|
|
|
Koepels |
|
The day after: belanghebbenden reageren op de stroom bezuinigingsvoorstellen van de heroverwegingswerkgroepen. Zo ook Aedes en de Woonbond. Zij waarschuwen voor een aantal voorstellen van de ambtelijke werkgroep Wonen: die tasten de koopkracht van huurders met een bescheiden middeninkomen harder aan dan die van van eigenaar-bewoners; bovendien dreigen sommige voorstellen "de sociale huursector uit te kleden".
De Nederlandse woonsector haalde half december opgelucht adem. Van Brussel mag de staat woningcorporaties financieel blijven ondersteunen. Corporaties kunnen doorgaan met het verzorgen van woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, met het verbeteren van de leefbaarheid en het bouwen van maatschappelijk vastgoed. Maar middeninkomens krijgen minder kans op een corporatiewoning.
De Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord gaat op de schop. Er lopen al programma’s om deze Vogelaarwijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken. Hoe de fysieke vernieuwing gaat verlopen is nog onzeker. Dat hangt af van technisch onderzoek naar de staat van de woningen. Bewoners zijn niet gerust op de ontwikkelingen. Het bewonerscomité verdenkt corporatie Ymere er zelfs van de huidige bewoners moedwillig weg te jagen uit hun ‘prachtwijk’. Stedelijke vernieuwing in uitvoering.
Parkeerruimte is in steden een schaars goed. In Amsterdam wordt dat probleem tegemoetgetreden met hoge parkeertarieven – die in het centrum horen tot de hoogste ter wereld -, bouw van parkeergarages en de verplichting om bij nieuwbouwprojecten de parkeervoorziening op de eigen kavel te realiseren. Op deze wijze zijn het Oostelijk Havengebied, IJburg en de Zuidelijke IJ-oever ontworpen. In deze dichtbebouwde nieuwbouwwijken staat daarom opvallend weinig blik op straat. Bewoners, politici en ontwikkelaars zijn het er roerend over eens dat dit de leefbaarheid van buurten bevordert.
De economische crisis raakt het huishoudboekje van de gemeente. Drastische maatregelen zijn nodig om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Hans Gerson pleit na een wethouderschap van 337 dagen voor verandering en bezuinigingen, maar wil het nieuwe bestuur niet voor de voeten lopen met concrete voorstellen. AFWC-directeur Hans van Harten ziet echter geen ruimte voor het doorschuiven van de rekening naar de corporaties. Praktisch alle opties uit de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ hebben volgens hem enorme consequenties voor de Amsterdamse nieuwbouwproductie.
CPB-onderzoekers Pierre Koning en Michiel van Leuvensteijn leggen in het rapport ‘De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek’ een bommetje onder het huidige corporatiestelsel. Het rapport gaat in op de vraag of overheid dan wel corporaties het beste toegerust zijn om het sociale huurbeleid uit te voeren. Het antwoord is: de overheid.
Renovatie is vrijwel altijd duurzamer dan nieuwbouw als gerekend wordt met het instrumentarium van de levenscyclusanalyse (LCA). Dat stelt professor Henk Visscher van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft in het vakblad Energiegids.nl.
Op 3 februari 2010 hield de fusiecorporatie Stadgenoot zijn eerste jaarcongres. Onder leiding van Felix Rottenberg hield de bouwsector zichzelf onder het optimistische motto ‘Met elan de crisis door’ een spiegel voor. De ontwikkelaars toonden de nodige deemoed. En “we zitten met een verrot systeem waarin we 30 miljard aan subsidies rondpompen.”
Als het kabinet de wetgeving nog voor 1 april door de Kamer kan loodsen, wordt per 1 juli 2010 het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) voor zelfstandige huurwoningen aangepast. De huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie worden vervangen door punten voor het energielabel van de woning. Dat kan leiden tot flinke huuraanpassingen, maar tot 2012 alleen voor nieuwe verhuringen.
Frank de Grave wordt per 1 februari de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen van Woonstichting De Key. Hij volgt Hans Oosterbaan op.
Far West wint de NUL20 Gouden Bouwsteen. De ontwikkelcorporatie heeft in 2009 de meeste woningen opgeleverd: 765 stuks. Uit dat cijfer blijkt dat de stedelijke vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden op stoom ligt. De crisis gooit echter roet in het eten. Far West moet in 2010 zijn ontwikkelprogramma drastisch bijstellen.
De invoering van KoopGarant stuit op ernstige bezwaren van de Belastingdienst. De regeling voor sociale woningaankoop verhoudt zich slecht tot het Amsterdamse erfpachtstelsel, zo meent de Belastingdienst. De corporaties proberen de belastinginspecteur nog op andere gedachten te brengen. “Een sociale-koopvariant is goed voor de starters op de woningmarkt. En goed voor de woningverkopen van de corporaties,” aldus AFWC-directeur Hans van Harten.
Woningcorporatie Ymere wil structureel de maatschappelijke effecten van investeringen in kaart brengen aan de hand van een MKBA, een maatschappelijke kosten-batenanalyse ontwikkeld door onderzoeksbureau RIGO. “Maar uiteindelijk blijft het lastig om sociale effecten in geld uit te drukken.”
Voorbeelden van brede scholen: Het Multifunctioneel Centrum Binnenhof in Buitenveldert, de Mgr. Bekkersschool in Nieuwendam-Noord en het Community Center August Allebé.
Betere schoolgebouwen, korte lijnen met naschoolse opvang en welzijnsorganisaties en een ontmoetingscentrum in de buurt. Dat zijn de voordelen van brede scholen, vindt men ook in Amsterdam. Maar wie betaalt de extra kosten voor zo’n mooi gebouw en het gemeenschappelijk beheer? Corporaties hebben zich opgeworpen om dergelijke multifunctionele gebouwen neer te zetten en te beheren. Maar ze zitten soms niet op één lijn met schoolbesturen en stadsdelen. En de crisis zet ze aan het denken.
Corporaties bouwen en beheren al lang niet meer alleen woningen. Er wordt stevig geïnvesteerd in leefbaarheid, schoolgebouwen en zorgcentra. Maar er vloeit ook corporatievermogen naar cultuurcentra (Beurs van Berlage, De Hallen), winkelpanden (Damrak), een campus (Universiteit van Maastricht) en een boot (SS Rotterdam). Waar ligt de grens? En hoe staat het met de commerciële vastgoedexpertise en het risicomanagement van corporaties?
De corporatiesector wordt wel als panacee voor de crisis in nieuwbouwproductie opgevoerd, maar ook daar buitelen negatieve ontwikkelingen over elkaar. Bij de ene woningcorporatie zal het wat eerder zijn dan bij een andere, maar geen enkele corporatie zal ontkomen aan het neerwaarts bijstellen van ambities. Bovendien lijkt de afnemende investeringsruimte van structurele aard.
Juni is niet alleen de maand van de nieuwe haring maar ook van het nieuwe Jaarboek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Ook een must voor de liefhebber. Vol verse cijfers en grafieken over de Amsterdamse woningmarkt. Dit jaar bovendien met speciale aandacht voor de inspanningen van de corporaties op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid. Tussen de regels blijkt sprake van een mijlpaal: het corporatiebezit is in Amsterdam in 2008 onder de vijftig procent gezakt
Dat was schrikken. Volgens de nu bekende cijfers gaven Nederlandse woningcorporaties in 2006 nog ruim 300 miljoen euro uit aan sociale investeringen in Vogelaarwijken. Dit dus naast de investeringen in de fysieke vernieuwing. Voor 2008 zal dat niet minder zijn geweest. En dan komt het Utrechtse onderzoeksbureau Atlas voor gemeenten in samenwerking met SEO economisch onderzoek met een rapport (‘De baat op straat’) waaruit zou blijken dat “de effectiviteit van sociale investeringen van woningcorporaties niet kan worden aangetoond”.
Door de toenemende aandacht voor duurzaamheid zullen in de toekomst steeds meer conflicten ontstaan doordat milieumaatregelen de architectuur van een gebouw aan kunnen tasten. Waar dat toe kan leiden, blijkt bij de renovatie van het veertig jaar oude wooncomplex Plan Van Gool in Amsterdam-Noord.
Hoe gaat het toch met de revolutionaire HRe-ketel, waarmee behalve warmte ook elektriciteit kan worden geproduceerd?
Wie het energieverbruik in Amsterdam fors wil reduceren, moet de bestaande woningvoorraad aanpakken. Daar valt een wereld te winnen. Tot dusver passen corporaties woningisolatie alleen toe bij complexgewijze renovatie. De Key onderzoekt of het haalbaar is losse woningen bij mutatie te vergroenen. “We willen het volledig in de normale bedrijfsvoering en alle geledingen van de organisatie doorvoeren”, zegt Jan van Beveren.
Bij de oplevering van het woonblok Landlust in 1937 werden de 244 woningen en bloc verwarmd met een kolencentrale. Dat was toen vrij nieuw in de Amsterdamse woningbouw. Zo’n veertig jaar geleden is de koleninstallatie vervangen door een gasgestookte centrale, maar binnenkort komt de kolenboer weer terug bij het blok in de Charlotte de Bourbon- en Louise de Colignystraat.
De Amsterdamse woningcorporaties willen in de komende jaren twintig procent op het gasverbruik van hun woningen besparen. Ze isoleren daarvoor huizen, plaatsen energiezuinige cv-ketels en wekken zelf groene stroom en warmte op. Toch moet er nog heel veel gebeuren om alle groene ambities te realiseren. Maar een strenge welstandscommissie en de regels voor huurprijsverhogingen en bewonersinstemming staan extra investeringen in de aanpak van de bestaande voorraad de weg.
Woningen staan langer te koop. Daar hebben ook de corporaties last van. Maar hoe lang is het ‘maatschappelijk verantwoord’ corporatiewoningen leeg te laten staan?
De vastgelegde maximale termijn is een jaar, maar diverse corporaties zeggen een grens van een half jaar te hanteren. Toch constateert Huurdersvereniging Amsterdam dat in sommige buurten woningen heel lang leegstaan. Naar aanleiding van diverse klachten start de afdeling Handhaving van de Dienst Wonen een inventarisatie van leegstaande corporatiewoningen.
Het toezicht op de handel en wandel van corporaties lijkt niet altijd effectief. Wat kan daar aan worden gedaan? De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) pleit voor het verder versterken van het interne toezicht. De VROM-raad ziet meer in het optuigen van een sterke onafhankelijke Autoriteit, waarbij het Rijk nadrukkelijk betrokken blijft bij de belangrijkste besluiten. “Corporaties hebben recht op vreemde ogen,” zegt Peter Boelhouwer van de VROM-raad.
Alle Amsterdamse stadsdelen worden geacht woonservicewijken te realiseren. In Zuidoost krijgt Holendrecht de primeur. Tien partners zetten daartoe begin dit jaar hun handtekening onder een convenant. ‘Comfortabel en zorgeloos wonen’ staat voorop het plan van aanpak. Een nieuwe impuls kan de wijk zeker gebruiken. Ondertussen is geleerd van ervaringen met stedelijke vernieuwing, zegt portefeuillehouder Harry Verzijl. Naast fysieke aanpassingen is er dus veel aandacht voor de opbouw van een ‘civil society’. De woonservicewijk zou de rode draad kunnen zijn die veel initiatieven verbindt. Een casus.
Over woningaanpassing gesproken: de zestien wibo-woningen die De Key deze weken oplevert zijn bijna compleet nieuwe woningen tussen bestaande negentiende-eeuwse gevels. Achter de historische gevels zijn volwaardige wibo-woningen, oftewel seniorenwoningen, gerealiseerd. Inclusief een gemeenschappelijke lift. Van het nabijgelegen zorgcentrum De Gooyer kunnen diensten worden afgenomen.
Woonstichting De Key wil samen met twee marktpartijen de herontwikkeling van De Hallen in Amsterdam Oud-West ter hand nemen. Zo verklaart stadsdeelvoorzitter Bouwe Olij. Hij verwacht dat VROM op korte toestemming geeft voor deze constructie.
Veel bewoners van achterstandswijken hebben weinig vertrouwen in overheid, welzijnswerk en corporaties. Bij de renovatie van de verouderde en verwaarloosde Koningsvrouwen van Landlust, de eerste strokenbouw van Amsterdam, spaart corporatie Eigen Haard kosten noch moeite om weer vertrouwen te kweken. Dat lijkt nog te lukken ook. Het eerste deel van een tweeluik over dit project.
Ymere wint Gouden Bouwsteen 2008
Corporaties profileren zich steeds nadrukkelijker als ‘maatschappelijke onderneming’. Het jubilerende De Key (140 jaar) herijkt daartoe zelfs zijn kerndoelen. Directeur Jaap van Gelder spreekt zelfs van ‘het hervinden van onze identiteit’. Dat heeft geleid tot aanpassingen in de organisatie. De Key heeft nu een apart bedrijfsonderdeel Maatschappelijke Ontwikkeling. Het wordt de taak van de nieuwe directeur Albert Scheven de corporatie ook te laten groeien in termen van sociale doelen. Een interview.
In de vele discussies die Gerard Anderiesen de laatste acht jaar als voorzitter van de AFWC heeft gevoerd, moet hij zich regelmatig in een parallelle wereld hebben gevoeld.
Het moeizame verdelen van de schaarste
Eigen starters eerst?
WoningNet gaat frustraties woningzoekenden te lijf met maatwerk
“Leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker”
Het rendement van de corporatie
Eind vorig jaar nam de Tweede Kamer de motie Van Gent c.s aan waarmee de corporaties onder druk werden gezet hun ‘overschotten’ in te zetten voor stedelijke vernieuwing. De sector zelf kreeg de gelegenheid binnen een half jaar met niet-vrijblijvende oplossingen te komen anders zou de politiek ingrijpen. Daarmee kwam het ‘vereveningsvraagstuk’ in alle hevigheid op de politieke agenda. De gestelde tijdslimiet komt snel naderbij.
In 2007 verkochten de corporaties in Amsterdam 2171 sociale huurwoningen, honderd minder dan in 2006. In Westerpark, Oost/Watergraafsmeer en Osdorp daalden de verkopen, maar in de overige stadsdelen bleven de verkoopcijfers grotendeels gelijk. Nog altijd worden in Noord (470) en Zuidoost (326) de meeste corporatiewoningen verkocht. In Nieuw West verkopen de corporaties heel weinig (390 woningen in vier stadsdelen). Dat heeft alles te maken met de grote herhuisvestingsopgave die de corporaties daar hebben.
Naar een nieuwe (financiële) ordening in de volkshuisvesting
"We zijn bezig een bijna failliet systeem te hervormen"
Negentig procent ouderen zal toch in een normale woning moeten blijven
Klassiek verzorgingshuis wordt centrum woonzorgzone
Er is veel veranderd sinds twee jaar geleden een studentenboot strandde op een zandbank van Amsterdamse mitsen en maren. Studentenhuisvesting staat nu hoog op de agenda en de ontwikkeling van studentenonderkomens lijkt vlot getrokken. Projecten volop, met voormalige asielzoekersunits, containerwoningen en – alsnog - de komst van een studentenschip met de veelbelovende naam Rochdale One. En er lijkt zelfs sprake van een gezonde concurrentie tussen huisvesters.
Geef huurders kooprecht!
|
René Scherpenisse |
Corporaties kunnen veel klantgerichter zijn, menen marketingdeskundigen. Daarvoor moeten ze wel in nauwer contact treden met hun huurders. Ymere is een proef begonnen met huisbezoeken aan huurders. Maar de Amsterdamse corporaties De Key en Het Oosten houden vooralsnog liever gepaste afstand. Zij houden het bij een goede reguliere klantbehandeling en daadwerkelijke participatie bij herstructurering. En ze experimenteren met medeopdrachtgeverschap en het casco aanbieden van ruimten.
Corporaties nemen voortouw bij aanpak Indische Buurt
In de Oude Indische Buurt wordt de stedelijke vernieuwing steeds beter zichtbaar. Woningen worden hersteld en de openbare ruimte opgeknapt. De drie woningcorporaties die in de buurt actief zijn, hebben stadsdeel Zeeburg het aanbod gedaan ook de rest van de buurt een stevige impuls te geven.
Herwaardering oud bezit brengt corporaties tot ander sloop- en renovatiebeleid
'Kunstof kozijnen worden er nu weer uitgesloopt'
Op 9 september 2008 heeft het Gerechtshof te Amsterdam een baanbrekend vonnis uitgesproken. Het betreft een rechtszaak die woningcorporatie Ymere, bijgestaan door Tomlow advocaten, aangespannen heeft tegen een huurder die zijn woning onderverhuurde uit winstbejag. Het Hof heeft geoordeeld dat naast dat de huurder de woning kwijt raakt ook de winst van € 13.800,- plus de juridische kosten moet afdragen aan Ymere.
Bewonersparticipatie centraal bij vernieuwing stukje Slotervaart
Vroege participatie, lange onzekerheid
Bewoners van de Staalmanpleinbuurt lieten zich zaterdag 20 oktober voorlichten over de vernieuwingsplannen voor hun buurt. Woningcorporatie de Alliantie is dik tevreden over de opkomst: ruim 260 huishoudens tekenden de presentielijst.
Amsterdamse corporaties zien weinig in Hilversums experiment met Sociale Koop
Kopen met korting
Een woning kopen met een inkomen onder 25.000 euro. Dat kan weer in Hilversum sinds corporatie Dudok Wonen nieuwe koopvormen introduceerde. Amsterdamse corporaties staan niet te trappelen om zulke kortingen op de verkoopprijs te geven. Tot 2010 zullen ze nog wel vijfhonderd huurwoningen onder MGE-voorwaarden verkopen. Maar goedkope nieuwbouw komt ondanks druk van de gemeenteraad nog niet van de grond.
