De Amsterdamse woningmarkt is sinds 2005 de stagnatie te boven. Een mutatiegraad van 16,4 procent is hiervoor de indicatie. Het aantal opgeleverde nieuwe woningen van bijna drieduizend draagt bij aan deze dynamiek.

Mutatiegraad is een getal om de dynamiek op de woningmarkt weer te geven. Er wordt vaak gewerkt met het aantal vrijkomende woningen, maar het kan ook met de aantallen verhuizende en migrerende personen. De woningmutaties zijn vaak goed bekend voor de corporatiesector, maar fragmentarisch voor de particuliere huur- en de koopsector. De variant met personen werkt met de bevolkingsstatistiek en dekt wel de hele stad. In het jaar 2005 verhuisden 75.376 mensen binnen Amsterdam. Verhuizingen over de gemeentegrens worden migratie genoemd, daarvan waren er 44.378 vestigers en 48.673 vertrekkers. De mutatiegraad wordt bepaald door de helft van deze twee getallen op te tellen bij de verhuizers (samen 121.902) en vervolgens te delen door de gemiddelde bevolking in het jaar (de bevolking aan het begin en aan het einde van het jaar gedeeld door twee: 742.989). Dat levert het percentage van 16,4 op. Niet bij elke mutatie komt een woning vrij. Als kinderen het ouderlijk huis verlaten zeker niet, als partners uit elkaar gaan vaak ook niet. Maar als een heel gezin naar een andere woning gaat, levert dat soms drie, vier of meer mutaties op.

Zo zijn lange tijdreeksen te maken en ook is de Amsterdamse kaart in te kleuren. Vanaf 2000 waren er duidelijk problemen op de woningmarkt. Vijf jaar op rij lag het mutatiecijfer onder de 16 procent. Dat was sinds de woningmarktcrisis van eind jaren zeventig, met extreem kelderende woningprijzen, niet meer voorgekomen. De periode van stagnatie duurde van 2000 tot 2005 ook nog eens uitzonderlijk lang.

De gebieden met veel beweging zijn natuurlijk de nieuwbouw- en herstructureringswijken zoals IJburg, Bijlmermeer, Kolenkitbuurt, Osdorp. Maar ook daar waar de particuliere huursector sterk is, zoals in het Centrum en de Pijp, is meer dynamiek. Lage mutatiegraad is er in dorpsachtige buurten (Noord) en in de buurten die een paar jaar geleden zijn gebouwd en waar mensen zich voorlopig gesetteld hebben: De Aker, Nieuw Sloten, Eendrachtspark.

Kees Dignum
Senior beleidsadviseur projectleider Dienst Wonen