Verkoop van corporatiewoningen en buurtkapitaal

08.03.15

Naar het effect van de verkoop van corporatiewoningen is al veel onderzoek gedaan. Socioloog Barend Wind voegt er daar een aan toe en gaat daarbij niet over een nacht ijs. Hij betrekt in zijn studie maar liefst vijfhonderd Nederlandse buurten in 31 grote en middelgrote steden. Daarvoor put hij uit bestaand statistisch materiaal uit leefbaarheids- en veiligheidsenquêtes. Aanvullend veldonderzoek vindt plaats bij twee extreme casussen: de wijk Woudhoek in Schiedam en Molenberg in Heerlen.
Weten we na deze studie nu definitief of het goed of slecht voor een buurt is als er corporatiewoningen worden verkocht?
Helaas, was het antwoord maar zo simpel. Het begint al met de definitie van de meetlat: wanneer is iets goed of slecht voor een buurt? Wind introduceert daarvoor een nieuw concept: 'buurtkapitaal', de mate waarin een buurt een hulpbron is voor haar bewoners. Oftewel: de optelsom van sociale controle, buurtbinding en sociale status. Hij vindt bevestiging van de kwaliteit van dit meetinstrument in de hoge correlatie met de WOZ-waarde in een buurt. Wind: "simpel gezegd, buurtkapitaal heeft een prijs".
Wind vindt geen eenduidige effecten. In veel wijken neemt het buurtkapitaal toe na woningverkoop, in nog meer wijken neemt het af. Bovendien: "de verkoop van corporatiewoningen is niet de belangrijkste verklaring achter buurtveranderingen".
De buurten die sterk stijgen in de definitie van Wind, zijn buurten waar na verkoop een nieuwe bevolkingsgroep, met een hoger inkomen, instroomt. Het zijn buurten waar de marktprijs ver af ligt van de sociale huurprijs, bijvoorbeeld in de vooroorlogse stedelijke gebieden in de Randstad. Er is kortom sprake van gentrification.
In buurten waar de kopers uit dezelfde groep voortkomen als de huurders, zijn gunstige effecten minder vanzelfsprekend. Selectieve verkoop kan bijdragen aan stigmatisering van huurders, zeker als de koopwoningen in de straat - via serres en andere uitbouwen - zich duidelijk gaan onderscheiden van de huurwoningen.
De conclusie: woningverkoop is volgens Wind geen wondermiddel om bewoners te activeren en buurten te revitaliseren. Daarvoor zijn er te veel variabelen - waaronder de uitgangssituatie, druk op de woningmarkt en het bestaan van beeldkwaliteitsplannen - die van invloed zijn; bijvoorbeeld op de ontwikkeling van buurtbinding en sociale controle.

Verkoop van corporatiewoningen en de gevolgen voor het buurtkapitaal - Barend Wind. Uitgeverij AMB, ISBN 97890 79700 714, €19,50