Is er ruimte voor nieuwe huurconstructies?

Is er ruimte voor nieuwe huurconstructies?
Huurbescherming: het laatste taboe

Uitzendconstructies en arbeidscontracten voor bepaalde tijd zijn inmiddels volledig geaccepteerd, maar tijdelijke verhuur ligt moeilijk in Nederland. De huurbescherming is heilig sinds de Woningwet van 1901. Toch is er wel iets aan het veranderen. Campuscontracten voor studentenappartementen zijn in opmars. En de maximale termijn voor tijdelijke verhuur bij sloop of renovatie wordt binnenkort verlengd. Gaat zelfs het heilige huisje van de huurbescherming op de schop?

Huurcontracten voor bepaalde tijd worden nog dagelijks afgesloten. Door onnozele verhuurders die beter zouden moeten weten. Want als de overeengekomen termijn is verstreken, kan een huurder bijna altijd via de kantonrechter huurbescherming afdwingen. De huurder heeft namelijk een ijzersterke bescherming in Nederland.
Er bestaan wel rechtsgeldige tijdelijke huurovereenkomsten, maar dat zijn uitzonderingen op de regel. Als je bijvoorbeeld alvast een huis koopt in een stad waar je over, pakweg, een jaar wilt gaan werken, mag je in de tussentijd het huis tijdelijk verhuren. Of je gaat voor je werk een jaar naar het buitenland. Een tijdelijke huurder moet dan weer plaatsmaken als je terugkomt. En een derde mogelijkheid: de huurder gaat zelf voor een jaar naar het buitenland en heeft zijn woning dus een tijd niet nodig. Dan mag de verhuurder – meestal op verzoek van de huurder - het huis zolang aan een ander verhuren. (In al deze gevallen is een ontruimingsbeding in het contract nodig.) Maar dan houden de mogelijkheden, even afgezien van de Leegstandswet, wel zo’n beetje op.
Toch wordt er getornd aan de huurbescherming. Verhuurders willen meer flexibiliteit. En ook voor woningzoekenden is er soms iets te winnen: een tijdelijke woning is beter dan geen woning.

Meningen over tijdelijke verhuur
“De Woonbond is tegen aanpassing van het Burgerlijk Wetboek als dat leidt tot minder huurbescherming. De kans is groot dat er van zo’n verruiming oneigenlijk gebruik wordt gemaakt door verhuurders. Voor doelgroepen als studenten of gehandicapten mag je een uitzondering maken, maar alleen als er knelpunten zijn.”
Maria van Veen, directeur

“Wie ziet er toe op de verdeling van tijdelijke contracten in het kader van de Leegstandswet? En waarom krijgt iemand na drie jaar tijdelijk huren geen vast contract als de woning gewoon blijft staan?”
Abraham Vega, oprichter bewonerscommissie Berlageblokken

“Leegstand en tijdelijke verhuur, het dient om afbraak van sociale huisvesting mogelijk te maken. Onder het mom van ‘leefbaarheid’ worden buurten ontwricht. Ja, en dan kun je er gemakkelijk studenten in zetten. Woonlasten worden domweg opgeschroefd om geld te genereren.
Met de behoefte van bewoners wordt geen rekening gehouden. Als die tegen zijn, zegt een stadsdeelbestuurder in West gewoon dat het draagvlak verruimd moet worden!”
Hugo Gietelink, politiek-econoom en fulltime activist voor ‘Stop Afbraak Sociale Huisvesting’

“Je moet geen gezinnen zetten in een woning die tijdelijk wordt verhuurd. Studenten, jongeren, vooruit, maar geen ouders met kinderen. Die gaan naar school, krijgen een hechte band met een buurt. Doe je dat toch, dan ben je mijns inziens als verhuurder ook verantwoordelijk. Misschien moeten we er vanuit de politiek voor zorgen dat die tijdelijke woningen niet aan gezinnen kunnen worden verhuurd.”
Hansje Kalt, fractievoorzitter Amsterdam Anders/De Groenen

“Langdurige leegstand is overbodig en onnodig. En kraken kun je beter helpen voorkomen als gemeenten op dit punt een actiever beleid gaan voeren. Vorderen is er niet meer bij, iedereen zit stil, wacht op elkaar. Maar je hebt als gemeente een verantwoordelijkheid voor de diverse doelgroepen zoals studenten, werkende jongeren, ouderen en zelfs de daklozen. Er dient door de gemeenten een actief volkshuisvestingsbeleid gevoerd te worden. Dit betekent dat er bij de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen differentiatie plaatsvindt, zodat er woonruimte is voor de diverse doelgroepen. Daarnaast zullen gemeenten ook creatief moeten zijn bij de aanwending van leegstaande (bedrijfs)panden, die desnoods tijdelijk zouden kunnen worden aangewend voor woonruimte.”
- Gerard van As, vice-fractievoorzitter van de LPF.

Het ‘campuscontract’ zou weleens een voorbode kunnen zijn van een verschuiving in de rechtsposities. De zaak ligt op papier simpel: als je een woonvoorziening runt voor studenten, dan volgt daaruit dat afgestudeerden, met hun goede maatschappelijke vooruitzichten, er niet langer thuishoren. Huur gekoppeld aan studieduur, plus een korte overgangsperiode om door te stromen. In Delft besliste de eerste kantonrechter al in het voordeel van de verhuurder. En ook in de Tweede Kamer is de zaak aan het schuiven. Zo diende de uit de vastgoedwereld afkomstige vice-fractievoorzitter van de LPF, Gerard van As, een motie in om de mogelijkheid van tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet te verruimen. Maar hij ging verder. Hij verzocht de minister van VROM ook met een voorstel te komen om de ‘gewone’ huurbescherming in het Burgerlijk Wetboek aan te passen. Het ministerie kan er nog geen mededelingen over doen. Maar dat de huurbescherming na een eeuw überhaupt aan de orde wordt gesteld, is een teken aan de wand.
Passchier Veefkind, bestuurslid van de ASVA, ziet de bui al hangen. Bij een stad als Amsterdam past het begrip doorstromen immers al jaren niet meer, en de vooruitzichten zijn somber. De notitie over campuscontracten van minister Dekker gaat er desondanks van uit dat je binnen een half jaar een andere woning kunt vinden als je je studie hebt afgerond. De twee Amsterdamse studentenhuisvesters De Key en Intermezzo bieden al contracten aan die zijn gekoppeld aan studieduur. “Maar waarheen moeten we doorstromen?”, zegt Veefkind. “Meer bouwen is de enige oplossing. In de tussentijd is het redelijker om de huurtermijn van een studentenappartement te koppelen aan de minimale wachttijd voor een starterswoning.” Dat is ook één van de aanbevelingen uit een notitie over studentenhuisvesting van de fractie van Amsterdam Anders/De Groenen.
Met een toenemende wachttijd of uitsluitend het perspectief van een containerwoning tussen Bijlmerbajes en Hells-Angelsclubhuis is een tijdelijke woning in een sloop- of renovatiepand voor studenten nog niet eens de slechtste keuze.

Leegstandswet

Volgens de nu geldende Leegstandswet mogen sloop- en renovatiepanden voor twee jaar tijdelijk worden verhuurd, met de mogelijkheid van een verlenging voor één jaar. Corporaties maken er dankbaar gebruik van, en tijdelijke huurders zijn snel gevonden. Probleem is dat de realisatie van herstructureringsplannen vaak meer tijd vergt. Om die reden diende het eerder genoemde kamerlid Van As zijn motie in, met als strekking dat de periode met nog twee jaar moet kunnen worden verlengd. Vijf jaar tijdelijke verhuur dus. Maar ook dan komt er een eind aan de huurperiode en dat zal na vijf jaar nog gecompliceerder zijn dan na drie. En het kan nu al aardig uit de hand lopen, ondervond verhuurder Ymere bij de veelbesproken Berlageblokken. Vestigingsmanager-Oost Eric van Kaam: “Wij hadden zelf gekozen voor sloop, maar dat kwam er door de monumentenlobby niet doorheen. Op die manier heb je aan drie jaar niet genoeg. Omdat de plattegrond van de woningen nu behouden moet blijven, kiezen we voor een blok onzelfstandige studentenwoningen, een blok sociale koopwoningen met een prijs rond de ton en een blok sociale huur. Doelgroepen zijn studenten en jongeren.”
Tot zover de nieuwste plannen. Ondertussen ging volgens de bewoners de afgelopen jaren “alles mis wat er mis kan gaan met tijdelijke verhuur”. De rode draad in hun bevindingen is de kwetsbare positie van de bewoners. Als er geen duidelijke controle plaatsvindt, kan tijdelijke verhuur kennelijk leiden tot illegale woningbemiddeling, hoge sleutelgelden en regelrechte fraude. Daar bleken zelfs twee corporatiemedewerkers bij betrokken. Ymere heeft die inmiddels ontslagen.
“Tijdelijke verhuur blijkt een vak apart”, concludeert Van Kaam. “Wij gaan daar een unit voor optuigen. Het probleem is dat huurders met een tijdgebonden contract hun bewoning toch als permanent gaan zien. Als je bij het verstrijken van die drie jaar een constructie (gebruikersovereenkomst, nvdr) aanbiedt als anti-kraakmaatregel, schrikt men. Om die reden wil ik alleen nog maar studenten of alleenstaande jongeren in dergelijke panden. Je moet ze in beweging houden, zorgen dat ze zich niet gaan hechten, het tijdelijk karakter benadrukken.”

Onzekerheid

In het voorkomen van leegstand kan iedereen zich vinden. Maar de ontwikkelingen rond de Berlageblokken tonen aan dat tijdelijke verhuur tot grote problemen kan leiden. De verstoorde verhouding tussen verhuurder en bewoners cumuleerde daar in een massale buurtactie toen een gegeven moment een huishouden met kinderen werd ontruimd. Ymere benadrukt dat deze ontruiming niets te maken met de tijdelijke verhuur, maar gewoon met een huurachterstand. De betreffende huurster en bewonersgroepen betwisten dit. Hoe het ook zij: het gezin werd boegbeeld van een actie tegen ‘het misbruik van woningzoekenden’.
Dit alles leidt tot brede media-aandacht en politieke bemoeienis. Het gezin krijgt weer een dak boven het hoofd. Op verzoek van de raadscommissie start de Dienst Wonen een onderzoek. Na analyse van een aantal casussen volgen gele en rode kaarten. De kaders voor tijdelijke verhuur worden opnieuw omlijnd. Theo Schuller, hoofd van de afdeling vergunningen en handhaving van de Dienst Wonen: “De meeste vergunningen voor de Berlageblokken zijn verstreken en nu werkt Ymere met gebruikersovereenkomsten. De rechter moet beslissen of er een vast huurcontract in zit. Huurders moeten altijd kunnen zien dat het om tijdelijke verhuur gaat. Gelukkig zit er een nieuwe manager (van Ymere,nvdr), die oog heeft voor de psychologische kant van de zaak, en voor goede communicatie.”
Dit voorbeeld toont aan hoe complex tijdelijke verhuur snel kan worden. Tijdelijke huurders hebben weliswaar een woning, maar ze blijven voor een lange periode in een kwetsbare, onzekere positie hangen. Wat als de termijn
straks op vijf jaar komt? Schuller: “De corporaties vergissen zich als ze denken dat het om vijf jaar generiek gaat. Uitgangspunt blijft twee jaar, maar dan met de mogelijkheid drie keer een jaar te verlengen. De verruiming is bedoeld om vertraging aan de achterkant van het proces op te vangen.”
“Een bouwplan moet gewoon reëel zijn en anders moet de Dienst Wonen geen vergunning afgeven voor tijdelijke verhuur, vindt Fred Gersteling van de Huurdersvereniging Amsterdam. “De oorspronkelijke doelstelling raakt uit zicht en deze wildgroei aan tijdelijke constructies dient de huurders niet. Tijdelijke verhuur dient om dichtgetimmerde panden tegen te gaan. Maar als bouwprojecten steeds maar worden uitgesteld, ontstaat bij huurders het idee dat ze er regulier zitten. Dat verschijnsel van hechting vind ik normaal.”
Hij is niet de enige. Er gaan daarom steeds meer stemmen op die tijdelijke verhuur te bestemmen voor studenten of algemener jongeren, in ieder geval niet voor gezinnen.

Toetsing vooraf?

“Ontruimen, een echt contract of een gebruikerscontract.” Dat zijn volgens advocate Six de enige mogelijkheden die een verhuurder ter beschikking staan als de maximale termijn van een tijdelijke verhuurovereenkomst in het kader van Leegstandswet verloopt. “Bij een gebruikerscontract mogen bewoners geen vergoeding betalen en dat betekent dat ze dan geen huurbescherming hebben. Voor de verhuurder betekent dat een derving van inkomsten.”
Six is sinds 1976 als advocaat gespecialiseerd in huurrecht, eerst met een gemengde praktijk, inmiddels hoofdzakelijk optredend voor verhuurders. “Tijdelijke verhuur bestaat eigenlijk niet in Nederland, tenminste als we vakantiehuisjes en hotelkamers buiten beschouwing laten. Maar een campuscontract voor studenten moet kunnen. Vergeet ook niet de situatie bij gehandicaptenwoningen. Een partner behoort na het overlijden van de gehandicapte bewoner een andere woning te zoeken.”
“Het is niet goed denkbaar in Nederland dat je huurders overlevert aan de nukken van verhuurders. In uiterste gevallen kan zich een situatie voordoen waarin een beroep op huurbescherming niet ‘redelijk en billijk is’, maar die toetsing vindt achteraf plaats en geldt alleen voor schrijnende gevallen. Meestal krijgt de huurder bescherming. Ik zou me voor kunnen stellen dat je tijdelijke contracten afsluit met een rechterlijke toetsing vóóraf.” Maar zover is het niet. De woningwet lijkt vooralsnog redelijk ongeschonden zijn tweede eeuw in te gaan.

Zes rechtsgeldige redenen om de huur op te zeggen
  1. De huurder misdraagt zich.
  2. Er staat een ontruimingsbeding in een contract voor bepaalde tijd.
  3. De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik.
  4. De huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuw contract voor dezelfde woonruimte (hierbij mag het niet alleen gaan over de huurprijs, tenzij het een woning in de vrije sector betreft).
  5. Een bestemmingsplan is veranderd en de verhuurder past de bestemming van de woning aan.
  6. Voor hospitakamerbewoners: de belangen van huurder en verhuurder sporen niet meer. (Een hospita of hospes heeft 9 maanden de tijd om een huurcontract op te zeggen. Daarna wordt het ingewikkelder.)

Bron: Huurdersrecht, 180 vragen en antwoorden over rechten en plichten van huurders. Uitgegeven door de Nederlandse Woonbond.

Bas Donker van Heel

Meer informatie over bewonersverzet Berlageblokken: zie www.berlageblokken.nl

Deel
Is er ruimte voor nieuwe huurconstructies?
Huurbescherming: het laatste taboe

Uitzendconstructies en arbeidscontracten voor bepaalde tijd zijn inmiddels volledig geaccepteerd, maar tijdelijke verhuur ligt moeilijk in Nederland. De huurbescherming is heilig sinds de Woningwet van 1901. Toch is er wel iets aan het veranderen. Campuscontracten voor studentenappartementen zijn in opmars. En de maximale termijn voor tijdelijke verhuur bij sloop of renovatie wordt binnenkort verlengd." data-share-imageurl="">