Corporaties en gemeenten experimenteren met alternatieve woonruimteverdeling

Corporaties en gemeenten experimenteren met alternatieve woonruimteverdeling
Schipperen tussen keuzevrijheid en sturing

Wie in Amsterdam een sociale huurwoning wil betrekken moet niet te veel geld verdienen en vooral veel geduld hebben. De inkomenstoets en het woonduurcriterium zijn hier nog heilig. Maar het kan anders. Elders in het land loot men gewoon, of nemen geïnteresseerden een ‘optie’ op hun droomwoning en wachten af. Zijn ook in de regio Amsterdam dergelijke alternatieven mogelijk? Wie wint daarbij en wie verliest? Wat zijn de effecten op de samenstelling van de wijken? Een rondje Nederland.

Wie experimenteert met wat?

Na het experiment in het KAN-gebied zijn corporaties en gemeenten driftig aan het experimenteren geslagen met andere vormen van woonruimteverdeling. Overal in het land worden nieuwe modellen uitgeprobeerd die op lokaal niveau vaak op kleine onderdelen van elkaar verschillen. Een overzicht:

Lotingmodel:
Rotterdam: WoonbronMaasoevers (sinds voorjaar 2003; in combinatie met variabel huur-/koopprijzen- systeem)
Velsen: alle corporaties (sinds najaar 2003; in combinatie met optiemodel)
Achterhoek en Twente: De Woonplaats (sinds 2000 in Enschede en vanaf begin 2003 in de regio), Domijn (sinds begin 2002 in Enschede)
Dordrecht: Woondrecht (sinds begin 2004; in combinatie met toewijzing op leefstijl)
Doetinchem: Sité Wonen (sinds voorjaar 2003; in combinatie met variabel huur-/koopprijssysteem)

Optiemodel:
Velsen (zie lotingsmodel)
Smallingerland: WCP Smallingerland (sinds 1996)
Heemskerk/Beverwijk/Uitgeest: alle corporaties (sinds begin 2003)
Breda: alle corporaties (sinds begin 2003)

Aanbodmodel zonder toets op inkomen en gezinsgrootte:
KAN-gebied: alle corporaties (sinds 2002)
Rotterdamse regio: alle corporaties (vanaf juli 2004)
Utrechtse regio: waarschijnlijk alle corporaties, eventueel in combinatie met lotingsmodel (vanaf 2004)

Toewijzing op basis van leef-/ woonstijl:
Dordrecht (zie lotingsmodel)
Amsterdam/ROA: Ymere; kleinschalig experiment in maart/april 2004

Diverse experimenten:
Amsterdam: alle corporaties; waarschijnlijk experiment met woonstrippenkaart (datum onbekend)
Amsterdam (Bos en Lommer): alle corporaties; afschaffen inkomenstoets tot maart 2008
Hilversum: Patio; waarschijnlijk experiment met veilen van huurwoningen bij opbod (datum onbekend)

Vijf jaar lang had Josha Veenker (24) uit IJmuiden naar een woning gezocht. Maar eind november was het eindelijk raak. Twee maanden na de introductie van het ‘winkel- en optiemodel’ trok ze bij de verloting van een vierkamerappartement aan het langste eind. Tot haar opluchting werd er niet meer gekeken naar haar inkomen en het aantal personen in het huishouden. Als alleenstaande had ze deze woning anders nooit gekregen. De opties die ze eerder op vijf andere ‘woningclusters’ had genomen kan ze rustig door laten lopen. Over een aantal jaren krijgt ze daardoor een nog mooier huis aangeboden. “Eindelijk hoef je als jongere niet meer zes jaar te wachten voordat je een kans maakt”, aldus een blije Josha. Over twee jaar beslissen corporaties en gemeente of het experiment in vast beleid wordt omgezet.
Velsen is niet de enige gemeente waar wordt geëxperimenteerd met een andere woonruimteverdeling. Van het Friese Smallingerland tot Rotterdam worden voorheen heilige toewijzingscriteria als huishoudengrootte, inkomen en woon-/inschrijvingsduur losgelaten. Bij de ene corporatie moeten woningzoekenden opties nemen op een woning naar keuze terwijl de andere aanbieder zijn huizen simpelweg verloot aan iedereen die mee wil doen. Eén ding hebben de pioniers gemeen: ze hebben genoeg van de betutteling van woningzoekenden. Die kan zelf wel uitmaken welke woning hij het liefst huurt.

Oneerlijke criteria

Een van de eersten die hun woningen niet meer op basis van huishoudengrootte, inkomen of woonduur toewezen was Johan Heese van woningcorporatie Smallingerland. “Mensen wisten in het vorige systeem nooit wanneer ze aan de beurt waren. Bovendien werden woningen vaak geweigerd, omdat ze niet aansloten bij hun wensen.” Dat moest anders kunnen, dacht Heese. Dat de woningmarkt in de Friese gemeente halverwege de jaren negentig ontspannen was, gaf een extra stimulans aan de zoektocht naar alternatieve verdelingsmodellen. “We kwamen erachter dat eigenlijk elk bestaand criterium oneerlijke kanten had. Hoe rechtvaardig is het bijvoorbeeld om een starter met een korte inschrijvingsduur langer te laten wachten dan een doorstromer die al jaren bij ons in een goede woning zit en naar een nog beter huis zoekt?”
Uiteindelijk vond Heese maar één criterium dat onder alle omstandigheden viel te verdedigen: achteraan sluiten in de rij voor de woning die je wenst. Vanaf 1996 konden woningzoekenden zich daarom inschrijven op verschillende woningclusters en was het optiemodel geboren. Alleen complexen met bijzondere voorzieningen voor ouderen en gehandicapten werden van het systeem uitgesloten. Ook bleef de voorrangsregeling voor (medisch) urgenten behouden. Tot enkele jaren geleden zorgde het model voor minder weigeringen èn tevreden bewoners. Maar ook in Smallingerland is de markt krapper geworden en lopen de wachttijden op. Heese overweegt daarom een limiet aan het aantal opties te stellen. “Voor bejaardenwoningen is tien jaar wachten nog aanvaardbaar, maar voor een studentenkamer is het onzinnig. Dan vertel ik mensen liever dat ik hen niet kan helpen dan te suggereren dat ze een goede kans maken, zoals in het aanbodmodel gebeurt.”

KAN: experiment met bijwerking

De echte doorbraak in de discussie over een andere woningruimteverdeling ontstond in het verstedelijkte en veel grotere KAN-gebied (Knooppunt Arnhem Nijmegen). De bestuurders durfden het niet aan woonduur als criterium af te schaffen, maar wel werd onder begeleiding van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) tien maanden lang de helft van de woningen aangeboden zonder toets op inkomen en grootte van het huishouden. Bij de andere helft van de huizen werd zoals gebruikelijk wèl een relatie tussen huur en inkomen en tussen gezinsgrootte en aantal kamers gelegd. Uit enquêtes bleek dat bewoners het experiment prachtig vonden. Het aantal reacties op experimenteerhuizen was ook tweemaal zo hoog als op de controlewoningen. Vooral alleenstaanden profiteerden ervan: eindelijk konden ze in een groter huis gaan wonen. Sommige huurders met hogere inkomens gingen goedkoper wonen, terwijl ook een enkel huishouden met een laag inkomen duurder ging wonen. Het effect was meer menging in de wijken zonder fysiek ingrijpen. Het Rijk stelde opgelucht vast dat de totale huursubsidiebijdrage stabiel bleef.

“Hoe rechtvaardig is het om een starter jaren te laten wachten”

Inmiddels is in de regio de toets op inkomens- en huishoudengrootte definitief uit de toewijzing geschrapt. Toch blijkt uit de eerste jaarevaluatie van het nieuwe model dat de verdringing van lagere inkomens in Nijmegen aanmerkelijk groter is dan tijdens het experiment. Zo kwam in 2002 40 procent van de goedkoopste woningen (ongeveer 500-600 huizen) terecht bij huishoudens die buiten de doelgroep van sociale huurwoningen vallen (inkomen boven ¤ 1308 voor eenpersoonshuishouden tot 55 jr). Dat is tweemaal zoveel als in de tijd van het oude verdelingsmodel. Ook de slaagkansen voor starters zijn in Nijmegen veel kleiner geworden. Terwijl vroeger de helft van de vrijgekomen woningen bij deze groep terechtkwam, was dat in 2002 gedaald tot hooguit 30 procent. Doorstromers hadden massaal geprofiteerd van het besluit om inschrijvingsduur te vervangen door woonduur.
Elle van de Wall, beleidsmedewerker wonen bij de gemeente Nijmegen, erkent de problemen met starters en minima. ”Afgelopen zomer is het model aangepast en kunnen doorstromers van buiten de regio alleen nog op basis van inschrijvingsduur meedoen aan het systeem. Starters uit het KAN-gebied maakten daardoor meer kans op een woning.” Voor de minima komt er nog een tweede wijziging aan, omdat zij in het nieuwe model extra veel last hebben van de krappe woningmarkt. Eerder werd al geregeld dat zij voorrang krijgen bij het toewijzen van nieuwe sociale huurwoningen in Vinexlocatie de Waalsprong. Ook kunnen corporaties bij leefbaarheidsproblemen in moeilijke wijken woningen buiten het systeem om toewijzen. Woningzoekenden hebben in Nijmegen met het nieuwe model dus wel meer keuzevrijheid gekregen, maar veel negatieve bijwerkingen zijn alleen op te lossen met flinke ingrepen in het systeem.

Dobbelen om een huis

Aan één ding heeft ook het nieuwe verdelingsmodel in Nijmegen geen einde kunnen maken: in 2002 werden nog altijd twee van de drie aangeboden woningen door inschrijvers geweigerd. Volgens sommigen valt dit probleem alleen op te lossen door afschaffing van het woonduurcriterium. Wie een lange wachttijd heeft opgebouwd, bedenkt zich immers wel twee keer voordat hij zijn rechten verzilvert. Martien Kromwijk van woningcorporatie WoonbronMaasoevers kan zich daar wel in vinden. Al was het voor hem niet de belangrijkste reden om woonduur als verdelingscriterium af te schaffen. “We wilden vooral de keuzevrijheid voor woningzoekenden en slaagkansen van jongeren vergroten. Vroeger hadden doorstromers vier keer zoveel kans op een woning dan een starter. Daar hebben we met ons lotingsmodel een einde aan gemaakt.”

Loslaten inkomenscriterium
leidt tot meer menging

Sinds 1 maart van vorig jaar kan iedere woningzoekende meeloten om een huis van Woonbron, ongeacht inkomen, gezinsgrootte of opgebouwde wachttijd. Om bezorgdheid over verdringing van lagere inkomens weg te nemen sprak de corporatie met de gemeente af dat tweederde van het bezit bij de doelgroep terecht zal komen. Ook krijgen mensen met een urgentieverklaring rechtstreeks een woning toegewezen en hebben grote gezinnen voorrang op vijfkamerwoningen. In ieder geval heeft het experiment in de Rotterdamse wijken al voor meer menging van inkomensgroepen geleid. Ook zijn de kansen op een woning voor jongeren en middengroepen veel groter geworden.
Vooralsnog is WoonbronMaasoevers de enige corporatie die in Rotterdam is overgegaan op een lotingsmodel. De andere schaffen wel per 1 juli de toets op inkomenshoogte en gezinsgrootte af, maar blijven voorlopig nog op woon- en inschrijvingsduur toewijzen. Kromwijk vindt dat prima. “Elk model heeft zijn voordelen voor een bepaalde groep.” De corporatie blijft voorlopig ook de enige die zijn woningzoekenden na loting zelf laat kiezen onder welke voorwaarden er wordt gehuurd of gekocht. Naast een inkomensafhankelijke huurprijs kan de huur voor vijf of tien jaar worden vastgezet, terwijl bij koop een gewone variant en een MGE-optie (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) met 25 procent korting op de verkoopprijs bestaan. Over vijf jaar moet het hele bezit op deze manier in de aanbieding worden gedaan.

Amsterdam wil niet overstag

Alle toewijzingscriteria afschaffen en verloten; iets voor Amsterdam? Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ziet het er voorlopig niet van komen. “Vorig jaar hebben we in ROA-verband juist afgesproken om woningen op basis van woonduur te blijven verdelen. Woningzoekenden met veel wachtjaren zijn vaak doorstromers die voor een lange verhuisketen zorgen en daarmee ook starters helpen. Aan de andere kant leidt het geduld van doorstromers tot veel weigeringen. Maar het tekort aan passend aanbod is daar natuurlijk ook schuldig aan.”
Afgelopen zomer zijn in de hoofdstad wel de toewijzingseisen aan inkomen en huishoudengrootte versoepeld. Met succes volgens Van Harten. “De eerste resultaten laten zien dat de extra vrijheid niet ten koste is gegaan van de lagere inkomens of grote gezinnen. Maar ik denk niet dat we op korte termijn de passendheidscriteria helemaal zullen loslaten.”
Bos en Lommer heeft toestemming gekregen voor een afwijkende aanpak: vier jaar lang wordt de helft van vrijkomende huurwoningen ook aan hogere inkomens beschikbaar gesteld. Via advertenties en mailings hoopt stadsdeelvoorzitter Hans Luiten vooral middengroepen als onderwijzers en politieagenten te verleiden naar het stadsdeel te komen.
Ook gaat er waar-schijnlijk nog een experiment met woonstrippenkaarten komen na de succesvol verlopen simulatiespellen met politici en corporatiedirecteuren. De AFWC is enthousiast en wil nog dit voorjaar binnen ROA-verband het idee van Dageraad-directeur Rob Donninger in de praktijk uitproberen. Langzaam lijkt dus ook de hoofdstad op te schuiven naar een woonruimteverdeling waarin woningzoekenden meer keuzevrijheid hebben. Het gaat niet zo snel als in Rotterdam of Nijmegen, maar er zit beweging in de zaak.

Vrijheid of selectie?

Maar er is alweer een tegenbeweging onder invloed van de groeiende zorg om de leefbaarheid in bepaalde wijken. Om concentraties van ‘probleemgevallen’ tegen te gaan zou daarom juist de keuzevrijheid van woningzoekenden, althans van sommige, moeten worden beperkt. Maar dat betekent dat woningcorporaties weer ouderwets in de toewijzing van huurwoningen ingrijpen.

Elk model heeft voordelen
voor een bepaalde groep

De woningcorporatie Woondrecht probeert sinds begin dit jaar in Dordrecht niet zozeer te spreiden als wel huurders met ongeveer dezelfde leefstijl bij elkaar te plaatsen. Dat zou de leefbaarheid al een stuk verhogen. Woondrecht wijst nu toe op leefstijl. Voor een woning ingelote kandidaten moeten een enquête invullen met vragen over hun leefgewoonten. De uitkomsten worden vergeleken met de leefstijlen in omliggende huurwoningen en leiden bij botsende ‘normen en waarden’ tot een afwijzing. Wie liegt over zijn leefstijl kan achteraf ook op ontbinding van het huurcontract rekenen. “Het lijkt misschien streng, maar het aanbodmodel leidde bij ons tot grote leefbaarheidsproblemen en klachten van zittende huurders over nieuwkomers. Dan moet je als corporatie iets doen”, licht Dick Reijnders van Woondrecht toe.
Welke stroming het uiteindelijk gaat winnen – meer keuzevrijheid òf strenge selectie – valt nog niet te zeggen. Maar het taboe op coöptatie en sturing is in ieder geval weg. Dat geldt niet alleen voor de Maasstad met zijn ‘nieuwe politiek’ maar ook voor de hoofdstad. Nog deze maand gaat de kersverse woningcorporatie Ymere honderd woningen in verschillende complexen toewijzen op basis van iemands woonstijl. Smart Agent Company bedacht de vragen die de woningzoekende moet invullen na reactie op de verzameladvertentie bij Woningnet. Vestigingsmanager Erik van Kaan van rayon Oost bezweert dat er niet wordt geselecteerd op etniciteit, inkomen en het al of niet hebben van kinderen. “Maar sommige complexen zijn voor bijvoorbeeld gezinnen nu eenmaal minder geschikt.” Uiteindelijk wil de organisatie – net als WoonbronMaasoevers – veel gerichter voor bepaalde leef- of woonstijlen gaan bouwen. “Mensen moeten bewust voor een locatie gaan kiezen en niet een woning selecteren omdat die lekker groot en toevallig beschikbaar is.”

Jaco Boer

Deel
Corporaties en gemeenten experimenteren met alternatieve woonruimteverdeling
Schipperen tussen keuzevrijheid en sturing

Wie in Amsterdam een sociale huurwoning wil betrekken moet niet te veel geld verdienen en vooral veel geduld hebben. De inkomenstoets en het woonduurcriterium zijn hier nog heilig. Maar het kan anders. Elders in het land loot men gewoon, of nemen geïnteresseerden een ‘optie’ op hun droomwoning en wachten af." data-share-imageurl="">