"De toon is anders maar van echte beleidswijzigingen is geen sprake"

“De toon is anders maar van echte beleidswijzigingen is geen sprake”
Stedelijke vernieuwing in Rotterdam

Rotterdam ontdoet zich van de slechtste buurten. Met de opkomst van Leefbaar Rotterdam gaat ook de bouwproductie omhoog. Maar hoeveel nieuw aanbod kan de woningmarkt verwerken? De oplossing moet komen van intelligente vraagsturing. Met de gemeente als belangrijkste regisseur lukt dat volgens Marien de Langen, directeur stedelijke vernieuwing, heel goed.

Uit de Dahliastraat in de vooroorlogse wijk Bloemhof in deelgemeente Feijenoord is het leven al jaren geleden vertrokken. De kleine woninkjes zijn dichtgetimmerd. De daken zullen de eerste voorjaarsstorm waarschijnlijk niet meer doorstaan. Uiteindelijk komen de slopers, zoals pal om de hoek al is gebeurd. In de Jasmijnstraat herinneren alleen nog de kale resten van fundamenten aan wat ooit een gezellig wijkje was. Niets wijst erop dat de stad al aan herstructurering denkt.
Ir. Marien de Langen, directeur stedelijke vernieuwing bij de dienst stedenbouw, wonen en verkeer (dS+V) van de gemeente Rotterdam kent de bewuste plek niet persoonlijk. Maar het verrast hem niet. Rotterdam kent meer van dergelijke verlaten buurtjes. Er zal ongetwijfeld een nieuwbouwplan bestaan, maar dat kan om een of andere reden nog niet worden gerealiseerd. In het noordelijke deel van de stad, in de wijk Bospolder, hebben in het recente verleden straten wel tien jaar dichtgetimmerd en al staan wachten op betere tijden. Na grootschalige sloop zijn daar kortgeleden de eerste nieuwe koop en duurdere huurwoningen gerealiseerd. Uiteindelijk wordt in Bospolder een totaal andere stad gebouwd.

Rotterdammers verdienen minder
en zijn slechter opgeleid

Op het eerste gezicht verschilt Rotterdam niet veel van Amsterdam. De bevolkingssamenstelling is vergelijkbaar. In beide steden is bijna veertig procent van de bevolking van allochtone afkomst. De woningvoorraad heeft globaal dezelfde samenstelling. Ruim de helft van de beschikbare woningen valt in het goedkoopste segment. Het percentage eigen woningbezit ligt iets hoger. De particuliere verhuurmarkt is in Rotterdam slechts een paar procent kleiner.Verder zijn er wat minder dure huur en iets meer goedkope koopwoningen.
Wel verschilt de economische structuur sterk. Volgens analyses van de Universiteit van Amsterdam is de Rotterdamse economie nog steeds sterk verbonden met haven en industrie. Het cultureel/creatieve complex speelt er ondanks investeringen in het verleden een bescheiden rol.
Niet op de laatste plaats zijn de inwoners van Rotterdam veel armer en slechter opgeleid dan inwoners van Amsterdam. “Er zit veel minder investeringskracht in de Rotterdamse samenleving. Dat is voor tachtig procent van de verschillen de verklaring,” aldus De Langen.
Hij kent Amsterdam goed. Nog niet zo lang geleden verruilde De Langen zijn appartement in het Oostelijk Havengebied voor een woning in Rotterdam. Ook is hij commissaris bij woonstichting De Key. “Onze vertrekpositie is zo anders. Beide steden hebben hun vooroorlogse gebieden vlak buiten het stadshart. Maar de herstructurering van Amsterdamse wijken als de Pijp, Oud-West of de Staatsliedenbuurt is al zoveel verder gevorderd dan de omvorming van onze vooroorlogse wijken. Plaatselijke omstandigheden bevorderen dat. Als het inkomen hoger ligt, dan lukt de noodzakelijke verandering veel gemakkelijker.”
Ook wijst hij op een andere bestuurlijke cultuur. “Rotterdam is de stad van de wederopbouw. Daarna kwam de stadsvernieuwing. Beide operaties werden nadrukkelijk door de overheid geleid. In Rotterdam is iedereen gewend dat bij vernieuwingsoperaties de overheid voorop gaat. Een Amsterdammer staat meer los van de overheid. Bovendien is de druk op de markt veel groter. Als daar gebouwen leegstaan, dan is er altijd wel iemand geïnteresseerd daar iets van te maken.”

Politieke aardverschuiving

Rotterdam heeft in 2002 een politieke aardverschuiving meegemaakt. Leefbaar Rotterdam verdrong de PvdA van het bestuurlijke pluche. Het nieuwe college maakt zich nadrukkelijk sterk voor een veilige en schone stad. In het eind vorig jaar verschenen actieprogramma ‘Rotterdam zet door; op weg naar een stad in balans’ gaat het op de eerste plaats om het beperken van de vestiging van kansarmen. “Het college introduceert een andere politieke cultuur. De toonzetting is anders. De problemen in de vooroorlogse wijken, vooral in het zuiden van de stad, krijgen een zwaar accent. Maar van een echte beleidswijziging op het terrein van bouwen en wonen in de stad is geen sprake,” zegt ir. André Ouwehand, onderzoeker bij OTB TU Delft.
Ouwehand woont al bijna dertig jaar in Rotterdam. Hij ondersteunde bewoners ten tijde van de stadsvernieuwing in de wijk Crooswijk en was in de jaren negentig bij de gemeente Rotterdam betrokken bij het volkshuisvestingsbeleid. Tegenwoordig doet hij veel onderzoek naar de voortgang van de grote herstructureringsoperaties. “Het vorige college kwam al met de boodschap dat er in de stad veel meer middeldure en dure koop- en huurwoningen moesten worden gebouwd. Alleen in buitenwijken was er nog reden goedkope woningen te realiseren. Het huidige college heeft dat uitgangspunt aangescherpt. Er worden helemaal geen goedkope woningen meer gebouwd. Een paar uitzonderingen daargelaten. Dan gaat het bijvoorbeeld om ouderenhuisvesting en de bouw van woningen voor grote gezinnen. En in herstructureringsgebieden mogen alleen nieuwe sociale woningen worden gebouwd, als dat voor het vernieuwingsproces absoluut noodzakelijk is. Uiteindelijk is het verschil met het bouwprogramma van het vorige college heel gering.”

“Het lijkt wel of Rotterdam op zoveel mogelijk slechte lijstjes wíl staan”

Wel weet wethouder Marco Pastors betere productiecijfers te halen. In 2001 en 2002 daalde de woningbouwproductie tot even boven de duizend woningen. Het afgelopen jaar is de bouw van maar liefst drieduizend woningen begonnen. De Langen heeft daar een verklaring voor. “Het college heeft zich nadrukkelijk uitgesproken voor een hogere bouwproductie. Er is een bouwcoördinator aangesteld. Corporaties zijn bereid harde productieafspraken te maken. Bovendien zijn er plannen in overvloed. Daarmee onderscheiden we ons overigens niet van andere steden. Voldoende planaanbod is nergens het probleem. De plek is evenmin het struikelblok. Het gaat erom de productie daadwerkelijk op gang te krijgen.”
De Langen beseft maar al te goed dat deze nieuwbouwproductie op de totale stad nauwelijks effect heeft. Rotterdam moet die sterke vernieuwingsbeweging voor een periode van zeker tien jaar zien vol te houden. “Lange tijd verlieten mensen met hogere inkomens de stad. Door voor hen massaal eengezinswoningen te bouwen proberen we die trend te keren. Ik heb het nog niet over het terughalen van hen die vertrokken zijn. Dan zouden we ons zelf overschreeuwen.”
dS+V heeft het keurig uitgerekend. Er zijn veertigduizend goedkope huurwoningen meer dan de omvang van de doelgroep noodzakelijk maakt. Omgekeerd zijn er veertigduizend mensen die niet in de sociale huur thuishoren. Dat is ook de groep die de stad verlaat, omdat ze niet het product van hun gading kunnen vinden.

Niet alle heil van koopwoningen

Het nieuwbouwprogramma richt zich op een zeer bescheiden stadsuitleg, de transformatie van oude haventerreinen naar woongebieden, het afronden van de oude stadsvernieuwing, zoals in de wijk Bloemhof en grootschalige sloop en nieuwbouw in naoorlogse wijken als Hoogvliet, Pendrecht en Zuidwijk aan de zuidkant van de stad.
Het kindvriendelijke De Horsten in Zuidwijk mag dienen als positief voorbeeld. Bijna negenhonderd woningen zijn daar gesloopt en vervangen door eengezinswoningen met een tuin en een beperkt aantal appartementengebouwen. Ook het stratenplan is overhoop gehaald. Er is gebouwd voor Rotterdamse prijzen. Niet meer dan tweehonderdduizend euro.

“Er zijn veertigduizend goedkope huurwoningen meer dan noodzakelijk”

Kan de markt zoveel nieuw aanbod verwerken? Ouwehand: “De markt is lastig, maar er zijn goede kansen om een ontwikkeling als in Zuidwijk ook op andere plekken in de stad te realiseren.Veel wijken worden door slechts één corporatie beheerd. Die hoeft zich niet eerst in allerlei bochten te wringen om tot een daadkrachtige aanpak te komen. Vaak zijn er alleen maar onderhandelingen met de gemeente nodig.”
Aan het aantal kansrijken dat zich voor de stad wil laten strikken, zit volgens hem wel een limiet. “De binding met de stad wordt vluchtiger, zo heeft mijn collega Marco van der Land vastgesteld. Binding is een mentale kwestie. Mensen kunnen die binding ook hebben als ze buiten de stad wonen. Dat betekent dat ze niet automatisch voor de stad kiezen. Laat staan dat zij zich zullen inzetten voor de wijk. De nieuwe middenklasse is niet zonder meer het cement voor de samenleving. Al wordt dat in het beleid nog wel vaak aangenomen.”
Persoonlijk hoeft voor hem ook niet alle heil te komen van koop- en dure huurwoningen. Ouwehand verwijst naar de grootscheepse herstructurering van de vooroorlogse wijk Nieuw Crooswijk. Het Woningbedrijf Rotterdam wil samen met Proper Stok en Era Bouw binnen vijftien jaar 1800 van de 2100 woningen slopen. Woonblokken worden naar een uitdagend plan van Adriaan Geuze vervangen door afzonderlijke woningen. “Er komt een aanzienlijk deel sociale huur; dat is noodzakelijk om de herstructurering op gang te brengen. Het heeft het woningbedrijf heel wat tijd gekost de gemeente ervan te overtuigen dat die 450 woningen moeten worden gebouwd.”
Ook De Langen heeft zijn zorgen over de afhankelijkheid van marktwerking. De oplossing moet komen van intelligente vraagsturing. Met de gemeente in een belangrijke regisseursrol. “We maken onderscheid in de woningmarkt. Voor verschillende deelcategorieën proberen we de opnamecapaciteit te bepalen. In de tuinsteden, langs de rivieroevers en in de oude stadsvernieuwingswijken ontstaan geheel verschillende woonmilieus. Vervolgens speelt de gemeente voor verkeersagent. Als we alle rivierlocaties tegelijk in de verkoop zouden doen, dan ontstaat onderlinge concurrentie. Als we doseren, dan groeit de kans dat we de afzonderlijke projecten kunnen realiseren. De betrokken corporaties en de marktpartijen steunen onze aanpak; ook al wordt hun eigen plan door ons naar achteren gekieperd.”
Verder houdt de gemeente het verkooptempo nauwkeurig in de gaten. Van de huidige bouwstroom moeten maandelijks honderd woningen worden verkocht. De verkoop moet volgens De Langen nog wel iets omhoog, maar de situatie is niet zorgelijk. Zijn dienst houdt daarbij nadrukkelijk in de gaten wat wel of niet verkoopt. “De markt is kritisch. Zo hebben we onlangs gemerkt dat de stadswoning over vier bouwlagen geen belangstelling ondervindt. Te smal en met teveel trappen. Terwijl een bredere stadswoning van drie bouwlagen wel verkoopt. We hebben corporaties en ontwikkelaars geadviseerd hun plannen te wijzigen.”

Imagoschade

Tegenover woongebieden die geleidelijk veranderen, staan oude stadswijken waar de vernieuwing niet snel genoeg verloopt. Bestuurder Dominic Schrijer (PvdA) van deelgemeente Charlois slaat onophoudelijk de trom over instroom van kansarmen, overbewoning in de particuliere huursector en overlast. De Langen: “Bouwbeleid biedt geen soelaas voor de korte termijn. Er zijn andere maatregelen nodig om de leefbaarheid te verbeteren. Aan de andere kant heeft erkenning van de problemen in de oude wijken er wel toe geleid, dat de aankoop van particulier bezit weer op de agenda staat. Door controle over het onroerend goed kunnen we wijken beter laten functioneren. De gemeente houdt de woningen niet, maar verkoopt ze door aan corporaties. Na verbetering komen de woningen terecht bij bonafide partners. Langs die weg hebben bewoners van de Tarwewijk voor een gunstige prijs een goede woning kunnen verwerven. De buurt vaart er wel bij.”
Het zijn onder meer de corporaties die steeds vaker vragen om terughoudendheid bij het positioneren van Rotterdam als onaantrekkelijke stad. Ouwehand. “We kunnen jarenlang ons energie besteden aan het verkondigen van het slechte nieuws. Het is ook belangrijk dat we laten zien in welke wijken het goed gaat. Wethouder Pastors zal dat gedeeltelijk beamen. Maar de wethouder zal ook zeggen: onderzoekers hebben geen besef van de problemen in de stad. Maar de reputatie van een gebied doet ertoe. Mensen willen trots kunnen zijn op hun wijk. Daar dient de gemeente meer aandacht voor te hebben.”

Amsterdam over Rotterdam
Het belangrijkste verschil is de particuliere huurwoningmarkt, zo zegt Art Klandermans van de Dienst Wonen in Amsterdam. Amsterdam kent een groot aantal particuliere huurwoningen, maar de stad kent niet het verschijnsel van probleemconcentraties. “Dat heeft alles te maken met de economische ontwikkeling van de Zuidvleugel. Rotterdam is afhankelijk van de industriële economie. In Amsterdam is veel meer een diensteneconomie ontstaan. Dat circuit blijkt voor veel mensen kansrijker.”
Tweede reden is dat steden met een historische binnenstad het altijd beter doen. Aantrekkelijk voor toeristen, expats of mensen met een sterke culturele interesse. Rotterdam slaagt er onvoldoende in impulsen te halen uit de investeringen in culturele voorzieningen.
Een derde element heeft te maken met spanningen op de woningmarkt. In Amsterdam komt leegstand in afwachting van herstructureringsoperaties niet voor. “Een paar jaar geleden was het in Rotterdam mogelijk binnen een maand een woning te krijgen. Dat is in Amsterdam nergens het geval”, aldus Klandermans.
Ook Klandermans wordt wel een beetje treurig van sommige delen van de Westelijke Tuinsteden of Noord. Maar er is geen sprake van vreselijke verloedering. In Amsterdam functioneren alle wijken.
Een ander verschil heeft betrekking op de klassieke stadsvernieuwingsoperaties. “Het verbaast me dat de vernieuwing zich richt op de vooroorlogse wijken in Rotterdam. Wat is er tijdens de stadsvernieuwing niet gelukt? Wij hoeven aan onze vooroorlogse wijken nog maar weinig te doen.”
Wat er ook aan de hand is, heeft volgens hem weinig te maken met de feitelijke verschillen, maar meer met de toon. “Het lijkt wel of Rotterdam op zoveel mogelijk slechte lijstjes wil staan.”

Bert Pots

Deel
“De toon is anders maar van echte beleidswijzigingen is geen sprake”
Stedelijke vernieuwing in Rotterdam

Rotterdam ontdoet zich van de slechtste buurten. Met de opkomst van Leefbaar Rotterdam gaat ook de bouwproductie omhoog. Maar hoeveel nieuw aanbod kan de woningmarkt verwerken? De oplossing moet komen van intelligente vraagsturing." data-share-imageurl="">