Samenvatting:

Het in februari 2013 tussen de regerings- en oppositiepartijen gesloten Woonakkoord vormt de basis van het door het kabinet-Rutte II gevoerde woonbeleid, zowel ten aanzien van de huursector als de koopsector. Na ‘de nacht van Duivesteijn’ in de Eerste Kamer, waar voornamelijk over de verhuurderheffing werd gediscussieerd, opende Minister Blok voor Wonen in zijn brief aan de Eerste Kamer van 17 december 2013 met de volgende tekst:

“Met het Begrotingsakkoord 2013 (Lenteakkoord), het Regeerakkoord en het Woonakkoord is in de afgelopen periode in overleg met diverse fracties gewerkt aan een noodzakelijke, fundamentele hervorming van de woningmarkt. De genomen en voorziene maatregelen leiden op termijn tot een stabielere koopmarkt met lagere schulden en een beter functionerende huurmarkt, met minder scheefwonen, minder wachtlijsten en meer kansen voor ontwikkeling van het middensegment.”

Inmiddels zijn we drie jaar verder en zitten we in de aanloop van de verkiezingen van maart 2017. Hoe staat de woningmarkt er momenteel voor? Wat zijn de knelpunten en waar zitten die? En welke maatregelen zijn er nodig om het woonbeleid weer volledig ‘bij de tijd’ te maken en geschikt te maken voor de komende jaren?

Die vragen proberen we in dit essay te beantwoorden. Daarmee geven wij een korte en bondige aanzet tot de discussie die in de aanloop naar de verkiezingen en in de kabinetsformatie naar onze overtuiging zal moeten leiden tot een fundamentele hervorming van het woonbeleid. In elk geval omdat wij vinden dat ‘niets doen geen optie is’. Tevens hopen we zo alvast denkrichtingen en adviezen mee te geven aan het nieuwe kabinet. 

Er zijn vele wegen die naar Rome leiden. Dus ook bij een fundamentele hervorming van de woningmarkt zijn zowel ten aanzien van de hoofdlijnen als in de uitwerking vele keuzes mogelijk. Wij hebben er in dit essay vanuit onze overtuiging een aantal geschetst als aanzet voor de discussie hierover. Want niets doen is geen optie!

Onze voorstellen, die in onderlinge samenhang dienen te worden bezien, luiden kort samengevat als volgt.

1. Voer een anticyclisch woonbeleid met tijdelijke maatregelen (zoals differentiatie van de NHG-kostengrens en/of de LTV-normering) en structurele maatregelen (hypotheekrenteaftrek al of niet versneld afbouwen voor huidige woningbezitters en vervangen door jeugd- en bouwspaarbeleid bij nieuwe kopers).
2. Voer een integraal en eigendomsneutraal woonbeleid, zodat huishoudens goede keuzes kunnen maken. De integraliteit zit ‘m dan tevens in de samenhang met het beleid ten aanzien van pensioenen en belastingen. Dit vanuit de ambitie: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit (duurzaamheid).
3. Stel een ISV2 in ten behoeve van (dure) voorinvesteringen van vaak lokale overheden ter ondersteuning van complexe (binnenstedelijke) woningbouwlocaties en woningtransformaties.
4. Stel een deltaplan op voor de (financiering van) verduurzaming van de bestaande voorraad.
5. Vervang bepaalde uniforme, landelijke normen door regionale normen vanwege grote verschillen tussen woningmarktregio’s, en om verschillende beleidsdomeinen lokaal te kunnen koppelen.
6. Stem woonbeleid, belastingen, pensioenen en zorg integraal op elkaar af onder meer door middel van het stimuleren van het eigenwoningbezit en de flexibilisering van de hypotheekaflossing.
7. Zorg voor een sterke corporatiesector, waarvan het vermogen niet voortdurend wordt afgeroomd, maar wordt ingezet voor volkshuisvestelijke doelen.
8. Zorg voor een verantwoorde balans tussen beheersing van de financiële risico’s en een optimale toegankelijkheid van de koopsector met behulp van een nieuwe Nibud-normenmethodiek en bij een evenwichtige toepassing van de LTI- en LTV-normen.
9. Zorg voor een heldere normering van de maximale woonuitgaven in zowel de koop- als huursector door middel van een aanpassing van de Nibud-methodiek en door middel van differentiatie van uniforme inkomensnormen.
10. Waarborg een optimale financiering door de mogelijkheden van securitisatie te optimaliseren, al dan niet door middel van een Nederlands Hypotheek Instituut waaraan ook institutionele beleggers deelnemen.