Image

Aedes heeft het over een ‘historische mijlpaal’. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) jubelt dat ‘het totaal geborgd schuldrestant nog nooit zo hoog is geweest in de 42 jaar dat WSW bestaat’. Een schuld van € 100 miljard ‘die bijdraagt bij aan de volkshuisvestelijke opgaven van de deelnemers’, aldus het WSW, dat dan ook graag stil bij dit ‘bijzondere moment’. Maar hoe kunnen we jubelen bij iets dat ik een alleen maar kan omschrijven als een historisch dieptepunt?

Private equity

De rijksoverheid behandelt de corporaties al decennia op dezelfde manier als private equity beleggers dat doen: het rijk plundert de rekening van de corporaties en stopt ze vol met leningen. De schulden van corporaties zitten met name sinds 2020 weer in de lift. Die stijging gaat niet gelijk op met het aantal corporatiewoningen. In de periode 2020 t/m 2024 steeg het landelijk het aantal woningen met 1%. In dezelfde periode stegen de corporatieschulden met bijna 17%. Eind 2024 kwam de schuld daarmee de gemiddelde schuld op € 42.331 per sociale huurwoning (daeb).

MRA-schulden

Die schulden zijn niet gelijk verdeeld over Nederland. De grootste acht corporaties in de MRA* hebben gemiddeld een 20% hogere schuld per woning. Eind 2024 bedroeg hun totale schuld zo’n € 15 miljard. Daarover betaalden ze € 405 miljoen rente. De schulden zullen in 2025 nog met zo’n één tot anderhalf miljard euro stijgen.

Al dit geld wordt geleend om nieuwbouw en het in stand houden van de woningen te financieren. In stand houden heeft betrekking op het onderhouden en verbeteren van woningen. De acht MRA-corporaties kwamen daar in 2024 € 247 miljoen op tekort. Dat geld is geleend. Tegenover deze lening staan nauwelijks extra huurinkomsten. 
In de nieuwbouw werd zo’n € 1,2 miljard geïnvesteerd. Die werd voor zo’n € 500 miljoen betaald uit de verkoop van woningen. De rest is geleend. Hier staan wel huurinkomsten tegenover maar die zijn niet kostendekkend.

Tientallen miljarden meer

Van corporaties wordt verwacht dat ze de komende jaren nog meer gaan investeren. Om de NPA-ambities te blijven realiseren, moet volgens Aedes de leningenportefeuille van corporaties de komende jaren met tientallen miljarden verder groeien. En dat kan volgens Aedes alleen als het verdienmodel van corporaties verbetert. In dat kader roept Aedes op om iets te doen aan de vennootschapsbelasting (vpb) en de Europese renteaftrekbeperking (ATAD). In 2024 betaalden de acht* MRA corporaties daarvoor gezamenlijk € 107 miljoen. Afschaffing van vpb en ATAD helpt de acht MRA corporaties dus maar een beetje, daar is echt meer geld voor nodig. Zeker nu de rente op de schulden de afgelopen periode weer aardig is gestegen.

Charmante illusie

Het is de vraag of een nieuw kabinet corporaties substantieel en structureel gaat steunen. Het ‘hoogste, concrete bod’ in de verschillende landelijke partijprogramma’s gaat over de vpb en ATAD. Dat klinkt leuk, maar is volstrekt onvoldoende. Zeker als je bedenkt dat in het concept-verkiezingsprogramma 2026-2030 van de Amsterdamse PvdA de ‘belofte’ staat dat corporaties geen sociale huurwoningen meer verkopen. Dat slaat jaarlijks een gat in de corporatie-inkomsten van een half tot een heel miljard euro. Zo’n belofte is charmant, maar niet meer dan een illusie. Het wekt valse verwachtingen.

Historische kantelpunt

Ik moet ook eerlijk zijn. De jubeltonen van Aedes zijn gelardeerd met zorgen over de financiële toekomst van corporaties. Daarover lees ik niet iets in het persverklaring van het WSW. Zij zijn vooral trots op het feit dat dankzij de WSW-borging corporaties voordelig kunnen lenen. Dat is natuurlijk ook om trots op te zijn. En het bedrijf vindt het natuurlijk ook fijn dat ze groeien. Maar financieren ze de sector hiermee niet de afgrond in? Gaat de sector op slot als de rente nog wat stijgt? Ik hoop niet dat het ‘bijzondere moment’ van het WSW straks een historisch kantelpunt blijkt te zijn.
* Ymere, Lieven de Key, Eigen Haard, Rochdale, Parteon, Pré Wonen, Stadgenoot, De Alliantie
 

Image