Amsterdamse corporaties verkopen veel minder woningen

21.11.17
Amsterdamse corporaties verkopen veel minder woningen

Amsterdamse woningcorporaties verkopen dit jaar minder dan duizend woningen, op basis van de eerste drie kwartalen zelfs vermoedelijk minder dan 900 woningen. Dat is het laagste aantal in vijftien jaar. In 2014 werden nog bijna 2.700 woningen verkocht. Daarna hebben de corporaties hun verkoopbeleid aangepast. Sommige corporaties verkopen nauwelijks meer woningen, andere alleen in wijken met een groot aandeel sociale huurwoningen.

De daling van het aantal corporatieverkopen is het sterkst in de stadsdelen Centrum (-79%), Zuid (-73%) en West (-65%). Corporaties hebben het aantal verkopen in de buurten met weinig corporatiebezit bewust teruggeschroefd. Er is een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen. Met name de verkoop van corporatiewoningen binnen de ring levert al jaren veel discussie op omdat daar weinig corporatiewoningen staan, terwijl het relatief grote aandeel particuliere gereguleerde huurwoningen afneemt en op termijn naar verwachting volledig verdwijnt.

De verkoop van corporatiewoningen is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken over de jaren 2015 - 2019 tussen de Gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en alle Amsterdamse corporaties. Volgens deze afspraken mogen de corporaties gemiddeld 2.000 woningen per jaar verkopen. Dat maximum wordt dus bij lange na niet meer bereikt. Corporaties verkopen nu vooral nog in buurten met een hoog aandeel sociale huurwoningen. Ze beogen daarmee meer gemengde wijken met een mix van huishoudenstypen en inkomensgroepen te creëren.

De inkomsten uit verkoop investeren de corporaties in renovaties, verduurzaming, leefbaarheid en nieuwbouw. Van de opbrengst van een verkochte woning kan volgens de AFWC minstens één nieuwe worden gebouwd. De afname van de verkoopinkomsten wordt gedeeltelijk gecompenseerd doorde stijging van woningprijzen. De mediane verkoopprijs van corporatiewoningen steeg van € 215.000 (1e helft 2016) naar € 252.100 (eerste drie kwartalen 2017), een stijging van meer dan 17 procent. Ondanks deze sterke prijsstijging liggen de transactieprijzen van corporatiewoningen nog aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. De mediane verkoopprijs van alle Amsterdamse koopwoningen was volgens de MVA dit jaar in dezelfde periode € 367.400.

Corporatiewoningen zijn daarmee nog relatief betaalbaar voor middeninkomens. Diverse corporaties geven bij verkoop voorrang aan eigen huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Verkoop aan particuliere beleggers is niet toegestaan. Bouke Molenkamp, manager zakelijke markten bij Eigen Haard: "Wij verkopen alleen nog in wijken waar we zo denken de leefbaarheid te verbeteren. We zijn er heel kien op dat we niet aan huisjesmelkers verkopen. De markt is ook zo dat we kieskeurig kunnen zijn. Eigen huurders hebben voorrang en we verkopen niet per opbod. We checken de koper bij het Kadaster en bij twijfel moeten ze op gesprek komen. Verkopen gaan daarom wel eens niet door."

De keerzijde van het terughoudende verkoopbeleid van de woningcorporaties is dat de koopmarkt in Amsterdam nog krapper wordt. Het corporatieaandeel in de totale Amsterdamse woningverkoop daalde al van 28 procent in 2014 naar 12 procent in 2016.
Dezelfde trend zie je in regiogemeenten, met name in Haarlemmermeer en Purmerend. Tussen 2014 en 2016 daalde het aantal corporatieverkopen in de Stadsregio van 3.311 naar 1.875.

Deel

NUL20 nieuws

Laatste nummer

AEDES NIEUWS