Tien mythes over hoogbouw

Tien mythes over hoogbouw

Het kan verkeren. Tot in de jaren negentig waren woontorens ‘not done’ in Amsterdam. De eerste ‘wolkenkrabber’ van Staal uit 1932 leek lang direct de laatste. Begin jaren negentig werd het ambitieuze plan voor de Larmagtoren van 200 meter nog finaal afgeschoten. Maar er is een duidelijke kentering. Komt het door de woningnood? De toegenomen populariteit van het stedelijk leven? Wie zal het zeggen. Gaandeweg is de bouwhoogte in Amsterdam al opgekropen naar negen bouwlagen en verspreid in de stad staan er inmiddels torens tot 65 meter. Momenteel is bij Arcam de expositie ‘Wat heet hoog’ te zien; kort daarvoor publiceerde het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam de studie ‘Wonen in de wolken, Handboek woontorens in Amsterdam’.
Is Amsterdam rijp voor echte wolkenkrabbers?
Laten we eerst wat mythes uit de weg ruimen.

1. De slappe Amsterdamse bodem is ongeschikt voor wolkenkrabbers

Nee. Heien moet je toch al in Amsterdam. Bij hoogbouw moeten de palen gewoon nog wat dieper de grond in worden geramd. De fundering van gebouwen hoger dan zestig meter moet in de tweede of derde zandlaag worden verankerd. De meeste bestaande hoogbouw rust op de tweede zandlaag, zo’n twintig meter onder NAP. Alleen De Nederlandsche Bank en de torens bij het Amstelstation zijn op een diepere zandlaag gefundeerd. Soms moeten de bouwers heel diep: voor de woontoren in het project Wester IJ-dock bijvoorbeeld tot zestig meter diep. Het kan dus, maar heeft zijn prijs.

2. Met hoogbouw kan geen hogere dichtheid worden gehaald dan met laagbouw

Dat fabeltje leeft al sinds de jaren dertig. Er zijn inderdaad tal van studies verschenen waarin werd ‘aangetoond’ dat je rond flats zoveel ruimte en groen nodig had dat het netto ruimtebeslag even groot was als bij laagbouw. Maar wel eens in New York of Hong Kong geweest? De FSI oftewel ‘floor space index’ hangt erg af van de plek waar je hoogbouw neerzet en het type bewoners dat je voor ogen hebt.

3. In hoogbouw is het anoniem en geïsoleerd wonen

Dat kan. Je kunt je heel goed op je eigen domein terugtrekken. En niemand zal op tachtig meter hoogte naar binnen gluren. Maar er zijn ook bijzondere ontmoetingsplekken te creëren. In de Rotterdamse Hoge Heren zijn er bijvoorbeeld gemeenschappelijke voorzieningen als een sauna, fitness-, lounge- en logeerruimtes. En wat te denken van de ‘liftgesprekken’? Volgens een bewoonster van de Hoge Heren is de lift ‘de meest bezochte sociale ruimte’ van de omgeving.

4. Hoogbouw levert een onaantrekkelijke straatomgeving op

Dat is vaak het geval maar hoeft niet. De oplossing zit in het ontwerp van ‘de plint’, de schakel tussen toren en omgeving. Architect Staal heeft het in de jaren dertig met ‘De Wolkenkrabber’ in de Vrijheidslaan al aangeven hoe het moest. Je hoéft op de begane grond geen parkeergarages en opbergboxen te bouwen.

5. Hoogbouw is alleen aantrekkelijk voor jongeren

Waarom niet juist voor ouderen? Je hebt uitzicht, geen trappen en door de hoge woondichtheid waarschijnlijk ook veel voorzieningen dichtbij.

6. De maximale hoogte wordt in Amsterdam beperkt door de ondergrond

Nee, eerder door Schiphol (aanvliegroutes) en de KPN (straalpaden). Voor een groot deel van de stad geldt daardoor een maximale bouwhoogte van 150 meter, voor het zuidwestelijke deel 45 meter.

7. Hoogbouw is bij uitstek geschikt voor sociale huurwoningen.

Nee, juist helemaal niet. Dat denken we wellicht door de Bijlmer en die treurige buitenwijken in zuidelijker landen. Maar alle recente torencomplexen in Nederland bevatten juist duurdere woningen. Het eventuele gemis van een tuin wordt daar gecompenseerd door extra comfort. Bovendien kan hoogbouw anders niet uit. Zie acht.

8. Hoogbouw is goedkoper dan laagbouw

Nee, je gebruikt weliswaar relatief weinig grond voor woontorens, maar de bouwtechnische eisen en randvoorwaarden hebben grote financiële consequenties. Er zijn bijvoorbeeld tal van extra technische en veiligheidsvoorzieningen nodig: waterdrukinstallaties, kranen met stroombegrenzers, sprinkler-installaties (vanaf honderd meter), hemelwaterafvoeren, waterleidingen en radiatoren die meer druk kunnen weerstaan, extra brandweerliften (vanaf 70 meter), stabiliteitswanden, enzovoort, enzovoort.
Het is dus niet: hoe hoger, hoe goedkoper, maar precies omgekeerd: hoe hoger, hoe duurder. De investeringskosten per vierkante meter van een gebouw van 150 meter zijn maar liefst 50 procent hoger dan van een toren van 50 meter. Maar ook een toren van 50 meter is al 10 procent duurder dan gestapelde bouw tot vijf bouwlagen.

9. De beste plek voor hoogbouw is aan de periferie

Nee. Wie aan de rand van de stad wil wonen, zal meestal de voorkeur geven aan laagbouw. Hoogbouw is vooral aantrekkelijk voor degenen die in een hoogstedelijke omgeving willen wonen, vlakbij de plekken waar het allemaal gebeurt. Dat is de binnenstad. Maar ja, de eerste plannenmaker die de historische binnenstad wil verwoesten met woontorens, moet zich nog melden. De beste plek is daarom de Noordelijke IJ-oever: toch nog zeer dicht bij het centrum en bij belangrijke infrastructuur, en ook een schittend uitzicht. Last but not least: torens zitten daar niemand in de weg. Op de tweede plaats komt waarschijnlijk de Zuidas, gevolgd door Overamstel: ook nog dicht bij de binnenstad en bovenop de uitvalswegen (weg en spoor).
Verder uit het centrum wordt hoogbouw minder aantrekkelijk. De bouw blijft kostbaar, terwijl de huizen minder opbrengen.

10. Aan hoogbouw kan de gemeente lekker veel verdienen

Een jammerlijke vergissing. Dat geldt wel voor kantoortorens maar niet voor woontorens. Er wordt weliswaar veel vierkante meter woonruimte op weinig grond opgeleverd, maar de kosten zijn te hoog. Grondprijzen worden in Amsterdam ‘residueel’ bepaalt: ze zijn grosso modo gelijk aan het verschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten. We hebben al vastgesteld dat de bouwkosten per vierkante meter bij woontorens veel hoger zijn. In de periferie zullen de stichtingskosten al gauw de marktwaarde benaderen of die zelfs overstijgen. Alleen op heel gewilde plekken zal het Ontwikkelingsbedrijf kunnen cashen. Maar in het algemeen valt er voor de gemeente niet veel te verdienen aan hoogbouw. De gemeente zal dat moeten accepteren, anders wordt het nooit wat.

Fred van der Molen

Alle gegevens in dit artikel zijn ontleend aan ‘Wonen in de wolken, handboek woontorens in Amsterdam’, een uitgave van het Ontwikkelingsbedrijf en de Dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam

Tien mythes over hoogbouw

Het kan verkeren. Tot in de jaren negentig waren woontorens ‘not done’ in Amsterdam. De eerste ‘wolkenkrabber’ van Staal uit 1932 leek lang direct de laatste. Begin jaren negentig werd het ambitieuze plan voor de Larmagtoren van 200 meter nog finaal afgeschoten. Maar er is een duidelijke kentering. Komt het door de woningnood? De toegenomen populariteit van het stedelijk leven? Wie zal het zeggen. Gaandeweg is de bouwhoogte in Amsterdam al opgekropen naar negen bouwlagen en verspreid in de stad staan er inmiddels torens tot 65 meter." data-share-imageurl="">