Koopwoningen: prijzen nog hoog, maar aanbod blijft stijgen - Kaders

Koopwoningen: prijzen nog hoog, maar aanbod blijft stijgen
Kaders bij hoofdartikel

Crisis op Amsterdamse woningmarkt raakt vooral woningen boven de 3,5 ton. Er zijn zorgen om grote aanbod

DOSSIER: De gevolgen van de crisisKaderstukjes


 

Corporatiewoningen: misschien nog wat scherper prijzen

Wat betekent de crisis voor te verkopen corporatiewoningen? Van den Brink denkt dat corporatiewoningen moeilijk uit te ponden zijn als ze niet grondig zijn opgeknapt en als ze staan in wijken met weinig eigenwoningbezit. “Het is een kopersmarkt, en dan neem je in de zelfde prijsklasse van een particulier toch liever dat etagetje aan het Hoofddorpplein, waar meer koopwoningen zijn en de voordeur er nog prima uitziet.”
Almar Bakker ziet voor basaal uitgeruste corporatiewoningen nog wel een rol aan de onderkant van de woningmarkt. Net als tijdens de hoogtijdagen, kunnen ze uitkomst bieden voor starters. “Ik denk dat het belangrijk is dat die differentiatie en die keuzemogelijkheden blijven bestaan. Je ziet nu in krantenadvertenties al dat ze kortingsacties hebben en woningen vrij op naam bieden. Misschien moeten ze hun prijzen nog wat scherper stellen.”

 

Huizenprijzen: zo zit het

Verscheidene instanties publiceren periodiek cijfers over de woningmarkt. Hun meet- en berekeningsmethoden verschillen en daarmee ook de uitkomsten.
De Nederlandse Vereniging van Makelaars meldt per kwartaal de mediane woningprijzen per regio en per woningtype. De mediaan is de middelste van een reeks waarnemingen. De regio Amsterdam omvat ook de buurgemeenten Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en Abcoude. De NVM-kwartalen zijn overigens twee weken naar achter geschoven. Zo loopt het derde kwartaal van half juli tot half september.
Makelaarskantoor Gerard W. Bakker komt, als onderdeel van zijn consultancy-activiteiten, elk kwartaal met een woningmarktrapportage over alleen de gemeente Amsterdam. De cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de NVM. Op verzoek van de klant kan die rapportage worden uitgesplitst naar stadsdeel en postcode.
De mediane prijs kan worden vertekend door verschillen in woningkwaliteit; de ene periode kunnen er relatief veel dure grachtenpanden worden verkocht en de andere juist meer goedkopere corporatiewoningen. Daarom hanteert de NVM ook mediane prijzen per vierkante meter. Bij het vaststellen van percentuele stijgingen en dalingen van de woningprijs worden eventuele kwaliteitsverschillen er als het ware uitgefilterd. Deze gecorrigeerde prijsstijging of –daling hoeft niet gelijk te zijn aan de stijging of daling van de mediane prijs.
Het Kadaster geeft ook kwartaalcijfers uit. Om kwaliteitsverschillen op te vangen, weegt het de transactieprijzen af tegen de woz-waardes van woningen. Het Kadaster registreert de transactie pas nadat het eigendom is overgedragen bij de notaris; daardoor loopt het zo’n drie maanden achter op de NVM.
 

  

Minder executieverkopen

Het aantal gedwongen verkopen is in Amsterdam en Nederland vooralsnog niet groot. Vorige maand meldde de NOS weliswaar dat het aantal executieveilingen in het eerste halfjaar met bijna vijftien procent was gestegen tot ruim 1100, maar afgezet tegen het aantal hypotheken gaat het om een minuscuul aandeel van de markt, zegt Van den Brink. “Er zijn in Nederland zo’n 3 miljoen huishoudens die wél hun hypotheek kunnen betalen.”
Op de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling is nog weinig te merken van de crisis, zegt directeur Didi van den Elsaker. In de eerste helft van 2009 werden zelfs wat minder woningen geveild: 255, waarvan 130 executoriaal. In dezelfde periode vorig jaar waren het er 275, waarvan 140 gedwongen.  De totale opbrengst van de geveilde woningen bedroeg  54 miljoen euro, tegen 102 miljoen in de eerste helft van 2008.
Van den Elsaker houdt nog wel rekening met een stijging van het aantal executoriale verkopen. “Mensen raken hun baan kwijt door de kredietcrisis en kunnen daardoor hun hypotheek niet betalen. Het duurt dan altijd nog een half jaar voordat de woning op de veiling komt. Banken proberen eerst naar een andere oplossing te zoeken.”

 

 

Deel