De Dichtersbuurt in Amsterdam Nieuw-West gaat op de schop. Eigen Haard sloopt alle woningen en bouwt in drie fasen twee keer zoveel huizen terug. Bijzonder daarbij is dat – bijna alle – huidige bewoners maar één keer hoeven verhuizen en meteen naar hun nieuwe woning kunnen. “We willen zo de sociale structuren in de buurt behouden.”
“De Dichtersbuurt had al langere tijd onze aandacht”, zegt Glenn Eduard, gebiedsontwikkelaar bij Eigen Haard. “Zowel woning-technisch als op sociaal vlak.”
Toch duurde het vanwege de (nasleep van de) financiële crisis van 2008 geruime tijd voordat de buurt met duplexwoningen serieus aangepakt kon worden. “Het eerste plan is al meer dan tien jaar oud, een paar jaar geleden hebben we doorgepakt”, zegt Eduard.
Sinds 2020 werken Eigen Haard en de gemeente, ondersteund door stedelijk ontwerpbureau De Zwarte Hond en ketenpartner ERA Contour, samen aan de wijk. “We hebben twee opties voorgelegd: geheel sloop-nieuwbouw of deels sloop-nieuwbouw en deels renoveren. Er is toen duidelijk gekozen voor de eerste variant.”
“Van buiten denk je nog, nou best een leuk buurtje, maar als je weet dat er twee gezinnen met drie of vier kinderen boven elkaar wonen op ieder 37 vierkante meter, dan krijg je daar een ander beeld bij”
Die keuze verbaast niet, want het gaat om zeer kleine duplexwoningen. “Van buiten denk je nog, nou best een leuk buurtje, maar als je weet dat er twee gezinnen met drie of vier kinderen boven elkaar wonen op ieder 37 vierkante meter, dan krijg je daar een ander beeld bij.”
De Dichtersbuurt was lange tijd ook een buurt waar veel sociale problemen samenkwamen. “De woningen zijn relatief betaalbaar. We mochten als corporatie ook alleen nog aan de primaire doelgroep toewijzen.” Het resultaat: steeds meer ‘kansarme’ bewoners in buurten als de Dichtersbuurt. “Op een gegeven moment hebben we een toewijzingsverbod ingesteld voor mensen met een verslavingsachtergrond. De buurt scoorde ook heel slecht op leefbaarheid en veiligheid.”
Redenen genoeg om de buurt op de schop te nemen. Maar waar kansarme bewoners in het verleden nogal eens – letterlijk – het veld moesten ruimen, spraken Eigen Haard en bewonerscommissie in de Dichtersbuurt af: alle bewoners mogen terugkeren en het aantal sociale huurwoningen blijft gelijk. “Bovendien hebben we al jaren een sociale aanpak voor de buurt, onder meer vanuit het wijkkantoor en in gemeenschapscentrum De Dichter, waar allerlei activiteiten plaatsvinden. Dat is een aanjager voor het buurtgevoel.”
De gemeente organiseert in de Dichtersbuurt ook al enkele jaren extra opbouwwerk. De inzet is veel intensiever dan in andere buurten, zegt Eduard.
Schuifruimte
Het aantal woningen in de vernieuwde Dichtersbuurt neemt na vernieuwing toe. Bovendien komt er een nieuwe mix. “Er waren 426 woningen, allemaal in de sociale huur. Er komen 850 woningen. We voegen middenhuur, vrije sectorhuur en koopwoningen toe”, zegt Eduard. Dit jaar start de eerste fase met 142 woningen op de plek waar 60 woningen stonden.
De bewoners van die 60 woningen zijn, als alles volgens plan verloopt, de enigen in de buurt die twee keer moeten verhuizen. Dat zit zo: Eigen Haard bouwt één groot gebouw voor 142 huishoudens. Daar keren dan de huishoudens van de gesloopte woningen die in de buurt een tijdelijk onderdak hebben gekregen naar terug, aangevuld met overige huishoudens die vanuit hun oude duplexwoning direct naar de nieuwbouw kunnen doorstromen. Daardoor ontstaat ruimte voor sloop-nieuwbouw van de tweede en de derde fase totdat de hele buurt is vernieuwd.
“We creëren zo schuifruimte binnen de Dichtersbuurt zelf. Dat is prettig voor de bewoners die op een deel na al tijdens de vernieuwing van de buurt in het nieuwe huis kan, het zorgt er ook voor dat we sociale netwerken in stand houden.”
Voor de corporatie levert het ook voordelen op. “Als we ervoor hadden gekozen om de buurt eerst te slopen en daarna pas te gaan bouwen, dan hadden we heel veel tijdelijke woningen moeten vinden. Nu kunnen we alle bewoners meteen herhuisvesten.”
Deze manier van vernieuwen en verdichten kost volgens Eduard zo’n 2 jaar meer tijd dan wanneer eerst alles gesloopt was, daarbij veronderstellend dat in dat scenario de herhuisvesting niet tot vertraging zou leiden. “Omdat we in latere fasen conceptueel willen bouwen, met onderdelen die in de fabriek worden gemaakt, kunnen we ook juist snelheid maken. In totaal duurt de uitvoering van de eerste fase zo’n 2,5 jaar verwacht ik. De gehele vernieuwing van de buurt zal ongeveer zeven jaar duren. Er staat wel iets tegenover dat het iets langer duurt, namelijk behoud van de sociale netwerken die mensen hebben opgebouwd.”
“Het buurtniveau lijkt een goede schaal te zijn, want dat is het kader waarbinnen sociale netwerken bestaan”
Dat de vernieuwing bijna volledig binnen de buurt zelf plaatsvindt, is uitzonderlijk. Eduard: “In andere buurten proberen we ook schuifruimte te creëren door bijvoorbeeld in de omgeving nieuwe woningen te bouwen. Ook dan zetten we in op behoud van sociale structuren. Maar dat we dat bijna volledig in een relatief kleine buurt als de Dichtersbuurt kunnen doen, is wel uitzonderlijk.”
Daar voegt Eduard aan toe dat de sociale vernieuwing vaak of op huishoudensniveau of op de grotere schaal van de wijk wordt opgepakt. “Het buurtniveau lijkt een goede schaal te zijn, want dat is het kader waarbinnen sociale netwerken bestaan.”