Image

Corporaties investeren meer dan de helft van de verkoopopbrengsten in het onderhouden en verbeteren van hun woningen. Dat blijkt uit de nieuwste jaarverslagen van de acht grootste corporaties in de Metropoolregio Amsterdam. Dat is een trendbreuk met het verleden toen alle verkoopopbrengsten in de nieuwbouw geïnvesteerd konden worden. Ondanks deze tegenvaller zien we dat in twee jaar 27,2% meer werd geïnvesteerd in de nieuwbouw. Hoe kan dit, hoe zit dat in elkaar?

Treintjesmodel

Frank Bijdendijk, voormalig bestuurder van Stadgenoot, was altijd de grote promotor van het ‘treintjesmodel’. In dat model wordt nieuwbouw gefinancierd uit verkoopopbrengsten. Vooral in Amsterdam werkt dit model goed, omdat bestaande woningen meer opbrengen dan nieuwbouw kost. Met dat ‘extra’ geld kunnen meer woningen worden gebouwd dan er verkocht worden en blijft de woningvoorraad van corporaties groeien. Het treintjesmodel is altijd omstreden geweest omdat er sociale woningen worden verkocht waarvan er al een tekort is, vooral in de duurdere stadsdelen. Maar uiteindelijk is in alle Amsterdamse prestatieafspraken ingestemd met verkoop, gewoon omdat er anders niet genoeg gebouwd kan worden. Dus ‘Leve het treintjesmodel’! Of toch niet?

Meer onderhoud en verbetering

Helaas is in drie jaar het beeld gekanteld. Corporaties komen steeds meer geld tekort voor het instandhouden van hun woningen. In 2022 waren de verhuuropbrengsten nog precies genoeg om de instandhoudingskosten te betalen. Twee jaar later geven de acht corporaties € 263 miljoen meer uit dan ze opbrengsten hebben. Dat tekort is het gevolg van fors stijgende onderhoudsuitgaven (+28,8%) en verbeteruitgaven (+53,2%). Terwijl de verhuuropbrengsten in deze twee jaar met 5,3% stegen.

Minder verkoop en meer nieuwbouw

In 2024 waren de verkoopopbrengsten € 494 miljoen. Na aftrek van het tekort op de instandhouding resteert hiervan in 2024 nog € 231 miljoen voor de nieuwbouw. In werkelijkheid investeerden de corporaties in 2024 voor € 1,2 miljard in nieuwbouw. Per saldo moesten corporaties dus bijna € 1 miljard bijlenen. Daarmee steeg hun totale leningportefeuille in één jaar met bijna 8%. Dat is de hoogste stijging in tijden. Voor het treintjesmodel betekent het dat verkoop geen garantie geeft op groei van de woningvoorraad. Verkoop is steeds meer nodig om de woningen kwalitatief op peil te houden; er blijft minder geld over voor nieuwbouw. Maar niet bij alle acht corporaties.

Relikwie

Zeven van de acht corporaties komen in 2024 tekort op instandhouding. Alleen De Alliantie heeft een ruim overschot en kan dus alle verkoopopbrengsten aanwenden voor nieuwbouw. Waar komt dit afwijkende beeld vandaan? Dat lijkt te liggen aan het feit dat De Alliantie jaarlijks een meer dan gemiddeld aantal woningen verkoopt. Daardoor kan ze meer dan gemiddeld bouwen én verbeteren zonder veel geld bij te lenen. Het lijkt erop dat De Alliantie als enige van de acht corporaties consequent het Treintjesmodel met succes heeft toegepast. Kunnen we Frank Bijdendijk dan toch op het schild hijsen? Dat zou mooi zijn, maar zolang bij de meeste corporaties steeds minder van de verkoopopbrengsten naar de nieuwbouw kan gaan, krijgt het treintjesmodel steeds meer het karakter van een relikwie.

Image