen en 26 commerciële ruimten - plaats maken voor de uitbreiding van het Staalmanpark en een woontoren met 96 appartementen. Nu worden de flats opgeknapt en de bedrijfsruimtes in de plint omgebouwd naar woningen en woon/werkeenheden. Bovendien verdwijnt de strook met bedrijfsruimtes langs de Reynvaanstraat en wordt daar de fietsersdoorgang verbreed en verhoogd.
Gebiedsontwikkelaar Lisette Langerwerf: “De keuze om het plan aan te passen is in nauwe samenspraak gemaakt met het stadsdeel. We handhaven nu veel meer sociale huurwoningen. Daar is grote behoefte aan in Amsterdam. Daarbij komt dat de woningen nog in prima staat zijn en we het niet meer verantwoord vonden deze te slopen en er minder woningen voor terug te bouwen. In totaal komen we nu op 141 betaalbare woningen voor de sociale huur en gezinswoningen voor het middensegment.”
Bovendien ging het oorspronkelijke programma de corporatie veel meer kosten, met name vanwege de verplichte tweelaags parkeergarage en 1500 m2 bedrijfsonroerend goed. Ook de nieuwe Woningwet speelde volgens Dekker een rol in de afwegingen: “Corporaties mogen zelf geen koopwoningen en parkeergarages meer bouwen of investeren in de uitbreiding van het park.”
De woningen hebben na renovatie een B-label. In het sociaal plan is afgesproken dat bewoners met een vast huurcontract in de buurt kunnen terugkeren.
De participatieprocessen in de wijk lopen nog. Bewoners elders in de wijk maken zich zorgen over de toekomstige kwaliteit van het Staalmanpark nu het veel kleiner blijft; er zijn ook zorgen over het aantal parkeerplaatsen. Maar het meest controversiële deel van het ontwerp is de geplande sloop van enkele kioskjes aan de Johan Huizingalaan. Ook in het oorspronkelijke plan maakten deze kiosken plaats voor nieuwbouw. Nu wil de Alliantie daar een blok met twintig sociale huurappartementen bouwen om het speelplein af te schermen van de drukke weg. Langerwerf: “Wij zien dat als een belangrijk onderdeel om een fijn verblijfsklimaat op het plein te creëren.” Maar het standpunt van erfgoedorganisaties en in hun kielzog tal van politici is dat de beeldbepalende kioskjes moeten worden behouden. De uitkomst is nog ongewis. Er loopt een aanvraag voor de status van gemeentelijk monument.

 

Renovatiekosten Van der Pekbuurt: 80.000 tot 130.000 euro per woning

September 2015 startte Ymere de renovatie van de Van der Pekbuurt. De eerste fase met 88 woningen werd deze zomer afgerond; inmiddels is de renovatie aan de westkant in volle gang. De huidige renovatiezone - ‘het onderzoeksgebied’ - bestaat in totaal uit 367 woningen. De rest van de wijk (circa 1100 woningen) heeft inmiddels een beperkte onderhoudsbeurt gekregen.
Veel woningen blijven in de sociale huursector, maar het uitgangspunt om tot een meer gemengde bevolking te komen, blijft overeind. Ymere verkoopt daartoe op termijn dertien blokken in hun huidige staat aan marktpartijen, die deze ontwikkelen tot koopwoningen. Uiteindelijk blijft zo’n 60 procent in de sociale sector. Zeer gedifferentieerd zijn ook de woningplattegronden, met kleine benedenwoningen (vanaf 35 m2) tot bovenwoningen van 105 m2.
Na een lange loopgravenoorlog stopte Ymere eind 2014 zijn sloopplannen in een diepe bureaula. Als onderdeel van het akkoord draagt de gemeente 5 miljoen euro bij aan de renovatie.
Ymere hield vooraf rekening met een investering van 28 miljoen euro voor de renovatie van de sociale huurwoningen (60 procent van de 367) in het deelgebied. De renovatiekosten vallen tot dusver nergens mee, aldus Cazemier. Er zijn vooral tegenvallers, heipalen die extra diep de grond in moeten, veel asbest, enzovoort enzovoort. Bovendien is bijna elk huis anders. “De renovatie is ontzettend kostbaar, maar wel duurzaam. De buurt heeft een prachtige stedenbouwkundige opzet. Nu de Van der Pekstraat is opgeknapt, is het weer een prettige wijk om te wonen.”
Bij de renovatie wordt het casco geheel vernieuwd, met een nieuwe fundering, nieuwe kozijnen met dubbel glas en een volledig nieuw binnenpakket.
Cazemier benadrukt dat deze kostbare renovatie niet als algemene standaard geldt: “Daarvoor is de opgave simpelweg te groot.” De plannen zijn volgens haar in nauwe samenwerking met de huurdersvereniging en de individuele bewoners tot stand gekomen. “Het samen ontwerpen bevalt zo goed, dat Ymere ook bij de volgende fasen doorgaat met deze werkwijze.” De tijd van de grote masterplannen is volgens haar voorbij.
De buurt is inmiddels een beschermd stadsgezicht. Terugkerende huurders betalen hun oude huur plus een huursprong, die berekend is over de verbeteringen. De nieuwe huren liggen op de aftoppingsgrenzen (586 en 628 euro) en de huurtoeslaggrens (710).


PakhuisNUL20 op maandag 12 december staat in het teken van Nieuw-West. Met onder andere Rijksbouwmeester Floris Alkemade die betoogt dat nieuwe drastische ingrepen in naoorlogse wijken nodig zijn.  Hier het: PROGRAMMA