"Lage WOZ-waarde in Almere biedt juist kansen"

Stilgevallen bouw trekt weer aan
“Lage WOZ-waarde in Almere biedt juist kansen”

In delen van de regio Amsterdam maken de bouwkranen al geruime tijd overuren. Maar juist in groeistad Almere kwam de bouw na de crisis moeizaam op gang. “Bouwen in Almere is geld weggooien”, concludeerde Coen Teulings zelfs. Onzin, zeggen anderen, onder wie wethouder Tjeerd Herrema: de groei trekt weer aan, en een lage WOZ-waarde biedt ook voordelen.

Ook in sociale segment wordt weer gebouwd
Ook Almere heeft lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Maar er worden weer nieuwe toegevoegd. Het college rept over harde plannen voor 1.418 nieuwe woningen in de periode 2015-2018. Alliantie verwacht de komende drie jaar zevenhonderd woningen te bouwen. En ook GoedeStede mikt op een hogere jaarproductie dan in de Prestatieafspraken vastgelegd (dat waren er 333). Ymere heeft geen nieuwe toezeggingen gedaan, maar gaat door met Nobelhorst en De Wierden. Daarnaast realiseren ook marktpartijen betaalbare huurwoningen in Almere.

“Bouwen in Almere is geld weggooien”, stelde voormalig CPB-directeur Coen Teulings Teulings onlangs in Cobouw. In de CPB-publicatie ‘Groei en Krimp’ is onderzocht in welke gebieden de marktprijs van nieuwbouwwoningen, exclusief grond, hoger uitvalt dan de bouwkosten. Dat is eigenlijk alleen, een uitzondering als Eindhoven daargelaten, in de Noordelijke Randstad. De WOZ-waarde is volgens de auteurs, onder wie Teulings, de beste indicatie waar je moet bouwen. Dat is dus niet in Almere.
“Als je zo gaat redeneren, moet je het Paleis op de Dam slopen en daar woningen bouwen”, reageert wethouder Tjeerd Herrema verbolgen tijdens een NUL20-debatavond in Almere. “Economen hebben het altijd al lastig gevonden om waarde anders dan puur financieel uit te drukken.”
Ook directeur Wienke Bodewes van ontwikkelaar/belegger Amvest heeft bedenkingen bij de conclusies van Teulings: “Als je alleen naar WOZ-waarden kijkt, zouden grote delen van Rotterdam of de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam ook beter niet gebouwd zijn. Terwijl daar heel veel mensen tevreden wonen.”

Stad houdt niet op bij gemeentegrens

We hebben volgens Bodewes in Nederland een eng begrip van wat de stad is. “Als we de stad zien als een stedelijke agglomeratie, krijg je een heel ander beeld. Dat er in dat stedelijke weefsel gebieden zijn met een lage WOZ-waarde, is zo gek nog niet. We stevenen op een kleine ramp af, omdat we niet in staat zijn voldoende woningen te bouwen.” Voor veel doelgroepen kun je volgens Bodewes bij uitstek bouwen in die gebieden van de metropool waar dat nog betaalbaar kan, zoals Almere.

“Beter groeien”

Bodewes zet daar wel een nadrukkelijk ‘maar’ bij. Rijtjeshuizen uitrollen zoals in de jaren tachtig gaat niet werken. “Je moet onderscheidende woonmilieus toevoegen, zoals Amvest dat doet bij DUIN. Wij hebben als belegger ook in de crisistijd heel bewust vastgehouden aan ons ideaal voor die plek. Want alleen een rijk woonmilieu is toekomstbestendig.”
Herrema: “We hebben lessen geleerd. Er is in Almere in het verleden te veel van hetzelfde gebouwd. We willen nu vooral beter groeien, ook als dat wat langzamer gaat. We willen de bezieling van zelfbouwers en Oosterwold-pioniers ook zien bij de ontwikkelaars.”
Volgens Ellen van Acht van het Woningbouwatelier wordt juist het bijzondere van Almere te veel ontkend: “Daar is ruimte voor experiment geweest de afgelopen decennia. Denk aan de vele zelfbouw, de experimentele woningbouw en gebiedsontwikkeling. Hier worden woonmilieus gerealiseerd die je elders niet kunt bouwen.” Het is volgens haar belangrijk om, juist nu de markt weer aantrekt, daar op te blijven sturen.
Groeistad Almere had enige jaren een negatief migratiesaldo, maar in september arriveerde de 200.000ste inwoner. Herrema: “De bouw trekt nu ook hier weer flink aan, er is dit jaar een enorm aantal bouwvergunningen verstrekt. We moeten niet somberen.”