NUL20 Debat: de gevolgen van het nieuwe huurbeleid

NUL20 Debat: de gevolgen van het nieuwe huurbeleid
Amsterdam na Dekker

Maandag 18 oktober. Op tafel liggen de uitgelekte plannen van minister Dekker en de rekenmodellen die de gemeente Amsterdam daarop heeft losgelaten. Aan tafel Hans van Harten (AFWC), Eef Meijerman (ASW) en Art Klandermans (Dienst Wonen). De laatsten ontraden de Tweede Kamer de voorstellen aan te nemen, terwijl Hans van Harten ze warm aanbeveelt. Dekker wil per 1 juli 2006 25 procent van alle huurwoningen ‘liberaliseren’. Voor de regio Amsterdam betekent dit dat alle huurwoningen met een WOZ-waarde boven de 130 duizend euro buiten het ‘gereguleerde circuit’ komen te vallen. Wat zijn de consequenties voor de Amsterdamse woningsector?

“De HA wil ook in het geliberaliseerde segment een prijs/kwaliteitstoets.”
Eef Meijerman, directeur Amsterdams Steunpunt Wonen en adviseur Huurdersvereniging Amsterdam.

“Als de maatregelen al tot meer doorstroming leiden, dan in de richting van meer segregratie.”
Art Klandermans, adjunct-directeur Dienst Wonen

“Natuurlijk blijven we gewoon sociale huurwoningen bouwen.”
Hans van Harten, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Bevordert de liberalisering de doorstroming zoals de minister meent?
Van Harten: “Dat verwacht ik zeker. Op dit moment hebben we te maken met een verstopte woningmarkt. Er wordt heel weinig verhuisd. Dat heeft met push- en met pull-factoren te maken. Er was een dip in de bouwproductie maar dat trekt nu weer aan. Aan de aanbodzijde gaat het dus weer de goede kant op, Dan de push-factoren. Kern van onze analyse is dat de huurprijs in delen van de stad niet in verhouding staat tot de kwaliteit. In populaire stadsdelen als het Centrum, Oud Zuid en Zuideramstel - Stadig noemt dat ‘de gouden band’ - betaal je dezelfde huur als voor dezelfde woning in andere wijken of zelfs minder. Dat heeft ertoe geleid dat er nergens zo weinig verhuisd wordt, zoveel illegaal wordt onderverhuurd en zoveel wordt scheefgewoond als in die gouden band. De stap voor een huurder naar een nieuwbouwwoning is daar financieel gezien heel groot, ook zelfs naar een gerenoveerde of geharmoniseerde huurwoning. Daar moeten we wat aan doen. Deze maatregelen dragen daar aan bij. Het zal ook nieuwe investeringen uitlokken. Liberalisatie is overigens maar een onderdeel van het plan om tot een meer gezonde relatie tussen prijs en kwaliteit te komen.
Meijerman: “De liberalisering zal een gedwongen doorstroming bevorderen, omdat mensen de hoge huur niet meer kunnen opbrengen. Op zich is het aandeel van 25 procent vrije sector niet eens zozeer in strijd met wat we in Amsterdam hebben afgesproken. In de beleidsovereenkomst staat dat we 25 procent middeldure huursector willen creëren in de periode tot 2010. Als dat geliberaliseerde segment vooral tussen de zeshonderd en de duizend euro zit, heb ik daar geen problemen mee. Dat heb ik wel met de manier waarop. Dekker baseert de grenswaarde volledig op de WOZ. De huizen zijn in het centrum duur en aan de randen goedkoop. Dat krijgen we dus ook in de huurmarkt. Het werkt de differentiatie tegen. Dekker bevordert in Amsterdam dus precies wat ze in Rotterdam probeert tegen te gaan. Hoge inkomens in het centrum en lage inkomens aan de rand. Amsterdam krijgt het Parijse model. Als je zo’n doorstroming wil bevorderen moet je vooral met Dekker meegaan.”
Klandermans: “Maar in eerste instantie belemmeren de voorstellen van Dekker de doorstroming alleen maar. Dat komt vooral door haar overgangsmaatregelen. Ze ontziet iedereen die blijft zitten, terwijl iedereen die verhuist de klos is. Zonder die overgangsmaatregelen zou het voor de huurders overigens alleen nog maar dramatischer uitpakken.
En voorzover het op termijn tot doorstroming leidt, dan toch vooral in de richting van gesegregeerde wijken. In gebieden waar je juist de voorraad wilt transformeren, zoals de naoorlogse wijken, heb je niets aan deze beweging. In Bos en Lommer wordt bijvoorbeeld slechts 3 procent van de huurwoningen geliberaliseerd; in het centrum meer dan vijftig. Wie de doorstroming wil bevorderen, moet gewoon woningen bijbouwen. Er is een lineair verband tussen bouwen en doorstroming. Verstopping heeft nooit gelegen aan huurprijsregelgeving.”

Meer segregatie dus?

Van Harten: Ik ben daar niet bang voor, dat zal niet gebeuren. Je moet bovendien je ogen niet sluiten voor het feit dat die verdringing eigenlijk al plaatsvindt. Ik zei al dat er nergens zo scheef wordt gewoond als juist in ‘de gouden band’, lagere inkomens komen nauwelijks binnen, omdat vrijwel geen woningen leegkomen. We houden ondertussen woningen over de hele linie goedkoop, terwijl ze in toenemende mate worden bewoond door mensen die wel een redelijke huurprijs kunnen betalen. Wat betreft de segregatie. We moeten ook niet vergeten dat we een geschiedenis hebben van afspraken maken met elkaar. Tussen corporaties, gemeente, stadsdelen en huurdersvereniging, dat doen we al jarenlang en gaan we mee door. Dat kan ook op dit punt. Maar het klassieke kernvoorraadbeleid loopt volgens mij wel op zijn eind. Veel woningen goedkoop houden is geen garantie dat lagere inkomens voldoende aan de bak komen We moeten meer gaan denken aan ‘aanbiedingsafspraken’, waarbij de corporaties voor de stad of delen van de stad garanderen dat een bepaald percentage woningen onder een bepaalde huurprijs wordt aangeboden. Dat kunnen we mede doen aan de hand van slaagkanspercentages. Over die instrumenten moeten we nadenken.

Meer huurruimte

Meijerman: “Inderdaad is het zonde als corporaties toeleggen op woningen waarvan de huurders best meer kunnen betalen. Daar hebben we in Nederland geen goede oplossing voor. Voor dat probleem zijn maar twee oplossingen: een inkomensafhankelijke huur, waarbij periodiek het inkomen wordt getoetst. Daar loopt niemand warm voor. Het alternatief is de huren hoog optrekken en dan meer huursubsidie verstrekken aan mensen die de huur niet zelf kunnen opbrengen. Maar de plannen van Dekker voorzien niet in forse uitbreiding van het huursubsidiebudget. Er wordt een tussenweg gezocht die huurders in grote onzekerheid laat.”
Van Harten: “Dat wil ik tegenspreken. Eén van de onderdelen van Dekkers plan is de betaalbaarheid van huren voor mensen met een lager inkomen. Sterker nog: deel van het pakket is dat corporaties een bijdrage van 250 miljoen gaan leveren aan de financiering van de huursubsidie. Daarom is het heel goed denkbaar, dat je die grotere huurverhogingen óf niet doorvoert bij die groep óf compenseert via de huursubsidie.
Meijerman: “Dat lees ik niet in de voorstellen.”

“In de WOZ-systematiek gaan de particuliere verhuurders er met de poet vandoor“

Van Harten: “Maar daar wordt wel over gesproken met de minister. Corporaties zijn organisaties met een maatschappelijk doel. Het zal nooit zo zijn dat we meegaan met voorstellen die de huren tot een onbetaalbaar niveau verhogen voor de mensen voor wie we juist moeten opkomen.”
Klandermans: “Ik heb net als Eef bezwaren tegen de manier waarop Dekker wil liberaliseren, maar ook tegen het niveau. De voorgestelde WOZ-grens is 130 duizend euro. Dat omvat in Amsterdam niet 25 maar 29 procent van de huurwoningen. Dan hebben we het al weer over negentigduizend woningen in plaats van 75 duizend. Wij vinden dat te veel. Het is bovendien nergens voor nodig. Gemiddeld zitten de huren van de corporatiewoningen op 73 procent van het wettelijk maximum. Ruimte voor hogere huren is er dus al, alleen heeft de minister de huurverhogingen de komende jaren over de hele linie aan banden gelegd. Ik zou er geen bezwaar tegen hebben als voor echt te goedkope woningen de huren sneller zouden stijgen.”
Van Harten: “Die huurruimte kunnen we inderdaad nu niet benutten.”
Klandermans: “Daar is volgens mij overeenstemming over te vinden.“
Meijerman: ”Als je afspraken kunt maken voor de mensen die dat niet kunnen opbrengen, zou daar meer ruimte in mogen zitten.
Ik zie overigens vooral de lasten van de middeninkomens fors stijgen. Mensen met inkomens tussen anderhalf en twee maal modaal kunnen in Amsterdam gewoon geen koophuis betalen. Die mensen blijven vaak noodgedwongen zitten in de huurmarkt. Die zijn
straks het kind van de rekening. De gereguleerde markt gaat tot ongeveer zeshonderd euro, maar de ongereguleerde markt begint pas bij duizend euro. Ik zie niet dat de voorstellen van Dekker dat gat dichttrekken. Waarom hebben projectontwikkelaars die woningen dan niet al lang gebouwd?“
Van Harten: “Dat is nu heel moeilijk. Als je huren tussen de zeshonderd en duizend euro wilt realiseren, dan kun je dat alleen maar doen als woningen minstens 142 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) waard zijn. Dat lukt alleen met grote woningen. Als je in plaats van het WWS de WOZ-waarde als uitgangspunt neemt, kun je wel kleinere middensegmentwoningen bouwen of creëren in de voorraad op gewilde locaties.”

WWS of WOZ?

Van Harten: “Wij pleiten er al langer voor dat er in de huurmarkt een relatie komt tussen de kwaliteit van een woning en de prijs. Bewoners vinden de locatie, de woonomgeving, het belangrijkste kwaliteitscriterium. Daar vind je niets van terug in het huidige WWS. Ik vind de WOZ-waarde dus een beter uitgangspunt voor de liberalisering dan het WWS. Je hebt er bovendien niets aan om juist die grote woningen in Zuidoost allemaal te liberaliseren. Dan liever meer in het centrum waar de druk op de markt en de onevenwichtigheid het grootste is.”
Klandermans: “In de WOZ-systematiek gaan de particuliere verhuurders er met de poet vandoor. Als je kijkt naar de verdeling dan wordt 40 procent van het particuliere bezit geliberaliseerd en 20 procent van het corporatiebezit. Bij de particulieren staat er simpelweg niets tegenover. Dekker zegt wel dat ze productieafspraken kan maken met de IVBN en Vastgoedbelang. Met de grote beleggers van de IVBN gaat dat nog wel, maar met een versnipperd geheel van vastgoedeigenaren kun je geen afspraken maken. Zie je ons een prestatieafspraak maken met de slager op de hoek die een paar huizen verhuurt?
Zodra er een particuliere woning vrijkomt, zal die naar het maximum gaan of ruim daar boven. We kunnen zoals Hans voorstelt afspraken met de corporaties maken. Maar de consequentie zal zijn dat de corporaties niets te liberaliseren hebben, want het quotum zal helemaal naar de particulieren gaan. De liberalisering levert de corporaties dus niets op.”
De gemeente wil best een locatiefactor invoegen in het puntenstelsel. Maar dat is een gematigde manier, waarbij ook andere kwaliteitsaspecten een rol blijven spelen.”
Meijerman: “De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) heeft een voorstel op tafel gelegd waarin de huidige ‘omgevingspunten‘ worden vervangen door de WOZ-waarde. Bovendien wil de HA ook in het geliberaliseerde segment van zeshonderd tot duizend euro een prijs/kwaliteitstoets. Dat is nodig, want het is geen echte markt. Huurders hebben geen keuze, er is schaarste en verhuizen kost veel geld. Zo hou je ook in een deel van de particuliere sector een redelijke prijs/kwaliteit-verhouding. Daardoor komt de verantwoordelijkheid voor inwoners met een inkomen tot de ziekenfondsgrens niet volledig op het bordje van de corporaties.”

"Bewoners vinden woonomgeving belangrijkste kwaliteitscriterium"

Van Harten: “Ik vind ook dat er in het geliberaliseerde gebied voor huurders een vorm van huurprijsbescherming moet blijven.
Maar over het puntenstelsel: stel dat niet op basis van de WOZ-waarde, maar op basis van 130 punten wordt geliberaliseerd. Dan krijg je precies het omgekeerde verhaal: 8 procent in centrum en 34 procent in Zuidoost. Willen we dat? Als je zo weinig in het centrum kunt doen waar die onevenwichtigheid in prijs/populariteit het grootst is, dan ben je niet goed bezig.
We hebben onze Amsterdamse praktijk waarin we gewend zijn met elkaar afspraken te maken. In die zin zullen corporaties bereid zijn om inverdiencapaciteit in de ‘gouden band’ te laten liggen om te waarborgen dat ook daar in voldoende mate lagere inkomens kunnen blijven wonen. We krijgen dan natuurlijk wel de discussie in welke mate het reëel is dat woningen beschikbaar komen voor lagere inkomens. Ik zeg dat ook vanuit de wetenschap dat we niet moeten doen alsof in die gebieden de lage inkomens nu goed vertegenwoordigd zijn. Dat verdringingseffect vindt nu al plaats. Huurders die meer zijn gaan verdienen blijven er om wat voor reden dan ook liever wonen. In het Centrum en Oud Zuid neemt het aandeel van de primaire doelgroep het snelste af. De markt zoekt kennelijk toch zijn weg.”
Klandermans: “Deze discussie voer ik al heel lang met de Federatie. De keerzijde van deze redenering is dat je in die gebieden waar de primaire doelgroep maar niet wil afnemen, ook niets doet. Het kan niet anders dan dat de gemeente een rem op de liberalisatie zet, anders moeten we een rem zetten op alle andere afspraken over de transformatie van de voorraad.”
Van Harten: “Dat is duidelijk. We moeten naar de hele woningvoorraad kijken. “
Klandermans: “Ik heb liever regelgeving die waarborgen geeft voor langere termijn. We gaan nu naar een stelsel waarin we onze doelstellingen alleen nog maar via afspraken met corporaties overeind kunnen houden. Wij zijn niet direct gerustgesteld als de corporaties zeggen dat er met hen wel afspraken zijn te maken. Die zijn altijd voor een korte periode. Ik wil garanties voor langere termijn.”
Meijerman: “Het wordt bovendien voor huurders volstrekt onduidelijk hoe corporaties de betaalbaarheid en differentiatie in de stad willen garanderen. De onzekerheid noodzaakt tot afspraken naar doelgroep, woningtype en gebied. Dat is zeer complex. En trekken de corporaties dat wel, gelet op de woningverdeling tussen particulieren en corporaties?”
Van Harten: “Ik heb ook niet de illusie dat we met de particuliere verhuurders afspraken kunnen maken. Dat is te versnipperd eigendom. Op langere termijn zal een substantieel deel van het particuliere bezit uit de sociale voorraad verdwijnen. Maar er zal geen shockeffect plaatsvinden.”
Meijerman: “De voorraad verandert misschien niet zo snel, maar de markt wel.”

Stedelijke vernieuwing en nieuwbouw in de knel?

Duco Stadig waarschuwde in het Buitenhof-debat dat de stedelijke vernieuwing in de knel komt als er zoveel woningen uit de gereguleerde sector verdwijnen. Herhuisvesting is immers nu al de grootste bottleneck.
Van Harten: “Ik denk dat het meevalt. Hoeveel van die herhuisvesters komen nu in die gouden band terecht? Dat is nog geen 8 procent. Ik geloof niet dat de herhuisvesting gevaar loopt als we gaan liberaliseren. Sterker nog: als we op basis van het puntenstelsel zouden liberaliseren, zoals de gemeente voorstaat, lopen we meer gevaar. Dan verdwijnen er namelijk vooral grote woningen uit de sociale voorraad. Juist daar hebben we tekort aan. Daarbij, het is in ons eigen belang die vernieuwing te laten slagen. Daar staan de meeste van onze woningen, die willen we niet laten verloederen. Tenslotte verwacht ik dat de liberalisatie nieuwe investeringen uitlokt. Wij staan toch al jaren gedifferentieerd bouwen voor en doen dat ook?”

Stadig zei dat ook de bouw van nieuwe sociale huurwoningen onmogelijk wordt in het regiem van Dekker.
Van Harten: “Dat vind ik een hele merkwaardige voorstelling van zaken. In de eerste plaats verwacht ik dat de voorstellen heilzaam zijn voor de woningmarkt. Ik weet zeker dat we daarmee eindelijk het middensegment beter kunnen gaan bedienen. En natuurlijk blijven we sociale huurwoningen bouwen, gewoon op de manier waarop we dat nu doen. Dat is onze maatschappelijke taak. Ik zou er voor willen pleiten de 30-procentsnorm te handhaven. Kijk naar de vraag naar grote woningen, naar ouderenhuisvesting. Aan die vraag kunnen we voor een belangrijk deel alleen via nieuwbouw voldoen.”

"Amsterdam krijgt
het Parijse model"

Klandermans: “Technisch gezien heeft Stadig gelijk. In Amsterdam ligt de WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning snel boven de 130 duizend euro. Die is dus per definitie geliberaliseerd. Het wordt dus noodzaak om met corporaties voor lange termijn de huurprijs vast te leggen. En met lange termijn bedoel ik dan vijftig jaar of zo.
Van Harten: “Het belang van dat soort privaatrechtelijke afspraken wordt inderdaad zwaarder. Maar ook in het nieuwe stelsel kunnen we afspraken maken over een gereduceerde grondprijs in combinatie met een maximale huur. Misschien moet dat niet meer per woning maar per project.”
Klandermans: “Ik heb liever een contract per woning. Daar hoort een grondprijs bij. Anders wordt het een stuk lastiger te controleren.”
Meijerman: “Je komt op huurprijsafspraken per corporatie, per gebied, per woningtype en per periode. Het wordt allemaal heel ingewikkeld. En dat allemaal vanwege de WOZ-ideologie. “
Klandermans: “Het wordt inderdaad allemaal zo ingewikkeld dat ik me werkelijk afvraag waarom we daar aan beginnen. De minister heeft allerlei zaken aan elkaar geknoopt en komt er eigenlijk gewoon niet meer uit. En dat terwijl er, in ieder geval in Amsterdam, draagvlak is voor een gematigder aanpak die dezelfde voordelen oplevert. Het totaal van transformatiemaatregelen leidt ertoe dat er twintigduizend woningen meer worden geliberaliseerd dan ons voor ogen staat. Dat betekent dat we weer in gesprek moeten gaan over de andere transformatiemaatregelen zoals de verkoop van bezit en de stedelijke vernieuwing.”
Meijerman: “Het leidt tot nieuwe onzekerheid bij huurders, bij eigenaren en ook bij de gemeente. Dat alleen al vertraagt de transformatie.”
Van Harten: “Volgens mij gaat het meevallen.”

Fred van der Molen

 

NUL20 Debat: de gevolgen van het nieuwe huurbeleid
Amsterdam na Dekker

Maandag 18 oktober. Op tafel liggen de uitgelekte plannen van minister Dekker en de rekenmodellen die de gemeente Amsterdam daarop heeft losgelaten. Aan tafel Hans van Harten (AFWC), Eef Meijerman (ASW) en Art Klandermans (Dienst Wonen). De laatsten ontraden de Tweede Kamer de voorstellen aan te nemen, terwijl Hans van Harten ze warm aanbeveelt." data-share-imageurl="">