Jong en hip trekt ook Landlust binnen

De transformatie van een arme buurt
Jong en hip trekt ook Landlust binnen

Een op de vijf bewoners in Landlust moet van een minimuminkomen rondkomen. Het aandeel jongeren in de Top 600-aanpak is er opvallend hoog. Tegelijkertijd verandert de buurt. Jong en hip trekt ook hier binnen. Ymere en Eigen Haard verkopen in dit deel van Bos en Lommer steeds meer woningen aan net afgestudeerde twintigers en dertigers.

Afgelopen maand is Sezen (27) na een kleine verbouwing in haar nieuwe woning in de Bestevaerstraat getrokken. Ze is dolblij met de 50 m2 én de grote tuin die ze in december van woningcorporatie Ymere voor 169.000 euro kocht. “Ik had hem ‘s ochtends in de nieuwsbrief van de makelaar gezien en meteen gebeld voor een bezichtiging diezelfde middag. ‘s Avonds heb ik het huis gekocht. Dat is natuurlijk snel, maar ik wilde deze buitenkans niet aan mij voorbij laten gaan. De vorige bewoners hadden een grote veranda in de tuin gebouwd. Daar ben ik echt voor gegaan.”
Voordat ze naar de Bestevaerstraat verhuisde, woonde ze tien jaar lang in West, in de Jacob van Lennepstraat dichtbij de Da Costakade. “Een prachtige buurt maar onbetaalbaar als je er als alleenstaande iets wilt kopen. Ik wilde bovendien graag een woning met een tuin of balkon kopen. Met mijn inkomen ben je dan op een wijk als Bos en Lommer aangewezen. Dat vind ik prima. Al mijn vrienden wonen tegenwoordig in de Baarsjes of Westerpark.” Ze verbaast zich wel over de snelheid waarmee de buurt verandert. “Ik had verwacht op een plek terecht te komen met veel sociale huur. Maar op straat kom ik alleen maar jonge hippe mensen tegen. Het zal wel niet zo lang meer duren voordat de Trekpleister op de Jan van Galenstraat plaatsmaakt voor een filiaal van de Marqt. Hopelijk houdt mijn Turkse kruidenier het nog een tijdje uit.”

Oud-West te duur

Sezen is een van de vele hoogopgeleide twintigers die in Amsterdam tijdens hun zoektocht naar een betaalbare woning binnen de Ring in voormalige Vogelaarwijken als de Indische Buurt of Bos en Lommer terechtkomen. De Pijp en de Jordaan zijn met gemiddelde vierkantemeterprijzen tussen 4000 en 4500 euro buiten bereik geraakt voor deze groep. Ook delen van Oud-West zijn te duur geworden voor de krappe aanvangssalarissen van deze koopstarters.
Volgens makelaar Edith Rothgerber van Hallie & Van Klooster Makelaars zijn het niet alleen de betaalbare prijzen die jongeren naar een buurt als Landlust lokken. “Het ligt relatief dichtbij het centrum en de bouwstijl van de gesloten woonblokken in het zuidelijk deel spreekt veel mensen aan. Veel appartementen op de begane grond hebben bovendien een grote tuin. Daar kun je later wellicht met toestemming van de VvE een extra ruimte in bouwen. De laatste paar maanden zie ik de prijzen van dit type woningen flink stijgen. Een huis in de Bestevaerstraat doet al 30.000 euro meer dan afgelopen najaar. Als we daar iets in de verkoop zetten, is het meteen weg.”

Veel Top 600-jongeren

In de statistieken is de gestage verandering van de bevolking in Landlust inmiddels terug te vinden. Het aandeel ‘nieuwe stedelingen’ is er met 33 procent iets hoger dan in Amsterdam als geheel. Het aantal niet-westerse allochtonen daalt al jaren, al is het met een aandeel van 38 procent in het zuiden en 48 procent in het noorden van de buurt nog aanzienlijk. Vooral de groep Marokkaanse huishoudens is relatief groot.
De sociaal-economische positie van de wijk is nog erg zwak. Een op de vijf inwoners moet al langere tijd van een minimuminkomen rondkomen. Onder deze groep zijn veel eenoudergezinnen en werklozen met een bijstandsuitkering. Het is dan ook geen wonder dat er in vergelijking met andere wijken in West relatief veel mensen in de schuldsanering zitten. Landlust scoort ook niet goed op veiligheidsgebied. Er zijn veel woninginbraken en de buurt heeft last van hangjongeren die zich agressief gedragen. Een relatief grote groep van hen zit in de Top 600-aanpak.
Vijf jaar geleden was de situatie in de buurt nog veel slechter, vertelt Harry Gosen, voorzitter van het bewonersplatform in Landlust. “Mensen durfden Marokkaanse jongens  die zich onbeschoft gedroegen niet op hun gedrag aan te spreken. Ze meden het Karel Doormanplein, waar deze groep tot laat in de avond bij het jeugdhonk rondhing.”
In 2010 kreeg stadsdeelvoorzitter Martien Kuitenbrouwer tijdens een interview voor AT5 in de buurt een glas naar haar hoofd gegooid door een jonge overlastgever. Het was het sein voor het stadsdeel om vaart te zetten achter de plannen om het plein aan te pakken. Er kwam meer openheid door struiken en enkele noodlokalen van de Narcis Queridoschool weg te halen. Sleets geraakte speelvoorzieningen werden vervangen en er kwam een fontein.

‘Bunker’ wordt ontmoetingsplek

Het stadsdeel stelde ook een Buurt Praktijk Team in dat eerder op het Columbusplein in de Baarsjes voor meer rust en betere onderlinge contacten tussen bewoners had gezorgd. Met een combinatie van extra toezicht en sociale activiteiten voor verschillende bewonersgroepen werd geprobeerd om het plein op de hangjongeren terug te veroveren en de sfeer in de buurt te verbeteren. Het jeugdhonk, voorheen een bunkerachtig gebouw zonder ramen, werd na een ingrijpende renovatie ingericht als centrale ontmoetingsplek voor de buurt.
Volgens Gosen hebben de maatregelen effect gehad. “De hangjongeren op het plein zijn bijna allemaal verdwenen. En als er toch nog een paar vervelend zijn, durven bewoners hen daar weer op aan te spreken. Mensen worden ook minder vaak uitgescholden of bespuugd.”
Het aanpakken van de hoge werkloosheid en lage CITO-scores is weerbarstiger materie. De Dienst Werk en Inkomen houdt tegenwoordig spreekuur in de wijk om de drempel voor werkloze bewoners te verlagen. En als een groepje Marokkaanse vrouwen het initiatief neemt om een moestuin te beginnen in de binnentuin van de Mansveltschool, schuift er ook een moeder/kind-adviseur aan die in de pauze opvoedadvies geeft.

‘Ideale startersappartementen’

Een beproefde manier om de buurt uit zijn achterstandspositie te halen is het doorbreken van de eenzijdige bevolkingssamenstelling. Het stadsdeel staat daarom achter het verkoopbeleid van de woningcorporaties, die in Landlust samen meer dan de helft van de bijna 5800 woningen bezitten.
Ymere heeft met 1875 sociale huurwoningen het grootste bezit in de buurt met een zwaartepunt in de straten ten zuiden van het Karel Doormanplein. In 2007 heeft ze er drie woonblokken ingrijpend gerenoveerd waarbij een deel van de woningen is samengevoegd en 115 appartementen zijn verkocht. Er lag een afspraak met het stadsdeel om maximaal een kwart van de opgeknapte appartementen te verkopen, maar Kim Ronner, regiomanager West van Ymere, zou bij mutatie graag meer woningen in de verkoop willen doen. “Met een grootte van 50 tot 60 m2 zijn het ideale startersappartementen. Onder jonge alleenstaanden en stellen zijn ze erg gewild.”
Ook Eigen Haard heeft in Landlust de afgelopen jaren een deel van haar sociale huurwoningen verkocht. Van de 114 afgestoten appartementen ligt een derde in de straten rond de Rijpgracht, die met zijn monumentale panden en bomen langs de kade het ‘gouden randje’ van de buurt vormt. De rest bevindt zich in de losse strokenbouw net ten noorden van het Karel Doormanplein. Samen met de verkochte woningen van Ymere in de Bestevaerstraat zijn in Landlust de afgelopen jaren zo ruim 350 voormalige huurwoningen van de hand gedaan.

Koningsvrouwen: 100% sociale huur

In de komende jaren wil Eigen Haard nog meer woningen in de verkoop doen. Van de 440 sociale huurwoningen die ze nog in Landlust heeft, kan op termijn de helft worden verkocht. Alleen het drie jaar geleden gerenoveerde woningcomplex Koningsvrouwen van Landlust (zie NUL20 editie 43/45) zal in de toekomst voor 100 procent uit sociale huurappartementen blijven bestaan. Nieuwe renovaties staan niet op het programma bij Eigen Haard, wel bij Ymere. Die begint waarschijnlijk volgend jaar aan het opknappen van het Merkelbachcomplex in de Juliana van Stolbergstraat en de Louise de Colignystraat. Bewoners kunnen na renovatie naar hun woning terugkeren, maar betalen voor de comfortverbetering gemiddeld wel 100 euro meer huur per maand. Een deel van de appartementen wordt verkocht.
Voor de renovatie van het woonblok langs de Willem de Zwijgerlaan en Jan den Haenstraat geldt ook een terugkeergarantie maar dan op blokniveau. Er worden immers appartementen samengevoegd. Over de nieuwe huren is nog geen overeenstemming met de bewonerscommissie. Ymere wil dat terugkeerders zo’n tweehonderd euro meer gaan betalen. Dat is bijna een verdubbeling van de lage huren die er nu voor de (kleine) woningen worden betaald. Ymere verwacht dat ongeveer 45 procent van de oude bewoners uiteindelijk in het blok terugkeert. De andere woningen, waarschijnlijk zo’n 140, gaan in de verkoop.

Duizend sociale huurwoningen minder

Wie de renovatie- en verkoopplannen van de twee woningcorporaties bij elkaar optelt, komt tot de conclusie dat er uiteindelijk zeker duizend sociale huurwoningen uit Landlust zullen verdwijnen. Voor mensen met een minimuminkomen wordt het in de toekomst veel moeilijker om er een betaalbare woning te vinden. De buurt gaat voor hen min of meer op slot. Bestuurder Jeroen van Berkel van stadsdeel West benadrukt dat er pas wordt verkocht na mutatie. “Met het kleine aantal huurwoningen dat er jaarlijks vrijkomt, duurt het nog heel lang voordat zulke aantallen verkocht zullen zijn.”
Tegelijkertijd ervaart hij dat de buurt snel verandert. “Ik woon zelf op de Admiraal de Ruijterweg ter hoogte van de Gibraltarbuurt. Tien jaar geleden was ik daar nog de enige autochtoon met kinderen. Nu wonen in de huizen op de begane grond veel hoger opgeleiden die hun bakfiets voor de deur parkeren. We moeten als stadsdeel dus wel in de gaten blijven houden dat er voldoende goedkope woningen in Landlust overblijven. De mix van al die verschillende bewoners is toch de charme van de buurt.’

 

Aan de overzijde van de Jan van Galen
De transformatie die Landlust doormaakt naar een gemengde stadsbuurt met veel hoogopgeleide autochtonen, heeft in de zuidelijker gelegen Trompbuurt al enkele jaren geleden plaatsgevonden. Wie de Jan van Galenstraat oversteekt, komt in dit deel van de Bestevaerstraat nauwelijks nog Marokkaanse moeders of hangjongeren tegen. Het aantal bakfietsen op de stoep is duidelijk hoger en vitrages achter de ramen zijn hier een zeldzaamheid. Eigen Haard heeft in de deze buurt nog 290 sociale huurwoningen waarvan in de toekomst zo’n 30 procent na mutatie te koop wordt gezet. Maar de meeste bewoners huren er van een particuliere eigenaar. Meer dan de helft (53%) van alle woningen valt in deze categorie. De oververtegenwoordiging van particuliere huurwoningen zal waarschijnlijk de ‘gentrification’ van de buurt na 1 juli verder aanjagen. Dan gaan de nieuwe woningwaarderingsregels in en speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol in de puntentelling van huurappartementen. Teamleider Fred van der Vlist van het Wijksteunpunt Wonen verwacht dat er daardoor nog meer woningen in de buurt uitgepond zullen worden dan nu al gebeurt. ‘Wie zijn pand goed isoleert, kan op dit moment al woningen van 50 m2 liberaliseren. Na 1 juli is zo’n investering niet meer nodig om een klein appartement boven de 141 punten uit te laten komen. In heel Amsterdam kan dan bijna driekwart van alle particuliere huurwoningen worden verkocht.”

 

Trefwoorden: