Bouwproductie stabiliseert in 2012

Groot aandeel van ‘studio’s’ voor studenten en starters
Bouwproductie stabiliseert in 2012

Sinds de piekjaren 2006 en 2007 loopt de bouwproductie in Amsterdam terug. In 2012 werden 2438 woningen opgeleverd, weer zeshonderd minder dan het jaar daarvoor. Een klein lichtpuntje is dat er iets meer woningen in aanbouw zijn genomen dan in 2011. Het regeerakkoord van Rutte II werpt echter zijn schaduw vooruit. De corporaties schroeven hun investeringen in 2013 terug. Einde van een tijdperk?

Einde van een tijdperkDe crisis houdt de bouw- en woonsector in zijn greep, ook in Amsterdam, volgens alle onderzoeken toch de aantrekkelijkste woonlocatie van Nederland. Het aantal opleveringen liep in 2012 in de hoofdstad verder terug. Dat was geen verrassing na vijf achtereenvolgende jaren van teruglopende aantallen woningen die in aanbouw werden genomen (afgezien van een kleine rimpeling in 2010). In 2012 werden 2438 woningen opgeleverd, ruim zeshonderd minder dan het jaar ervoor.

Bouwproductie Amsterdam tot 2012

 

Een lichtpuntje is dat er in 2012 weer iets meer woningen in aanbouw zijn genomen. De teller van het ‘startbouw’-cijfer stopte bij 2093, zo’n vijftig meer dan in 2011. Het aandeel ‘reguliere woningen’ - dus zonder studentenhuisvesting - daarbinnen groeide nog iets sterker. Veel zeggen deze marginale verschillen niet; bij dit soort lage aantallen kan het slaan van een eerste paal van een groot woongebouw in december dan wel januari al het verschil maken.

Een duidelijke trend is dat het relatieve aandeel studentenhuisvesting en kleine ‘studio’s’ de laatste jaren substantieel toeneemt. In 2011 bestond meer dan de helft (1032) van de productie uit studentenwoningen. In 2012 is dat bijna een derde, dankzij de in aanbouw genomen 627 koop- en huurstudio’s in het complex Villa Mokum van AM Wonen in het Amstelkwartier. In deze berekeningen tellen onzelfstandige woningen (kamers) voor een half mee.

De bouw van studentenhuisvesting en kleine huur- en koopstudio’s is een belangrijke factor geworden in de Amsterdamse woningmarkt. Het actieprogramma van gemeente en corporaties rond studentenhuisvesting werpt duidelijk vruchten af. Helaas gooit het regeerakkoord ook wat dit betreft roet in het eten. Het voorstel om het puntenstelsel te vervangen door een maximumhuur van 4,5 procent van de woz-waarde maakt de exploitatie van studentenwoningen en andere huurstudio’s in één klap zwaar verliesgevend. Naar verwachting komt minister Blok met een aanpassing van de woz-grondslag, maar vooralsnog hebben studentenhuisvesters tal van nieuwe projecten opgeschort. Zo eindigt ook de enige positieve trend in de woningsector onder een grauwsluier.

 

Woningproductie 2012 per stadsdeel

 

De gewenste omslag naar een groter aandeel particuliere zelfbouw is in 2012 nog nauwelijks op gang gekomen (bouwstart van slechts 36 woningen in 2012) en hetzelfde geldt voor een andere prioriteit van het huidige college - middensegment huurwoningen - voor zover het tenminste de nieuwbouw betreft: er werden er 139 in aanbouw genomen, in Nieuw-West en Oost (Wibaut aan de Amstel).

Oost is waar de actie is

De meeste woningen werden opgeleverd in Noord, een bevestiging van de groeiende populariteit van het stadsdeel. Maar net als in 2011 concentreerden zich in 2012 veel nieuwe bouwontwikkelingen in Oost: met de bouwaanvang van 967 woningen wordt bijna de helft van de aanwas in dit stadsdeel gerealiseerd. De heimachines staan vooral te stampen in de nieuwe wijk Overamstel (start bouw 655 woningen). Op Zeeburgereiland zijn de eerste 36 zelfbouwers aan de slag gegaan. 

Dan de stedelijke vernieuwingsgebieden. Na een dip in 2011 startte in Nieuw-West vorig jaar weer een flink aantal projecten (679 woningen in aanbouw genomen waaronder Stadstuin Overtoom en projecten in de Reimerswaalbuurt en Eendrachtsparkbuurt). Ook in Noord wordt nog doorgebouwd (174 nieuwe woningen), terwijl in Zuidoost de resterende open gaten braak blijven liggen. In 2012 noch in 2011 werd er een eerste paal geslagen. Wel werden er 264 woningen opgeleverd, de meeste in het woonwinkelcomplex De Kameleon. 

Weinig koopwoningen

De nieuwbouwproductie van koopwoningen zit sinds 2010 volledig in het slop. In 2012 werden slechts 786 koopwoningen in aanbouw genomen, waarvan 348 kleine koopstudio’s (Villa Mokum) in het Amstelkwartier. Dat is in aantal en samenstelling vergelijkbaar met 2011. Toen werden er 736 koopwoningen in aanbouw genomen, waaronder 320 koopstudio’s voor studenten en starters (GAK-gebouw). 

Het uitgedunde koperspubliek zoekt op dit moment liever zijn heil in de bestaande voorraad, waar de prijzen zakken en het aanbod enorm is. Er stonden op 1 januari 2013 ruim 10.000 woningen in Amsterdam te koop op Funda. 

Resumerend: er zit de klad in de afzet van nieuwbouwkoopwoningen met uitzondering van kleine studio’s. De projecten die verder van de grond komen, zijn klein van omvang of worden sterk gefaseerd in de markt gezet. Bovendien worden die steeds vaker gebouwd door kleinere partijen als De Nijs & zn. en Boelens de Gruyter. Corporaties en de grote institutionele ontwikkelaars bouwen niet veel koopwoningen meer - de grootste trendbreuk met het eerste decennium van deze eeuw.

 

Corporatieaandeel in productie

Ook corporaties halen broekriem aan

De corporatiesector is sinds jaar en dag verantwoordelijk voor een fors deel van de Amsterdamse nieuwbouwproductie. Dat is gebleven in de crisisjaren. Sterker nog: doordat grote commerciële ontwikkelaars vanaf 2008 op de rem trapten, groeide in 2010 en 2011 het corporatieaandeel in de bouwproductie alleen maar, zelfs tot 77 procent in 2011. Inmiddels heeft de crisis - nog versterkt door extra financiële verplichtingen zoals de Vestia-heffing - ook de corporatiesector in haar greep. In de opleveringen ijlen de vroegere ambities nog na - zo leverde Stadgenoot in 2012 nog honderden koop- en vrije sector huurwoningen op - maar corporaties startten in 2012 met minder en kleinere projecten. 

Ondanks alle malaise begonnen de corporaties in 2012 met de bouw van 592 reguliere sociale huurwoningen, meer dan in 2011, toen het grootste deel van de ‘sociale productie’ werd gevormd door studentenwoningen. In totaal bestond in 2012 42 procent van de bouwproductie uit sociale huurwoningen. Het corporatieaandeel in de nieuwbouw nam af tot 44 procent (929 woningen startbouw). Volgens een inventarisatie van Cobouw verwachten corporaties in Amsterdam ook in 2013 zo’n negenhonderd woningen te gaan bouwen, maar de AFWC laat weten dat de productie structureel lager gaat uitvallen als minister Blok de plannen uit het regeerakkoord niet bijstelt. De corporaties zouden dan mogelijk genoodzaakt zijn hun geplande investeringen te halveren.

Rochdale en Stadgenoot hebben overigens dit jaar al geen nieuwbouwplannen voor sociale huurwoningen op de rol staan. Rochdale concentreert zich op onderhoud en renovatie van bestaand bezit. Stadgenoot is onaangenaam verrast door een B1-beoordeling van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dat verplicht de corporatie volgens een woordvoerder om meer schulden af te lossen en minder te investeren. Stadgenoot start in 2013 hoogstens in Noord een nieuwbouwproject met koopwoningen als het voorverkooppercentage wordt gehaald. 

Ymere blijft de grootste bouwer in de hoofdstad. De woningcorporatie leverde in 2011 en 2012 de meeste woningen op, waarvan in 2012 55 procent sociale huur.

Start bouw sociale huur

Klimaatneutraal

Vanaf 2015 moet in Amsterdam alle nieuwbouw klimaatneutraal worden gebouwd. De gemeente houdt inmiddels bij welke nieuwbouw nu al volledig (EPL>9) of grotendeels (EPL>8) aan de toekomstige normen voldoet. Van de nieuwbouw die in 2012 is gestart, hebben 264 woningen een EPL van meer dan 8 en voldoen 178 aan de strengste norm. Het grootste project daarbij is Stadstuin Overtoom van Eigen Haard, dit jaar de winnaar van de Groene Speld. 

 

Bron: Alle startbouwcijfers en het oplevercijfer van 2012 zijn afkomstig uit het Basisbestand Woningbouwlocaties van het OGA. Het officiële oplevercijfer komt uiteindelijk uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit cijfer wordt verwerkt in de statistieken van CBS en Bureau O+S van de gemeente Amsterdam.