Zeeburg wil van buurthuizen af

Experiment in Indische Buurt met aanbiedingsafspraken voor buurtvoorzieningen
Zeeburg wil van buurthuizen af

Stadsdeel Zeeburg onderhandelt met drie woningcorporaties over de verkoop van zijn maatschappelijk vastgoed in de Indische Buurt. In ruil voor een gematigde overnameprijs krijgt het harde garanties over het behoud van voldoende voorzieningen. Een definitief besluit valt enkele weken voor de fusie met Oost-Watergraafsmeer, dat juist afkoerst op een eigen vastgoedbedrijf.

Dossier Maatschappelijk vastgoed

Verschillende buurthuizen, enkele broedplaatsen, een paar kantoren, een café, maar ook een monumentaal woonhuis en het Albert Heijn-filiaal in de Molukkenstraat. In de loop der jaren heeft stadsdeel Zeeburg een flink aantal panden in de Indische Buurt in bezit gekregen. Soms was er sprake van een bewuste aankoop om maatschappelijke functies veilig te stellen. Maar er zijn ook bedrijfsplinten die door de stadsvernieuwing in de jaren tachtig in handen zijn gekomen van de gemeente en later het stadsdeel.
Met uitzondering van de scholen en sportvoorzieningen gaat het in de Indische Buurt in totaal om een kleine dertig gebouwen waarvan er 21 een maatschappelijke functie hebben. Sinds anderhalf jaar onderzoeken het stadsdeel en drie corporaties met woningen in de wijk of deze panden aan de marktpartijen kunnen worden verkocht. “De overheid is niet de beste beheerder van gebouwen. Dat kunnen corporaties efficiënter en goedkoper”, vindt stadsdeelwethouder Jan Hoek. Corporaties zijn volgens hem via herontwikkeling ook beter in staat om buurtvoorzieningen op een hoger niveau te tillen. “Kijk maar naar het Timorplein. De jeugdherberg en Studio K zijn daar echt een icoon voor de buurt geworden. Het gemeenschapsgeld dat vrijkomt uit de verkoop van de stenen, kunnen wij ook gedeeltelijk weer in de openbare ruimte steken. Zo help je de buurt er samen weer bovenop.”

‘Parkstaddeal’ bood inspiratie

Het idee voor de verkoop van de stadsdeelpanden ontstond enkele jaren geleden na de  ‘Parkstaddeal’. In de Westelijke Tuinsteden nemen de corporaties de risico’s van alle fysieke investeringen de komende jaren voor hun rekening, inclusief de nieuwbouw en het beheer van maatschappelijke voorzieningen. Misschien kon het laatste ook interessant zijn voor de Indische Buurt. Jan Hoek en de bestuurders van de Alliantie, Eigen Haard en Ymere besloten het uit te zoeken. Aan de verkoop van publieke voorzieningen zitten namelijk lastige kanten. Wat is bijvoorbeeld een schappelijke prijs voor een gebouw dat alleen als buurthuis kan worden gebruikt? En wie garandeert de bewoners dat er over tien of twintig jaar nog voldoende goede buurtvoorzieningen worden aangeboden tegen een betaalbare huur?
In de afgelopen anderhalf jaar hebben twee werkgroepen zich over deze kwesties gebogen. De ene groep probeerde met de boeken op tafel tot een redelijk overnamebedrag te komen, dat is gebaseerd op de marktwaarde van de panden en een kostendekkende exploitatie van maatschappelijke voorzieningen. Ook keken de partijen naar de verwachte onderhoudskosten en de noodzakelijke extra investeringen in de gebouwen. In de andere groep dachten de deelnemers na over manieren om in de toekomst de omvang en de kwaliteit van de maatschappelijke voorzieningen te kunnen garanderen. Net als bij de  aanbiedingsafspraken voor sociale huurwoningen bleken de corporaties bereid om voor elk van de vijf onderscheiden maatschappelijke functies afspraken te maken over het aanbod van een bepaald aantal vierkante meters. Het staat hen daarbij vrij om de voorzieningen in andere panden onder te brengen of te clusteren. Gebouwen kunnen daardoor efficiënter worden beheerd, terwijl de maatschappelijke functie op een centraler gelegen plek binnen de buurt wordt ondergebracht. 

Garanties voor onbepaalde tijd

De partijen hebben niet alleen afspraken gemaakt over het volume van de maatschappelijke functies, maar ook over de kwaliteit van de gebouwen en de huurprijs die welzijnsinstellingen in rekening mag worden gebracht. De garanties gelden in principe voor onbepaalde tijd. Wel zullen de afspraken ieder jaar door de partijen worden bekeken en volgt om het jaar een evaluatie van de vraag naar maatschappelijke voorzieningen. Jan Hoek bestrijdt dat er op deze manier een hoop extra bureaucratie in huis wordt gehaald. ‘We zitten al vier keer per jaar met elkaar rond de tafel om over de vernieuwing van de Indische Buurt te praten. Dit thema nemen we daarin gewoon mee.”

De corporaties zijn in ieder geval erg tevreden over de afspraken die in de werkgroepen zijn gemaakt. Leefbaarheidsmanager Gert Dijkstra van Eigen Haard is vooral blij met de flexibiliteit die hij krijgt om maatschappelijke functies te clusteren of op een andere plek onder te brengen. “We kunnen voorzieningen daardoor niet alleen efficiënter beheren, maar ze ook slimmer inzetten om delen van de buurt op te knappen. Van een plek als de Marjellakerk waar nu ruimten leeg staan, kun je daardoor echt een trekker maken.” Larry Bath, directeur vastgoed van de Alliantie, deelt het enthousiasme van zijn collega. Voor hem is de link met het eigen woningbezit heel belangrijk. “Als corporaties onderling samenwerken en panden uitruilen, kun je de waarde van je huizen positief beïnvloeden. Zonder eigen woningen in de Indische Buurt waren we ook nooit in dit experiment gestapt.”

Voordat de verkoop van het vastgoed door kan gaan, moet de stadsdeelraad wel over een paar gevoelige zaken heen stappen. Vanwege de garanties voor voldoende maatschappelijke voorzieningen kan het stadsdeel niet de hoofdprijs vragen. Sommige gebouwen zullen op de vrije markt ongetwijfeld meer opbrengen dan de corporaties er nu voor willen geven. In de overeenkomst wordt namelijk uitgegaan van een gemiddelde waarde per pand. Regiodirecteur Eric van Kaam van Ymere denkt dat dit bij sommige stadsdeelraadsleden nog voor problemen kan zorgen. Ook al hebben zij eerder ingestemd met het idee om het stadsdeelbezit aan de corporaties te verkopen. Toch weigert hij om over individuele panden te onderhandelen. “Ik betaal één bedrag voor zowel het zoet als het zuur. We worden er financieel toch al niet veel wijzer van. We maken deze afspraken, omdat het bij ons werk hoort en wij beter zijn in het beheren van vastgoed dan publieke partijen. Het Timorplein laat zien dat we met herontwikkelen ook iets goeds kunnen betekenen voor de buurt.”

Oost-Watergraafsmeer wil vastgoed zelf beheren

Volgens de laatste planning hopen de partijen de deal nog voor het einde van het jaar af te kunnen ronden. Dan kan het onderhandelingsresultaat in januari of februari aan de stadsdeelraad worden voorgelegd. Dat is enkele weken vóór de gemeenteraadsverkiezingen én de fusie tussen de stadsdelen Zeeburg en Oost-Watergraafsmeer. Vooral het laatste is pikant. De stadsdeelraad van Oost-Watergraafsmeer stond dit najaar namelijk op het punt om het dagelijks bestuur te vragen het eigen vastgoed zelf te blijven beheren. Vanwege de fusie met Zeeburg en het experiment in de Indische Buurt is een besluit hierover inmiddels uitgesteld. Eerst willen de betrokken stadsdeelbestuurders hierover uitvoerig met elkaar van gedachten wisselen.
Jan Hoek en zijn collega Germaine Princen zien echter geen reden om het experiment in de Indische Buurt uit te stellen of te beëindigen. Gert Dijkstra van Eigen Haard zou het ook betreuren als de verkoopplannen op het laatste moment zouden sneuvelen. “De verkoopambitie is een onderdeel van het convenant over de Indische Buurt, dat we enkele jaren geleden met elkaar hebben afgesloten. Daar moet je niet op terugkomen. Wat wij hier doen, is ook heel bijzonder. In Nederland zijn nog niet eerder zulke veelomvattende afspraken over maatschappelijk vastgoed gemaakt.” 

 

 

Trefwoorden: