10.08.20
Geactualiseerd op: 
10.08.20
Details van de nieuwe Amsterdamse maatregel
Zelfwoonplicht: zo zit het

Amsterdam voert een zelfbewoningsplicht voor nieuw te bouwen koopwoningen in. Daarmee wil men buy-to-let tegengaan. In juli werden de details van de maatregel bekend. De woonplicht geldt voor alle nieuwbouw koopwoningen op erfpacht. Bovendien gaat de verplichting op de volgende koper(s) over.

Is Amsterdam de enige gemeente?

Nee, uit een recente inventarisatie van FD blijkt dat een twintigtal gemeenten een woonplicht heeft of gaat invoeren. En meer gemeenten zijn er mee bezig.

Waarom eigenlijk een zelfbewoningsplicht?

De koopstarter komt steeds slechter aan bak. Buy-to-let zet de koopmarkt verder onder druk. Uit onderzoek blijkt dat bijvoorbeeld dat in Amsterdam 11 procent van de koopwoningen in 2017 werd gekocht door een belegger met drie of meer woningen met het doel deze te verhuren. In sommige buurten is dit aandeel zelfs veel hoger. De woonplicht is een verbod op verhuur. Daardoor hoeven kopers niet meer te concurreren met beleggers. Maar of dat hun positie veel sterker maakt is de vraag. Beleggers lijken in Amsterdam tot dusver weinig nieuwbouwwoningen aan te kopen, hoewel harde gegevens ontbreken. Daarbij is nieuwbouw maar een zeer bescheiden deel van de koopmarkt. Om die redenen zal het effect van de maatregel beperkt zijn. Dat is voor steden als Amsterdam juist reden om ook te pleiten voor een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. En de Tweede kamer nam in maart 2019 al een motie aan die de minister vraagt de mogelijkheden daarvan te onderzoeken. Dit najaar wordt een wetsvoorstel van Ollongren verwacht in een of andere vorm een 'opkoopbescherming' wordt voorgesteld. Dat wordt schipperen. Zij heeft eerder aangegeven een afweging te moeten maken of de eventuele maatschappelijke noodzaak van zo'n maatregel opweegt tegen het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal.

Voor welke woningen geldt de maatregel? 

De woonplicht gaat gelden voor nieuwbouwwoningen:

  • waarvoor nog geen definitief investeringsbesluit is verstrekt. Dat betekent dat het nog wel even zal duren voordat de eerste woning met woonplicht wordt opgeleverd.
  • die op  erfpachtgrond staan:  het verbod op verhuur wordt geregeld via de bijzondere bepalingen van het erfpachtrecht.
  • in alle prijsklasses.  Amsterdam noemt geen maximale koopprijs voor de woonplicht. Dat is enigszins bevreemdend omdat buy-to-let vooral koopstarters benadeelt (aldus Amsterdam School of Real Estate). Enkele andere gemeenten beperken de woonplicht tot de onderkant van de woningmarkt (in Haarlem bijvoorbeeld tot ruim 380.000 euro) 
  • en is 'eeuwigdurend', tot het beleid wordt aangepastDe erfpachtbepaling komt in de erfpachtvoorwaarden en wordt overgedragen naar nieuwe kopers. Dit betekent ook dat de gemeente de bepaling in de toekomst niet met één beleidswijziging kan aanpassen.

Er zijn vast uitzonderingen. Welke?

Op het verhuurverbod gelden de volgende uitzonderingen:
  • Bij verhuur aan een familielid eerste graad.
  • Bij verblijf in het buitenland gedurende een beperkte periode (minimaal driemaanden, maximaal twee jaar); deze uitzondering geldt slechts eens in de vijf jaar.
  • Bij verhuur voor een huurprijs van maximaal de grens voor middeldure huur (= €1.027 in 2020).
  • In uitzonderlijke gevallen, waarbij het – gezien het doel en strekking van hetverhuurverbod – tot onvoorzien en onredelijk nadeel voor de huiseigenaar leidt.
     
  • De gemeenten kan overigens afzien van de woonplichtbepaling als dit een projectontwikkeling in gevaar brengt, bijvoorbeeld in transformatiegebieden of nieuwe woningbouwlocaties. 

En wat zijn de nadelen/bezwaren?

  • Toename handhaving. Een zelfbewoningsplicht zadelt de gemeente vanaf pakweg 2022 met een extra handhavingstaak op. Amsterdam hoopt dit te kunnen doen via bestandsvergelijking van de Basisregistratie Personen (BRP) met de erfpachtregistratie (Hermes), maar het zorgt sowieso voor extra ambtelijke inzet.
  • Weinig effect: In Amsterdam lijkt buy-to-let van nieuwbouwwoningen weinig voor te komen. Het effect van de maatregel is dus klein. Waarom de stapeling van eisen nog verder uitbreiden, vragen ontwikkelaars zich af. Amsterdam beperkt de productie van koopwoningen al tot 20 procent van het totaal. Dat heeft veel meer effect op de beschikbaarheid.
  • Grotere risico's projectontwikkeling: weer een extra randvoorwaarde die ontwikkelaars beperkt in hun mogelijkheden om een  programma/product te bepalen dat ze in de markt willen zetten. Dat zou toekomstige planvorming negatief kunnen beïnvloeden.
  • Risico's kopers, rompslomp gemeente. De markt kan veranderen. De woonplicht kan de verkoopbaarheid in de toekomst beïnvloeden. En een nieuw college kan tot het inzicht komen dat een beleidswijziging gewenst is. Maar dat geeft de nodige ambtelijke rompslomp omdat aanvragen voor het schrappen van de bepaling per betrokken erfpachter moeten worden behandeld.

Trefwoorden: