Grote onrust vanwege renovatieplannen centrumpanden

Ymere en huurders staan lijnrecht tegenover elkaar
Grote onrust vanwege renovatieplannen centrumpanden

De aankondiging van een omvangrijke renovatie en verkoop van woningen in Amsterdam-Centrum leidde afgelopen zomer tot grote commotie en zelfs tot Kamervragen. Volgens Ymere gaat het om een renovatieproces als andere. Vooralsnog mag de corporatie ermee doorgaan.

Wat gaan huurders straks betalen?
Ymere maakte gelijktijdig met de renovatieplannen bekend dat toekomstige huren worden gemaximeerd op basis van het puntenstelsel, met een eventuele korting die afhankelijk is van het inkomen. Daarbij wordt rekening gehouden met de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Voor huurders die vanwege renovatie moeten worden geherhuisvest betekent dit het volgende:
  • Algemeen geldt dat de maximumhuur voor sociale huurwoningen wordt begrensd door het puntenstelsel.
  • Gezinsinkomen tot 34.600 euro: huur wordt straks 557 euro (1-2 personen) tot 597 euro (grotere huishoudens); met recht op huurtoeslag.
  • Gezinsinkomen 34.600 - 50.000 euro: maximaal redelijke huur (tot liberaliseringsgrens 700 euro); geen recht op huurtoeslag; inkomens tot 38.000 euro hebben recht op huurgewenning van maximaal 2340 euro (gemeentelijke kaderafspraken).
  • Gezinsinkomen >50.000 euro: naar vrijesectorhuur of koop; Ymere geeft kopers dezelfde korting als zittende huurders; huurders krijgen afhankelijk van de individuele situatie een huurgewenningsbijdrage.

Het is meer regel dan uitzondering dat sloop- en renovatieprojecten tot opwinding leiden. Maar het tumult over plannen van Ymere om 270 woningen in Amsterdam-Centrum te renoveren en voor een aanzienlijk deel te verkopen, reikte zelfs tot de Tweede Kamer. De Kamerleden Monasch (PvdA) en Karabulut (SP) wilden medio juni van minister Blok opheldering of Ymere deze sociale huurwoningen wel voor renovatie mag ontruimen om daarna te verkopen. Zij wilden onder meer weten of de juridische formulering ‘dringend eigen gebruik’ hier ingezet kan worden om huurders hun huis te ontnemen. De Woonbond vindt het “een grof schandaal dat zoveel huurders uit hun huizen worden gezet en (....) dat er 180 sociale huurwoningen zo naar de vrije sector of in de verkoop gaan”. De Telegraaf vermoedt zelfs een opzetje van Ymere-bestuurders van de PvdA- en GroenLinks-huize om de “nieuwbakken wethouder” Laurens Ivens een loer te draaien.
Rumoer rond renovatieprojecten is van alle tijden. Het is ook nogal wat als je als huurder bericht krijgt dat je je huis uit moet. Er zijn zeker huurders die een kans zien in de bijbehorende status van voorrangskandidaat en het perspectief van woningverbetering inclusief verhuisvergoeding, maar veelal kan de betreffende corporatie rekenen op tegenwind van verontruste en argwanende bewoners. Dat speelt des te meer in het centrumgebied van Amsterdam, waar huurders meer te verliezen hebben. Zij wonen immers vaak relatief goedkoop in zeer gewilde buurten. De veelal matige kwaliteit van de woning wordt daarbij voor lief genomen.

Amsterdam-Centrum

De controversiële renovatieplannen van Ymere in Amsterdam-Centrum omvatten negentig panden met 270 woningen en vijftig bedrijfsruimten. Ymere wil daarvan na renovatie 30 procent in de sociale sector houden. De rest wordt verkocht of in de vrije sector verhuurd. Het gaat onder andere om woningen in de Jordaan (Bloemstraatbuurt, Palmstraat, Goudsbloemstraat), de Haarlemmerpoort, de Marnixblokken, Oudezijds Achterburgwal, Groenmarkt en nog wat verspreide panden in de binnenstad.
Bestuurder Pieter de Jong van Ymere heeft bijna drie maanden later nog altijd zwaar de pest in over de wijze waarop Het Parool de plannen naar buiten bracht: Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum. “Alsof wij al die huurders uit hun huis gaan procederen. Daar is natuurlijk geen sprake van. Dat is paniekzaaierij die echt niet kan.” De Jong benadrukt dat de aanpak niet afwijkt van andere renovatietrajecten. “Die zijn allemaal ingewikkeld en langdurig, maar als we uiteindelijk per jaar drie rechtszaken hebben met bewoners over medewerking aan renovatie is het veel. En tot dusver oordeelt de rechter dat we in ons recht staan. Onze ervaring bij andere projecten is dat je iedereen die dat wil en daar recht op heeft, in de buurt kunt herhuisvesten wanneer je een derde in de sociale huur terugbrengt. Gemiddeld keert een derde terug in het eigen complex, een derde gaat elders in de buurt wonen en een derde vertrekt.” Ymere koerst nu wederom op deze uitkomst, maar per project blijft het allemaal maatwerk, benadrukt De Jong.

Provocatie

Maar juist omdat het maatwerk is, ervaart Jan van der Roest van de Huurderskoepel SHY de bekendmaking van Ymere als een provocatie: “Zo ga je toch niet met je huurders om. Het gaat om minstens negen aparte projecten, die allemaal hun eigen merites en problematiek hebben. Waarom de uitkomst van al die projecten als voldongen feit naar buiten brengen? Het ontbreekt Ymere echt aan empathisch vermogen.”
De berichtgeving heeft volgens Martha Teunen, regio-coördinator Centrum van de Stedelijke Bewonersorganisatie (SBO) van Ymere, heel veel onrust bij huurders veroorzaakt: “De boodschap is dat je dus zomaar je woning kwijt kunt raken. Een andere bron van onzekerheid is dat Ymere steeds de plannen verandert. Ymere ziet zijn huurders niet als klanten.”
Volgens De Jong is de bekendmaking juist ingegeven om transparant te zijn. “Wij wilden een lijn uitzetten voor onze eigen organisatie over de aanpak van centrumpanden die ingrijpend gerenoveerd moeten worden. We hebben daarvoor een aantal miljoen per jaar beschikbaar. Bij deze negentig panden hebben we een gegrond vermoeden dat er iets met de fundering is. Maar elk project zit in een verschillende fase. Bij de Marnixblokken is de uitvoering aanstaande; bij andere complexen hebben we onderzoek gedaan, maar bij een derde van de woningen zijn we zelfs nog niet binnen geweest. Maar je ziet daar wel aan scheve kozijnen of verzakkingen dat er iets aan de hand is. Voor veel van die woningen hebben we groot onderhoud al een aantal malen opgeschoven, juist omdat het een hoop narigheid oplevert voor en met bewoners. De termijn waarbinnen we deze woningen met pappen en nathouden bewoonbaar kunnen houden, begint op te raken.”

Bloemstraat

Indien casco- en funderingsherstel noodzakelijk is, is het logisch dat bewoners hun woning verlaten, vindt Ymere. Even vanzelfsprekend is het voor de corporatie  dat grootschalige renovaties worden medegefinancierd via verkoop van een deel van het programma en dat de huren worden opgetrokken naar het huidige niveau. Dat is de ene kant van het verhaal.
Aan de andere kant staan bewoners die vinden dat ze worden ‘uitgerookt’.
Een van hen is Mieneke Demirdjian, lid van de bewonerscommissie Bloemstraat. Zij woont - of liever woonde - zeer tevreden in de Bloemstraat. Maar haar rust is verstoord sinds Ymere in 2011 de sloop en/of renovatie van een groot aantal panden in de buurt aankondigde. “De strekking was: de panden waarin jullie wonen zijn slecht; de funderingen moeten vernieuwd en daarom moet iedereen er uit.”
Het betreft zo’n zestig woningen in en rond de Bloemstraat. Vooruitlopend op de ingrepen plaatst Ymere al enige jaren tijdelijke bewoners in leegkomende woningen.
Wat Demirdjian en andere huurders Ymere verwijten, is dat de corporatie woningen laat verkrotten en die slechte staat nu gebruikt om woningen te kunnen ontruimen: “Er zijn woningen waar het water met bakken naar binnen komt. Aan sommige panden is al twintig jaar geen noemenswaardig onderhoud gepleegd.”
De Jong: “Dat hoor ik vaker. Maar het is niet zo dat de fundering langer meegaat als je de kozijnen verft. Lekkages moeten we natuurlijk verhelpen. Maar als er een nieuw dak op moet, dan moet je wel de zekerheid hebben dat je het hele pand voor lange tijd in stand kunt houden. In zulke situaties kom je altijd in discussies met bewoners over de reikwijdte van de aanpak. Dan hebben wij de plicht verstandig met onze financiële middelen om te gaan.”

Fundering

Uit een bewonersenquête van de SP komt een beeld naar voren van woningen met chronisch achterstallig onderhoud. Veel tocht- en vochtproblemen, rottend houtwerk, scheve vloeren enz. Een citaat: “Bij de entree van het pand krijg je de indruk een krotwoning binnen te gaan: gebroken trapstenen en een half vergane voordeur.”
Dat is niet algemeen. Andere huurders constateren geen fundamentele gebreken. De staat van Demirdjians eigen huis valt ook mee. Ymere heeft enkele jaren terug een ernstige lekkage verholpen. In dezelfde periode is dubbelglas en een cv-installatie geplaatst. Dat ging gepaard met een huurverhoging van 55 euro. “Dat is niet meer dan normaal”, vindt Demirdjian. Zij betaalt nu 450 euro.
Met de fundering van haar pand is volgens haar ook niet veel mis. Uit second-opinion onderzoek van bouwadviesbureau Strackee blijkt dat de staat van funderingen in de Bloemstraatbuurt inderdaad sterk wisselt. Een aantal woningen is echt slecht, maar flink wat woningen hebben funderingsklasse 2 of 3 gekregen, wat betekent dat ze zonder gevaar nog 25 respectievelijk 15 jaar meekunnen.
Toch kreeg iedereen aanvankelijk dezelfde aankondiging in de bus. En dan is de gemoedsrust voorbij. Demirdjian: “Jarenlang word je in onzekerheid gehouden. Ymere is zo allemachtig vaag in zijn communicatie. Plannen veranderen voortdurend. De stress die erbij komt en de hoeveelheid tijd die het kost om je huis te redden.”
De Jong: “Wat zo’n renovatieproject ingewikkeld maakt, is dat je tevoren nooit precies weet wat je tegenkomt. Dus je begint je communicatie met een deel van de gegevens. Je hebt bij projecten zowel bewoners die direct een uitgewerkt plan van ons eisen én bewoners die van begin tot eind mee willen praten en denken. Je stelt daarin altijd mensen teleur. Vervolgens ontstaat niet altijd overeenstemming over de analyse en de maatregelen. Dat heeft natuurlijk ook met verschillende belangen te maken.”
Teunen: “Wat wij zien is dat Ymere de staat van de fundering vaak ten onrechte inzet als rechtvaardiging om de woning te ontruimen.”

Lijnrecht tegenover elkaar

Ymere en huurdersorganisaties staan voorlopig lijnrecht tegenover elkaar. De Huurdersvereniging Amsterdam vindt dat bij renovatie van huurwoningen de bewoners de garantie moeten krijgen dat zij kunnen terugkeren in hun woning, of een vergelijkbare woning (ook in prijs) in het complex.
Ymere wil wel een terugkeergarantie in ‘de buurt’ geven, maar niet voor een vergelijkbare huurprijs. De Jong: “De gemiddelde huur is 237 euro; de laagste zit onder de honderd euro. Het is evident dat als zo’n woning wordt gerenoveerd de huur vijf keer zo hoog wordt. Maar dan heb je wel een comfortabele, goed geïsoleerde woning. We moeten zorgvuldig met ons geld omgaan. Het gaat hier gauw om een investering van meer dan 100.000 euro per woning. Dat kun je niet met een huurverhoging van drie tientjes goedmaken.”
Ymere hoopt er zonder juridische dwang met alle bewoners uit te komen. Daar ziet het voorlopig niet naar uit. Het verzet van bewoners lijkt zich vooralsnog te concentreren op de staat van de funderingen: zijn die wel zo slecht dat vordering voor dringend eigen gebruik kan worden afgedwongen?
Volgens De Jong kan in bepaalde clusters ingrijpende renovatie worden uitgesteld als er geen dwingende noodzaak is. Die keuze zal mede afhankelijk zijn van bewonerswensen. Van der Roest constateert: “Er is nu de toezegging dat meer maatwerk wordt betracht, althans dat blijkt uit de brief van B en W.”

Hoe verder?

Hoe nu verder? De antwoorden van wethouder Ivens en minister Blok hebben minder aandacht getrokken dan de stellige raads- en Kamervragen. Beiden bevestigen overigens dat bij een ingrijpende aanpak herhuisvesting aan de orde kan zijn. En Ivens bevestigt dat verkoop van 180 woningen de minimumomvang van de sociale voorraad in het centrum niet in gevaar brengt.
De grote lijnen van het plan staan kortom niet ter discussie. Ymere kan door. Alles komt nu aan op de uitwerking. De uiteindelijke aanpak zal cluster voor cluster geschieden. De laatste start wellicht pas over vijf jaar, schat De Jong. Of misschien nog wel later, want renovatietrajecten hebben de neiging lang te duren. Dat leert de gang van zaken bij de Marnixblokken en de Haarlemmerpoort - beide Ymere-projecten - weer eens.
De interventie van wethouder Ivens heeft in ieder geval duidelijker gemaakt dat Ymere zich er sterk voor maakt dat alle bewoners kunnen terugkeren naar hun buurt, dus ook die met inkomens boven de 50.000 euro. Bovendien lijkt Ymere nu genegen deze hogere inkomens meer financieel tegemoet te komen in de sfeer van huurgewenning of korting op de aankoop van een huis. Van der Roest: “De boodschap was aanvankelijk toch: met een inkomen boven de 50.000 euro zoek je het zelf maar uit.”
Voor de huurderscommissie Bloemstraat is de bestuurlijke reactie van wethouder Ivens veel te mager. De dreiging van gedwongen verhuizing in combinatie met een forse huurverhoging blijft immers bestaan.
Duidelijk is dat Ymere-huurders door alle publiciteit op scherp staan. Spontaan worden bewonerscommissies opgericht; bewoners laten Ymere niet toe om peilbouten te plaatsen, en er worden complotten gesignaleerd om huurders vervroegd te laten vertrekken.

Deel