De eerste vertraging in de Watergraafsmeer deed zich al voor tijdens de inspraakprocedure. “De ontwikkelaar vond de wijk te duur worden en wilde opnieuw met het grondbedrijf onderhandelen”, vertelt Tolman. Eerder had de bewonersvereniging bij het stadsdeel voor elkaar gekregen dat de woningprijzen werden bevroren. De bouwkosten bleven echter vrolijk door stijgen. Tolman kan de stap van de ontwikkelcombinatie dan ook best begrijpen. “Maar de zaak lag aan het begin wel meteen een maand of drie stil.”

Ingrijpender was de meetfout bij het ontwerp van een geluidscherm langs de A10. Gemeentelijk bureau Omegam bleek bij de berekening van de juiste hoogte een verkeersstroom over het hoofd te hebben gezien. Het stadsdeel kwam erachter toen de gemeente Diemen een ingenieursbureau inschakelde voor een second opinion. Er moest een nieuwe geluidswand komen, maar die kon niet op tijd worden geleverd. Een half jaar lang mocht er daardoor geen enkele bouwvergunning worden verleend. Het leverde de gemeente een schadepost op van ruim een half miljoen euro.

‘Turnkey’ niet sneller

Vertragingen bleven ook tijdens de bouw opspelen. “Sommige huizen werden later opgeleverd, omdat de kwaliteit van de woningen slechter bleek te zijn dan verwacht”, verklaart Tolman. De aanleg van wegen en kabels liep eveneens achter op schema. “Het is de ontwikkelaar niet gelukt om het werk van de verschillende partijen op elkaar af te stemmen. In een deel van de wijk wordt al gewoond, maar een verharde toegangsweg is er nog niet.”

Projectleider Henk Langestraat van Park de Meer cv – een combinatie van BAM Vastgoed Ontwikkeling, Woningbedijf Amsterdam en de Dageraad – erkent de vertragingen. Ook al probeert hij het beeld van een door pech achtervolgde woonwijk te nuanceren. Zijn grootste tegenvaller was de aanleg van de infrastructuur. “Daar is het inderdaad minder goed gelukt om alle partijen op elkaar aan te laten sluiten.” Als ontwikkelaar had hij juist met de gemeente Amsterdam afgesproken om de woonwijk ‘turnkey’op te leveren. Een unicum voor de stad, want meestal organiseert de overheid zelf de inrichting van de openbare ruimte. Of in dit geval de nieuwe verhoudingen ook hebben geleid tot een kostenbesparing, kan Langestraat niet zeggen. Sneller verliep de aanleg in elk geval niet. “We hebben wel allerlei ontwerpprocessen in elkaar kunnen schuiven, maar waren uiteindelijk later klaar dan gepland.”

Eigen dynamiek

Ondanks de late oplevering ziet stadsdeel Oost-Watergraafsmeer in de ervaringen met Park de Meer geen reden om de openbare ruimte voortaan zelf weer in te richten. “Per geval zul je moeten bekijken of ‘turnkey’ oplevering zinvol is”, verklaart projectleider Patrick Folmer. Hij is het dan ook niet eens met wethouder Ruimtelijke ordening Duco Stadig, die deze constructie na problemen op IJburg in de ban wil doen. Stadsdelen krijgen ook niet per definitie meer voor elkaar dan private partijen. Zo worstelt Folmer zelf al weer een tijdje met de aansluiting van Park de Meer op de Middenweg. Het Gemeentevervoerbedrijf is het niet eens met de manier waarop het stadsdeel de trambaan wil kruisen. Ron Tolman mag hierover al vijf jaar geleden bij de voorganger van Folmer aan de bel hebben getrokken. Maar de kwestie is nog steeds niet opgelost. Tot verdriet van de bewoners, die nog langer op een veilige aansluiting moeten wachten dan ze hadden gehoopt.

 

Vernieuwing Zuidwestkwadrant vertraagd

Het heeft een jaar extra rekenwerk en overleg gekost. Maar eind mei glijden eindelijk de eerste damwanden aan de Osdorpse Wolbrantskerkweg de klei in. Niet lang erna volgen de heipalen voor zes nieuwe woontorens van corporatie Het Oosten. Een jaar geleden zag de toekomst van dit woningproject er nog somber uit. De aannemer had een offerte uitgebracht, die vijftig procent hoger lag dan was verwacht. Op een forse bezuinigingsronde volgden nieuwe onderhandelingen met de gemeente. De erfpachtsom ging omlaag en er kwamen meer bedrijfsruimten en inpandige parkeerplaatsen. Ook werd het economisch eigendom van de 243 appartementen overgeheveld naar een grote belegger met meer geld in kas.

Frank Bijdendijk, directeur van Het Oosten, is blij dat het project met deze aanpassingen toch kon doorgaan. Vooral over de financieringsconstructie met Vesteda is hij tevreden. “De stijging van de bouwkosten is een structurele zaak. Daarom hebben we gekozen voor een duurzame oplossing die ook kan worden ingezet op andere locaties.” In de deal over de Wolbrantskerkweg zat al de overdracht van een geplande woontoren aan de Pieter Calandlaan. Aanvankelijk kwamen hier koopwoningen, maar op verzoek van Vesteda zijn die omgezet in dure huurappartementen. Het blok ernaast met tachtig koopwoningen ontwikkelt Het Oosten zelf.

Sloop vervangt renovatie

Opluchting klinkt ook door in de stem van Sandra Roelofsen. Vanuit het projectbureau Zuidwestkwadrant coördineert zij de vernieuwingsoperatie in dit zuidwestelijk deel van Osdorp. De afgelopen jaren heeft ze regelmatig telefoontjes van bewoners gehad, die niet begrepen waarom de bouwterreinen zo lang braak lagen. “Vaak hadden de mensen heel snel hun oude woning moeten verlaten. Vervolgens zagen zij na sloop van hun flat jarenlang niets gebeuren.” Met de nieuwbouwprojecten wordt ook de vaart in de herstructurering van de wijk gehouden. In de afgelopen jaren zijn er al enkele honderden woningen opgeknapt en is er een stadspark aangelegd. Voor 2006 moeten er nog meer dan tweeduizend nieuwe huur- en koopwoningen bij komen. “Oorspronkelijk was het idee om het merendeel van de flats ingrijpend te renoveren. Maar de ervaringen van de afgelopen jaren maakten duidelijk dat dit financieel veel moeilijker ligt dan sloop-/nieuwbouw.” Complexen die toch nog worden opgeknapt, zullen volgens haar daarom minder rigoureus onder handen worden genomen. Hoogstens worden de plinten aangepakt en gaat er een verfje over de gevel en de kozijnen.



Met de omslag naar meer sloop heeft Roelofsen op zich geen problemen. Veel bewoners zijn er voorstander van. Bovendien gaan nieuwe gebouwen twee keer zo lang mee als gerenoveerde panden. De nieuwe uitgangspunten zorgen alleen wel voor extra vertragingen. “Allerlei procedures moeten over worden gedaan. Ook loopt de herhuisvesting van bewoners in slooppanden moeizaam, omdat er zo weinig nieuwe woningen worden opgeleverd. Er is sprake van een vicieuze cirkel.” Er zijn overigens meer zaken die je als projectbureau niet in de hand hebt. “Bij de renovatie van de flats rond de Hertingenstraat hebben we veel last gehad van capaciteitsproblemen bij de aannemer. Niemand had ooit kunnen denken, dat de bouwmarkt zo overspannen kon raken als nu is gebeurd.”

Leergeld

Als er geen gekke dingen meer gebeuren, zal de opknapbeurt van de zuidwesthoek in 2006 worden afgerond. Dat is twee jaar later dan gepland. Voor de grootschalige vernieuwing die de rest van de Westelijke Tuinsteden staat te wachten, belooft dit uitstel weinig goeds. Toch blijven de betrokkenen optimistisch over de voortgang van dit mega-project. “Soms moet je een beetje oefenen in een kleiner gebied om erachter te komen wat wel en niet werkt”, merkt Wim Rijkaard op. De stadsdeelcoördinator van het Zuidwestkwadrant beschouwt de ervaringen in Osdorp als leergeld voor de toekomst. De afgelopen jaren heeft hij zich wel geërgerd aan de opstelling van de corporaties. “Om het hardst lopen ze te roepen dat ze ook kunnen ontwikkelen. Maar als puntje bij paaltje komt, blijkt dat ze geen enkel risico willen lopen. Ik heb altijd geleerd, dat dit een essentieel onderdeel van het ondernemerschap is.”