Puzzelen met woningmarktregio's

Gemeenten worstelen met vorming woningmarktregio's
"Wat een gedoe"

Woningcorporaties mogen straks nog maar in één woningmarktregio investeren in nieuwbouw en aankoop. Aangrenzende gemeenten kunnen tot 1 juli een verzoek indienen om samen een regio te vormen. Dat blijkt tot een curieus gepuzzel te leiden omdat grenzen van logische woningmarktregio's niet samenvallen met de huidige werkgebieden van corporaties.

Volgens de nieuwe Woningwet mogen corporaties, met uitzondering van studenten-, zorg- en ouderenhuisvesters, straks nog maar in één regio investeren in nieuwbouw en uitbreiding. Corporaties mogen bezit buiten de kernregio wel aanhouden en onderhouden, maar verder zijn ze daar met handen en voeten gebonden. Dit alles is uiteraard ingegeven door de politieke wens om de schaalvergroting in de sector terug te dringen. Corporaties moeten zich weer met één regio verbinden, aldus regering en parlement. Maar hebben ze wel echt goed over de consequenties nagedacht? Logische woonregio's blijken namelijk niet samen te vallen met bestaande werkgebieden van corporaties. En dan gaat het niet per se over grote corporaties. Dit gegeven leidt al vele maanden tot ingewikkelde als-dan-als afwegingen bij corporaties en gemeenten.
Terwijl het mede de bedoeling van de nieuwe wet was om de regierol van de gemeente te versterken, is nu ironisch genoeg de primaire zorg van veel gemeenten dat de nieuwe situatie niet beroerder wordt dan ze nu is. Wethouder Herrema van Almere eerder in NUL20: "Stel je voor dat de verdiencapaciteit van Ymere en de Alliantie zou wegvallen voor ons gebied. Dat zou een ramp zijn. Maar bij welke regio we ons ook aansluiten, het leidt allemaal tot enorm veel gedoe. En wie wordt er nu eigenlijk beter van?"
Met Almere proberen tal van andere gemeenten de schade te beperken. Zo is Purmerend van oudsher onderdeel van de Stadsregio Amsterdam. Maar de voor Purmerend belangrijke corporaties Wooncompagnie en Intermaris hebben minstens zo veel bezit in de kop van Noord-Holland als in de Stadsregio. Dreigt straks de belangrijkste corporatie van Purmerend zich te moeten beperken tot de rol van huisbewaarder? Vergelijkbare zorgen hebben Haarlem en Weesp, waar Ymere de belangrijkste corporatie is. Of Amersfoort, waar Portaal en de Alliantie veel bezit en investeringsprogramma's hebben.

Ontheffing

Niet de corporaties maar de gemeenten zitten bij de vorming van deze woningmarktregio's aan het stuur. En uiteindelijk minister Blok. Aangrenzende gemeenten mogen zich tot 1 juli bij de minister als regio aanmelden. Hij stelt wel enige eisen: een woningmarktregio moet een aaneengesloten gebied zijn met ten minste 100.000 huishoudens; en ze moet aantoonbaar functioneren als één woningmarkt. Een gedeeld aanbodsysteem voor sociale huurwoningen (zoals WoningNet) is dan weer niet nodig.
Een corporatie kan in principe maar in één regio de status van investerende corporatie krijgen. De minister kan een gemeente wel ontheffing verlenen op dit investeringsverbod, maar de vraag is hoe scheutig hij daar mee zal zijn. Het achterliggende idee is immers tot kleinere, regionaal gebonden corporaties te komen.

Metropoolregio

Voor corporaties die in meerdere regio's actief zijn, kan de nieuwe wet dus ingrijpende gevolgen hebben. Dat geldt bijvoorbeeld voor landelijk verspreide corporaties als Portaal en Vestia; en in iets mindere mate voor de Alliantie. Maar ook Ymere volgt de regiovorming met argusogen. Vooruitlopend op het nieuwe regime heeft Ymere zijn bezit in Alkmaar al afgestoten en wordt in de nieuwe ondernemingsvisie al enige afstand genomen van Leiden. Maar zelfs zonder Leiden beslaat het bezit van Ymere nog vier regio's volgens de huidige grenzen: Zuid-Kennemerland (met Haarlem), de Stadsregio Amsterdam, Almere en de Gooi- en Vechtstreek (met Weesp).
Maar dat is wel een aaneengesloten gebied dat onmiskenbaar als één woningmarkt functioneert en ook op andere terreinen steeds vaker gezamenlijk optreedt: de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Haarlem is bijvoorbeeld de belangrijkste verhuislocatie voor Amsterdammers.
Het is dan ook niet vreemd dat Ymere alle 32 MRA-gemeenten (van Beverwijk tot Lelystad) dringend adviseert om de hele metropoolregio voor te dragen als de nieuwe woningmarktregio.
De grote vraag is nu of deze gemeenten dat allemaal willen. Gezien de enorme omvang van de MRA is het niet echt in de geest van de wet, maar praktisch zou zo'n keuze voor de betrokken gemeenten wel zijn. Want, zoals Lex Scholten, wethouder te Diemen en portefeuillehouder Wonen van de Stadsregio Amsterdam, het kernachtig samenvat: "Waar het nu in de eerste plaats om gaat is dat de investeringskracht van de corporaties voor dit gebied behouden blijft." De zestien Stadsregiogemeenten hebben zich dan ook als eerste uitgesproken voor het MRA-scenario, gevolgd door Lelystad en Almere.

Bang voor Amsterdam?

Moeilijker ligt dat in IJmond, Zuid-Kennemerland en vooral de Gooi- en Vechtstreek. De gemeenten houden de kaarten nog tegen de borst. Onuitgesproken ligt daar de angst om op termijn overvleugeld te worden door powerhouse Amsterdam: het begint met een woningmarktregio, de volgende stap is een gedeeld woningaanbodsysteem en vervolgens trekken Amsterdammers in de schaarse sociale huurwoningen.

Haarlemmer Jeroen Frissen, hoofd strategie van Ymere, kent - naast de inhoudelijke argumenten waarom Haarlem deel uitmaakt van de MRA - ook de emotie in zijn woonplaats: "Ymere hoort heel erg bij Haarlem. Niet alleen is het gemeentelijk woningbedrijf erin opgegaan. Wij zijn hier met ruim negenduizend woningen niet alleen de oudste maar ook de grootste corporatie. En dan zou Ymere hier straks niet meer mogen investeren?"
Een opsplitsing van Ymere wijst hij resoluut van de hand: "Asjeblieft zeg. We hebben net een integratieproces van vijf jaar achter de rug. Dat heeft heel veel geld en energie gekost. En dan zou alles weer opnieuw beginnen? Wie is daar nu bij gebaat? Zullen we gewoon aan het werk gaan?"
Ook verkoop van het Haarlemse bezit aan een andere Haarlemse corporatie lijkt hem geen begaanbare route: "Ik kan me niet voorstellen dat een partij zich zo’n enorme aankoop kan veroorloven. De koper zal daarna veel woningen moeten afstoten om de leningen te financieren. En Haarlem heeft al weinig sociale huurwoningen."
Op zich kan Haarlem met zijn 150.000 inwoners met buurgemeenten als Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort en Velsen prima een eigen woningmarktregio vormen. Haarlem zou daarbij kunnen aansturen op een ontheffing voor Ymere. De gemeente Haarlem maakte 11 mei bekend nog altijd op drie scenario's te studeren. Elke variant heeft zijn voor- en nadelen. Complicerend is dat de IJmond-gemeenten helemaal weinig voelen aan te schuiven bij de MRA.
Aan de oostkant van Amsterdam spelen vergelijkbare grensproblemen. Bij de huidige regio Gooi- en Vechtstreek is weinig enthousiasme te bespeuren om zich bij de MRA aan te sluiten. Maar dan zitten Muiden en Weesp wel met een probleem. Welke corporatie gaat er dan in de nieuwbouwlocaties bij Muiden en de Bloemendalerpolder investeren? Juist vanwege die investeringsopgave had de lokale corporatie De Woningbouw onderdak gezocht bij Ymere. Het definitieve besluit wordt nog even opgeschort. Directeur a.i. Rein Schurink van de Gooise regio meldt dat men eerst wel eens wil weten hoe groot die MRA nu precies wordt. En zo wacht iedereen op elkaar.

Super-MRA?

De nieuwe wet zorgt ook hoger in Noord-Holland voor hoofdbrekens. De regio's Kop van Noord-Holland en West-Friesland willen in ieder geval samen een woningmarktregio vormen. Maar twee belangrijke Noord-Hollandse corporaties - Intermaris en Wooncompagnie - zijn ook actief in het noordelijke deel van de MRA. Die corporaties zullen dus per gemeente ontheffing moeten krijgen om daar te kunnen blijven investeren. En zal de minister dat doen? De Woningwet is daar niet duidelijk over. Een risico dus, en daarom borrelde recentelijk een nieuw plan op bij wethouder Jelle Beemsterboer uit Schagen: Noord-Holland Noord sluit zich gewoon aan bij de MRA! In een brief verzocht hij alle 32 MRA-gemeenten dat in overweging te nemen. De Stadsregio Amsterdam en vooral Amsterdam voelen daar weinig voor. Het lijkt ook nauwelijks verdedigbaar om in Noord-Holland één woningmarkregio te zien. Maar zo'n Noordholland-variant  zou het voor Kennemerland/IJmond en De Gooi- en Vechtstreek weer minder bedreigend maken om zich bij de MRA aan te sluiten...

De Alliantie

De Haagse directieven krijgen ook bij de Alliantie geen warm onthaal. Op zich begrijpt bestuursvoorzitter Rob Haans de eis van de regionale binding die nu aan corporaties wordt gesteld. "Maar die hébben we in al onze werkgebieden. Dat is kort geleden nog eens door een visitatiecommissie vastgesteld." De Alliantie heeft bezit in de regio's Amersfoort (15.000 woningen), de Gooi- en Vechtstreek (12.750 woningen) en Almere/Amsterdam (samen 25.000 woningen). Dat Almere aanschuift bij de MRA is alvast een kopzorg minder voor Haans: "Zo kunnen we in ieder geval onze prestatieafspraken met Almere en Amsterdam ten uitvoer brengen." Maar ook in Amersfoort heeft de Alliantie zich gecommitteerd aan een langjarig investeringsprogramma. "Amersfoort maakt zich echt zorgen dat straks zowel Portaal als de Alliantie wordt beperkt in zijn investeringsmogelijkheden. Ik ga ervan uit dat de minister daar een ontheffing gaat geven. Ons advies aan de Gooi- en Vechtstreek is zich aan te sluiten bij de MRA."

De corporatie opsplitsen is voor Haans geen optie: "Dat gaat zo ten koste van onze slagkracht. Alle schaalvoordelen vallen dan weg. In het ergste geval leggen we ons buiten onze kernregio toe op het goed beheren van ons bezit."

Deel