Overzicht huurverhogingen sociale sector

NUL20 nr 103 juni 2020

Woonbarometer

Hoge inflatie zorgt voor flinke stijging sociale huren

Huurverhogingen 2020

Pleidooien voor een huurstop ten spijt: in de sociale huursector is de maximale gemiddelde huurverhoging in Amsterdam 3,1 procent; in andere MRA-gemeenten varieert die van 2,6 tot 3,6 procent. Maar dat is gemiddeld. De corporaties sparen veelal de huurders die al een stevige huur betalen, terwijl lage huren relatief meer worden verhoogd. En daarnaast blijven de inkomensafhankelijke huurverhogingen bestaan.

Huurstop?
Er komt geen (tijdelijke) huurstop per 1 juli, ondanks twee oproepen daartoe uit de Eerste Kamer. Minister Ollongren trotseert daarmee tot twee maal tot een meerderheid van de Eerste Kamer. Volgens indiener Tiny Cox hebben huurders een adempauze nodig. Volgens de minister komt maar een kleine percentage van de huurders in financiële problemen vanwege corona. Die kunnen beter met maatwerkregelingen geholpen. (laatste update 15-06-2020)

Huurstop?

Er komt geen (tijdelijke) huurstop per 1 juli, ondanks twee oproepen daartoe uit de Eerste Kamer. Minister Ollongren trotseert daarmee tot twee maal tot een meerderheid van de Eerste Kamer. Volgens indiener Tiny Cox hebben huurders een adempauze nodig. Volgens de minister komt maar een kleine percentage van de huurders in financiële problemen vanwege corona. Die kunnen beter met maatwerkregelingen geholpen.
(laatste update 15-06-2020)

In de sociale huursector zijn de jaarlijkse aanpassingen wettelijk strak gereguleerd. Volgens de landelijke regeling mogen corporaties de huren over het gehele woningbezit gemiddeld met de inflatie verhogen (exclusief huurharmonisatie en inkomensafhankelijke verhogingen). In gebieden waar veel investeringen nodig zijn mag dat een procent hoger liggen, mits gemeente en huurders daarmee instemmen. In Haarlem wordt die ruimte bijvoorbeeld volledig benut, terwijl in Amsterdam en Diemen is afgesproken die tot een half procent extra te beperken. Minder mag natuurlijk ook, en Eigen Haard en Ymere doen dat ook. Elke corporatie maakt daarin zijn eigen afwegingen. Zo besloot Wooncompagnie (Noord-Holland Noord) de huurverhoging in verband met de coronacrisis uit te stellen drie maanden uit te stellen naar 1 oktober.

Vanwege de hoge inflatie vorig jaar (2,6%) levert dit al met al toch stevige huurverhogingen op. Oproepen om deze vanwege de coronacrisis te bevriezen, te matigen of uit te stellen leggen de corporaties naast zich neer. Dat is schieten met hagel, stelde Aedes-bestuurslid Hester van Buren (Rochdale) eerder op Radio1. Voor veel huurders vermindert het inkomen immers niet en uitkeringen en huurtoeslagen lopen - inclusief inflatiecorrectie - gewoon door. Ze wees er daarnaast op dat er maatwerkregelingen zijn voor huurders die financieel in de knel komen. Een algehele huurbevriezing kunnen de corporaties zich volgens Aedes niet permitteren. Van Buren: "We willen investeren in duurzaamheid, in onderhoud en in de bouw van extra woningen."

Huurverhoging lagere inkomens

Terug naar de huurverhogingen per 1 juli. Binnen het kader van de huursomstijging kan elke corporatie haar eigen nuances aanbrengen: de ene woning wat meer, de andere wat minder. Dit alles weer binnen grenzen: de maximale verhoging per woning bedraagt 4,1 procent voor inkomens tot 43.574 euro en 6,6 procent voor inkomens daarboven. Op detailniveau levert dit tussen de corporaties flink wat verschillen op, zo blijkt uit de tabel die we voor Amsterdam hebben uitgewerkt.

Maar er is een duidelijke rode draad: de huren van goedkope woningen stijgen sneller dan die van dure. Boven de aftoppingsgrens van 663 euro maximeren alle corporaties behalve de Alliantie op de 2,6 procent. Voor woningen in de prijscategorie tot 433 euro verhogen Rochdale, Stadgenoot, Ymere de huur met de maximaal toegestane 5,1 procent.

De Key kijkt ook nog naar het verschil tussen de huidige huur en de maximale huur. Als dat verschil groot is, gaat de huur meer omhoog.

De Key verhoogt alle woningen met een tijdelijk huurcontract (vooral studenten- en jongerenwoningen) alleen met de inflatie. Bij studentenhuisvester DUWO komt de gemiddelde verhoging iets onder de inflatie uit.

Huurverlaging

Voor huishoudens die langdurig kampen met een minimuminkomen is er in de hoofdstad ook nog het Woonlastenakkoord. De huur van de doelgroep met lage inkomens wordt daarbij verlaagd tot de aftoppingsgrens. Dit jaar krijgen zo zo'n duizend Amsterdamse sociale huurders een structurele huurverlaging van hun corporatie. Daarnaast is voor 300 huishoudens de huur bevroren. Het gaat om huishoudens die de afgelopen drie jaar een inkomen hadden van 120 procent van het wettelijk sociaal minimum of lager en een huur boven de aftoppingsgrens. In de voorgaande drie jaar zorgde deze regeling ook al voor voor 6.300 huurverlagingen. Ymere past dit principe ook buiten Amsterdam toe. Zo hebben dit jaar bij elkaar 2.800 Ymere-huurders een huurverlaging gekregen. Ook andere gemeenten in de regio hebben afspraken over huurbevriezing of -verlaging. Daarnaast hebben corporaties zelf ook nog maatwerkregelingen, waar in deze corona-tijden volgens een inventarisatie van de NRC veelvuldig gebruik van wordt gemaakt.

Verhoging voor hogere inkomens

Verhuurders kunnen de sociale huren extra verhogen voor huishoudens met een hoger inkomen. Alle hoofdstedelijke corporaties maken daar gebruik van. De inkomensgrens is dit jaar €43.574. Wie meer verdient krijgt bij alle corporaties behalve Stadgenoot de maximaal toegestane verhoging van 6,6 procent als de huidige huur onder de sociale huurgrens (=€737) ligt. Boven die grens temperen de meeste corporaties de huurverhoging enigszins. Rochdale en Ymere verhogen de huren niet boven de €821 euro. Rochdale legt een plafond bij €863, De Key bij €1032, de Alliantie bij €1050; Eigen Haard hanteert een maximumhuur van €878 voor lage middeninkomens ( <53.068). Interessant is hoe buurman Diemen het aanpakt. De inkomensafhankelijke huurverhoging is daar afgegrendeld op de liberalisatiegrens + 1 euro (=€738).

Overigens geldt de maximale verhoging niet voor AOW-gerechtigden en grotere gezinnen (vanaf 4 personen). Voor hen is de maximumverhoging niet 6,6 maar 5,1 procent (inflatie +2,5).

Niet onbelangrijk in coronatijden: huishoudens die een sociaal huurcontract hebben met een huur boven de liberalisatiegrens (€ 737,14) en een inkomen lager dan de grens (€43.574) voor de inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen het hele jaar door een verzoek tot huurverlaging indienen.

AFTOPPINGSGRENZEN - ZO ZIT HET
De 'aftoppingsgrens' is een begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. Dat zit zo. Ieder huishouden betaalt een deel van de huurprijs zelf, de basishuur. Over het deel tussen de basishuur en de aftoppingsgrens is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100 procent toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65 procent. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. Voor wie ouder is dan 23 heeft te maken met twee aftoppingsgrenzen: Laag: €619,01 (voor 1- en 2-persoonshuishoudens, prijspeil 2020) Hoog: €663,40 (voor huishoudens van 3 of meer personen, prijspeil 2020) Meer info bij de Woonbond

AFTOPPINGSGRENZEN - ZO ZIT HET

De 'aftoppingsgrens' is een begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. Dat zit zo. Ieder huishouden betaalt een deel van de huurprijs zelf, de basishuur. Over het deel tussen de basishuur en de aftoppingsgrens is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100 procent toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65 procent. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen.

Voor wie ouder is dan 23 heeft te maken met twee aftoppingsgrenzen:

Laag: €619,01 (voor 1- en 2-persoonshuishoudens, prijspeil 2020)

Hoog: €663,40 (voor huishoudens van 3 of meer personen, prijspeil 2020)

Meer info bij de Woonbond

Bronnen: overzicht van Stichting !WOON en de woningcorporaties

Fred van der Molen

Zie ook:

Ollongren weigert opnieuw opnieuw Eerste Kamermotie huurstop uit te voeren (NUL20, 15-06-2020)

Trefwoorden:

Sociale huur

Huurverhoging lagere inkomens

Huurverlaging

Verhoging voor hogere inkomens

Trefwoorden:

NUL20 nieuws

Eerste verdieping

Tweede verdieping

Derde verdieping

Interview

Bouwen in de MRA

Kort bestek

Woonbarometer