Amsterdam heeft in de strijd tegen kantorenleegstand een ‘kantorenloods’ benoemd. Cor Brandsema heeft eigenlijk twee taken: eigenaren ervan overtuigen andere bestemmingen te zoeken voor hun leegstaande gebouwen en stadsdelen ervan overtuigen dat zij aan die verandering meedoen. Soms zal het volgens hem gaan om de bouw van extra woningen, maar evengoed heeft de stad behoefte aan meer hotels of bijzondere locaties voor vrijetijdsbesteding, cultuur of religie.
| Kantorenloods Amsterdam |
| Cor Brandsema vervult sinds oktober de functie van kantorenloods. Hij heeft tot taak het omzetten van verouderde kantoren in andere functies als wonen, cultuur of onderwijs gemakkelijker te laten verlopen. Initiatieven voor transformatie moeten in eerste instantie van gebouweigenaren, beleggers en projectontwikkelaars komen. Maar door transformatie beter te faciliteren, hoopt de gemeente Amsterdam de sterke leegstand te kunnen beperken. De kantorenloods heeft vooral een regisserende rol en is ondergebracht bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. Brandsema heeft veel ervaring in de ruimtelijke sector. Hij is gemeentelijk projectmanager geweest van het centrumgebied Amsterdam-Zuidoost. Eenzelfde functie heeft hij bekleed voor het kantoren- en bedrijvengebied Amstel III, het AMC-terrein en het Science Park Amsterdam. Hij is momenteel directeur van het Projectbureau Zuidoostlob, een functie die hij ook de komende maanden blijft vervullen. |
Voor sommige leegstaande kantoren zal ook bij een aantrekkende economie niet gemakkelijk een nieuwe gebruiker zijn te vinden. Cor Brandsema verwijst naar het kantoorpand op de hoek van de Fizeaustraat in stadsdeel Oost/Watergraafsmeer. Ooit werd er speciaal voor accountantskantoor Van Dien & Co aan de rand van het Amsteldorp een kantoorpand gebouwd, maar dat bedrijf is lang geleden vertrokken. Daarna kwam het RIAGG. En nu staat het alweer jaren leeg. Het stadsdeel bekijkt onder meer of de locatie geschikt is voor onderwijshuisvesting.
Van dergelijke verouderde kantoorpanden, niet zelden aan de rand van woongebieden, heeft Amsterdam er vele. In Buitenveldert bijvoorbeeld, of in Bos en Lommer of de Westelijke Tuinsteden. “De afgelopen maanden hebben we geïnventariseerd welke panden zich niet op al te veel belangstelling mogen verheugen. En dan blijkt dat op heel veel plekken in de stad kantoorpanden staan, waarvan het twijfelachtig is of er ooit nog een huurder voor kan worden gevonden.”
Volgens Brandsema is lang niet de hele stad een probleemgebied. “Er zijn plekken die het moeilijk hebben, maar binnen ringweg A10, en ook op bepaalde plekken daarbuiten, doen zich nauwelijks problemen voor. In de binnenstad is de leegstand relatief laag en bestaat continu vraag naar kantoorruimte. Plekken waar in korte tijd veel nieuwe kantoren zijn gebouwd, zoals aan de Oostelijke Handelskade, blijken de laatste tijd redelijk gewild. Onder invloed van bijvoorbeeld de aanleg van de Noord/Zuidlijn zijn er wellicht bepaalde binnenstedelijke deelgebieden die tijdelijk minder populair zijn. Maar als de bouwoverlast verdwenen is, dan zal ook op bijvoorbeeld het Rokin de vraag weer aantrekken. Wel moeten we in de binnenstad nog oplossingen zoeken voor diverse grote gebouwen die eerdaags vrijkomen. Denk aan het gebouw van het Gerechtshof of de oude Openbare Bibliotheek. We zullen met elkaar in gesprek moeten gaan over het toestaan van andere bestemmingen.”
De voorwaarde van stadsdeel Centrum dat panden met een oppervlakte groter dan duizend vierkante meter hun niet-woonbestemming moeten behouden, beschouwt hij daarbij niet als een belemmering. “We mogen niet voorbijgaan aan het feit dat stadsdelen zo hun eigen ideeën over transformatie hebben. Centrum houdt wat dat betreft vast aan een gemengde bestemming.”
Leegstand in specifieke gebieden
De gemeente wil de komende maanden de beschikbare informatie over de ontwikkeling van het kantorenareaal verder verfijnen. Wellicht blijken de problemen dan nog groter dan al geïnventariseerd. “We hebben ons in eerste aanleg gericht op de zichtbare leegstand. Maar we hebben makelaars onlangs gevraagd ons extra te informeren over de leegstand die de komende tijd zal ontstaan. Zij hebben immers veel meer inzicht in de vraag wanneer huurcontracten ten einde lopen. En wat er met bepaalde panden staat te gebeuren.”
Verder concentreert de leegstand zich volgens hem in heel specifieke gebieden. Het Teleport-gebied bij station Sloterdijk. Een deel van Amstel III, zoals de kantoorpanden aan de Hogehilweg. Of het Bergwijkpark in Diemen pal aan de grens met Amsterdam-Zuidoost. “De gemeente Diemen heeft aangekondigd voor dat gebied een nieuwe visie te willen ontwikkelen. Ondertussen bekijken Amsterdamse corporaties of zij daar een rol kunnen vervullen.”
De Key heeft kortgeleden diverse gebouwen van Hogeschool Inholland in Diemen verworven. Eerst wordt het terrein gebruikt voor tijdelijke studentenhuisvesting. Op termijn moeten er 350 woon-werkwoningen verrijzen. Juist die ontwikkeling is voor de kantorenloods het voorbeeld dat er in de stad iets verandert. “Heel lang hebben we alleen gedacht aan een sterke scheiding van werken en wonen. Nu is sprake ven hernieuwde belangstelling voor combinaties van wonen en werken. Er blijken dus partijen te zijn die nieuwe initiatieven willen ontwikkelen.”
Brandsema werkt - om een betere match te krijgen tussen vraag en aanbod - nauw samen met stadsloods Mieke Heim. Zij is de persoon in de stad waar partijen met een bijzondere huisvestingsvraag terechtkunnen. Heim verwacht dat nieuwe combinaties van wonen en werken ook aan de orde komen in de Westelijke Tuinsteden.“ Bij de evaluatie van Parkstad is vastgesteld dat onder invloed van de stadsvernieuwing veel betaalbare werkruimte verdwijnt. Dat kan worden gecompenseerd door de komst van kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen. Het is ook denkbaar vaker combinaties van werken en wonen te realiseren. Daar bestaat in bepaalde creatieve sectoren zeker behoefte aan.”
Het is aan de kantorenloods partijen bij elkaar te brengen, procedures te versoepelen en eigenaren nieuwe ideeën aan de hand te doen. ”De gemeente heeft nadrukkelijk gezegd niet zelf gebouwen te zullen aankopen. Dat kunnen we ons financieel niet permitteren. Het gaat er dus om ontwikkelaars en beleggers aan te moedigen een andere weg in te slaan. We praten nog maar een paar maanden gericht met elkaar over mogelijke oplossingen, maar inmiddels krijgen we van bepaalde ontwikkelaars andere geluiden te horen. Bedrijven die zich traditioneel op de kantorenmarkt hebben gericht, zoals G&S - actief in Amstel III en op de Zuidas, hebben ons laten weten dat ze wel degelijk belangstelling hebben voor verbreding van de portefeuille.”
De bouw van meer woningen zal volgens Brandsema zeker niet overal een oplossing kunnen bieden. “Voor het Teleport-gebied is woningbouw gewoonweg niet mogelijk. Milieuregels maken het onmogelijk daar mensen te laten wonen. Op andere plekken in de stad is woningbouw weer wel mogelijk.” Als lichtend voorbeeld mag de planontwikkeling nabij station Holendrecht dienen. “Ooit is aan de kant van het Academisch Medisch Centrum de komst van 100.000 vierkante meter kantoren voorzien. ABN AMRO zou daar ict-diensten onderbrengen, maar dergelijke dienstverlening verhuist in toenemende mate naar India. Die plek leent zich goed voor woningbouw. Samen met Bouwfonds en NS Vastgoed is een plan in de maak om op die plek achthonderd tot negenhonderd woningen te realiseren.”
Aansluitend benadrukt Heim het belang de vele partijen in de stad uit te leggen dat er ook nog andere vraagstukken zijn. Er is nog steeds een belangrijke vraag naar meer studentenhuisvesting. De stad schiet te kort als het gaat om short stay- voorzieningen. Ook moeten in Amsterdam meer hotelkamers worden gebouwd. En op haar bureau komen tal van bijzondere vragen. Uit de hoek van onderwijs, cultuur of religie. Al die functies kunnen heel goed buiten de zwaar belaste binnenstad worden gerealiseerd.
Soms moet een stadsdeel volgens Brandsema ook gewoon op het idee worden gebracht dat er wel degelijk iets anders mogelijk is, dan de bouw van een kantorencomplex. “Langs wegen of spoorlijnen wordt al gauw gedacht dat alleen kantoren tot de mogelijkheden behoren. Maar met bijzondere technische oplossingen zijn andersoortige projecten haalbaar. Daarom ook onderhoud ik contact met het door het ministerie van VROM gesteunde Transformatieplatform. Door stadsdelen in contact te brengen met onderzoekers van de TU Delft kan wellicht een oplossing worden bereikt, waar anders niet aan zou worden gedacht.”
Bert Pots