"Op naar tienduizend sociale en vrije sector huurwoningen"

Wat wil investeringsmaatschappij Orange Capital Partners met Amsterdam?
"Op naar tienduizend sociale en vrije sector huurwoningen"

Orange Capital Partners kocht in Amsterdam al tweeduizend woningen, waarvan de helft in de sociale huursector. Dat blijkt nog maar het begin. “We willen doorgroeien naar een portefeuille met tienduizend sociale en vrije sector huurwoningen”, aldus oprichter Victor van Bommel.

Huidig woningbezit

Orange Capital Partners heeft woningen van ontwikkelaars, corporaties, pensioenbeleggers en particuliere beleggers gekocht:

  • Nieuwbouw: complex in Nieuw-West met vijfhonderd sociale huurwoningen van Change=, nu in aanbouw
  • Bestaande complexen van particuliere beleggers in onder meer de stadsdelen Oud-West (Westerpark), en Zuid (Oud-Zuid en De Pijp), inclusief sociale huurwoningen.
  • Vrije sector huurappartementen van corporaties: honderd vrije sector huurwoningen van Ymere aan het Waterlandplein in Amsterdam-Noord.
  • Diverse investeringen in Amsterdam-Oost: blok 5 op IJburg (woningen boven het winkelcentrum) en eengezinswoningen aan de Carolina MacGillivrylaan (Science Park).
  • Een deel van één van de zogeheten Dudokhaken in Amsterdam Nieuw-West.

Orange Capital Partners treedt zelden in het nieuws. “We hebben niks te verbergen, maar onze investeringsmaatschappij is nog relatief jong,” verklaart oprichter Victor van Bommel. Voor NUL20 maakt hij een uitzondering. Van Bommel komt uit de internationale zakenwereld en werkte dertien jaar bij investeringsbank Goldman Sachs. “Bij zo’n bank is niemand voor altijd houdbaar. Ik wilde - met een gezin met vier jonge kinderen - een ander leven opbouwen. Toen ik in 2013 naar Amsterdam terugkwam, zag ik een woningmarkt waar helemaal geen vraag meer was. Heel anders dan elders in Europa; in Londen begon de huizenmarkt zes jaar geleden al aan te trekken. Met Goldman Sachs begonnen we in 2009 met het aankopen van woningen in Duitsland. Gezien het structurele woningtekort in de Randstad en de dalende rentes, had ik de verwachting dat ook in Nederland het tij zou keren. Maar voor Goldman Sachs was er in ons land geen markt. Zij zijn alleen geïnteresseerd in de heel grote woningportefeuilles, maar er zijn wel corporaties, beleggers en particulieren die transacties voor bedragen tussen de 20 en 100 miljoen willen doen. Veel particuliere beleggers kunnen vanwege gebrek aan voldoende eigen vermogen voor nieuwe aankopen niet meer terecht bij een bank. Verkoop van woningportefeuilles is voor hen dan interessanter, zo hebben we inmiddels geleerd.”

Liberaliseren

De afgelopen twee jaar kocht Van Bommel zo’n tweeduizend woningen. Hij maakt geen onderscheid tussen de aankoop van sociale of vrije sector huurwoningen. “Dat maakt ons niks uit. Het gaat bij ons om twee vragen. Wat is het risico? En welk rendement valt er te behalen? We bekijken van elke unit de bouwkundige kwaliteit, de afmetingen, de contracten, de huurinkomsten. Elke aankoop heeft vervolgens zijn eigen uitkomst.” Hij streeft met een horizon van vijf tot tien jaar naar een rendement van rond de 10 procent. Daarbij is sprake van een heel rationeel proces. “We maken uitgebreide modellen. Daarin onderscheiden wij ons, durf ik te zeggen, van andere Nederlandse investeerders. Niemand werkt zo kwantitatief als wij. Vroeger rekende een oude Amsterdamse onroerendgoedhandelaar de prijs uit achterop een sigarendoos. Nu doen wij dat met een spreadsheet van vijfduizend regels.”
Bij de aankoop van sociale huurwoningen gaat hij er wel vanuit dat in de toekomst kan worden geliberaliseerd. “Als een sociale huurwoning vrijkomt en liberalisatie is binnen het puntenstelsel mogelijk, dan zullen we een dergelijke woning naar de vrije markt brengen.” Heel snel verloopt dat liberalisatieproces volgens hem niet. “Dat is een passieve strategie. De mutatiegraad is beperkt en de huurwet biedt stevige bescherming. Bovendien worden we beperkt door onze fiscale structuur. We hebben de status van fiscale beleggingsinstelling en kennen daardoor een passieve beleggingsstrategie.”

Woningen upgraden

Orange Capital Partners beperkt zich niet tot alleen beheer. “Een vastgoedhandelaar denkt wellicht: ik wacht wel op een aanschrijving van de gemeente. Wij proberen daar waar mogelijk onze portefeuilles te upgraden. Bij een sociaal woningcomplex in de Rombout Hogerbeetsstraat in Oud-West brengen we daarom de buitengevel terug in oude staat. De goedkope balkonhekjes worden voor 50.000 euro vervangen door de oorspronkelijke Franse balkons. Als dat hele complex er weer goed uitziet, dan verdienen we die extra investering wel terug.”

Ook heeft hij het eerste woningcomplex van Change=, een project in de sociale huursector speciaal voor werkende jongeren, in Nieuw-West gekocht. “Wij kennen de beperkte huuropbrengst, maar weten ook dat er nooit leegstand zal zijn. Bovendien geloven we in starterswoningen en micro-living. Jonge mensen willen vandaag een kleine ruimte met voldoende faciliteiten in de nabijheid. Institutionele beleggers laten die markt compleet links liggen; iedereen koopt studentenwoningen. Kuddegedrag. Wij zijn innovatiever. Starterswoningen zijn volgens ons interessanter. Die bewoners hebben meer zorg voor hun woning en blijven ook langer zitten. Het concept van Change= moet zich nog bewijzen, dat is een zeker risico. Maar dat zien we terug in de aankoopprijs.” De oplevering is gepland begin 2017.
Van Bommel houdt commerciële zaken als de omzetting van panden en de verhuur in eigen hand. “Dat zijn de belangrijke zaken. Daar verdienen wij ons geld mee.” Kortgeleden heeft hij voor zijn eigen huurders en woningzoekenden het huurdersplatform LIV Residential gelanceerd. “Via dat platform kunnen we onze huurders een wooncarrière bieden: van een starterswoning nu naar een ruimer appartement op een later moment. Bij een betere baan. Of als sprake is van gezinsvorming.”

Amerikaans pensioenkapitaal

Orange Capital Partners investeerde de afgelopen twee jaar voor circa 350 miljoen euro. “Wij werken samen met een Nederlandse ‘family office’ en met de Amerikaanse investeringsmaatschappij Heitman. Zij investeren kapitaal van een Amerikaans pensioenfonds en zochten in Nederland een actieve, innovatieve lokale partner met kapitaal. Wij zijn bij elke aankoop voor een klein deel co-investeerder. Dat willen we zelf graag; we willen ons eigen kapitaal aan het werk zetten. En dat is ook fijn voor onze investeerders. Verder is voor 50 tot 60 procent van het investeringsbedrag sprake van bankfinanciering.”

Van Bommel voorziet een snelle uitbreiding van zijn portefeuille. “We zijn met ontwikkelaar Ralph Mamadeus van Change= in gesprek over vervolginvesteringen in de startersmarkt. Daarnaast zijn we druk bezig met het aankopen van nieuwe portefeuilles. Op dezelfde manier als de afgelopen twee jaar; sociale huur of vrije sector maakt ons niet uit. We zullen telkens een model bouwen om te zien of de aankoop past binnen de kaders waarin wij ons kapitaal willen investeren.”
Hij zal zich daarbij niet alleen tot Amsterdam beperken, maar kijkt ook in andere steden in de Randstad en doet wellicht eens een aankoop in Eindhoven of Groningen.
“We zijn geïnteresseerd in die markten waar zich voor de lange termijn structurele groei zal aandienen. Amsterdam zal minstens de helft van ons bezit bepalen. Het is toch de meest succesvolle stad.”

Voldoende kapitaal

Op dit moment heeft hij voldoende kapitaal voorhanden om nieuwe aankopen te doen. “Er staat geen rij voor de deur, maar het verkrijgen van kapitaal is niet ons grootste probleem. Wij zijn een ‘niche investment boutique’; voor ons is voldoende kapitaal beschikbaar. Veel buitenlandse partijen proberen in ons land een voet aan de grond te krijgen. Daarvoor zoeken zij een sterke lokale partij.”

Deel