Einde aan bouw betaalbare studentenhuisvesting?

Kamermotie moet samenwerking studentenhuisvesters en beleggers redden
Einde aan bouw betaalbare studentenhuisvesting?

De succesvolle samenwerking tussen studentenhuisvesters en beleggers staat op het spel. Volgens minister Blok is sprake van ongeoorloofde staatssteun. Een meerderheid in de Tweede Kamer wil een oplossing.

IC/DUWO-projecten in ontwikkeling
IC/DUWO-projecten in ontwikkeling
DUWO en het Duitse IC-Campus hebben bouwplannen voor 150 miljoen euro aangekondigd, voor een groot deel in Amsterdam. De eerste projecten zijn in aanbouw, op Zeeburgereiland (364 woningen, 18-29 m2, huren tot €348) en Little Manhattan (bij Station Lelylaan,  869 jongeren- en studentenwoningen, 22-37 m2, huren tot €381). Eerder realiseerde DUWO projecten met de beleggers Bouwinvest (De Feniks, 342 woningen) en Haerzathe (Spinozacampus, 1250 woningen).

In de jaren dat er nauwelijks gebouwd werd in Amsterdam, bleef de aanwas van betaalbare studentenwoningen op peil. Het geheim? Een succesvolle samenwerking tussen studentenhuisvesters en beleggers. De formule: de belegger ontwikkelt en blijft eigenaar van het gebouw; de studentenhuisvester geeft een langdurige huurgarantie van twintig jaar, beheert het complex en verhuurt aan studenten. Iedereen blij: beleggers met een beperkt maar wel veilig rendement rond de 4 procent; studenten met betaalbare woonruimte.
Terwijl bij puur commerciële studentenhuisvesting de huurprijzen veelal starten bij de 600 euro, richt DUWO zich op woonruimte onder de huurtoeslaggrens voor jongeren van 23 jaar en ouder (nu zo’n 400 euro). In vier jaar tijd leverde deze samenwerking meer dan vierduizend studenteneenheden op, vooral in Amsterdam.

Staatssteun

Eind november bleek tot veler verrassing dat Minister Blok van Wonen en Rijksdienst deze samenwerking wilde verbieden, omdat die in strijd is met de nieuwe Woningwet. Net als andere woningcorporaties zouden studentenhuisvesters niet meer met marktpartijen mogen samenwerken. Deze bepaling leek vooral opgesteld om corporaties te behoeden voor risicovolle projecten. Dat speelt niet volgens directeur Jan Benschop van DUWO: de risico’s van financiering en ontwikkeling liggen volledig bij de ontwikkelaar. Maar volgens Minister Blok kunnen de langjarige contracten bij leegstand uiteindelijk tot staatssteun aan marktpartijen leiden, als de studentenhuisvester kopje onder dreigt te gaan. Dankzij de achtervang van de staat, lopen de beleggers geen enkel risico.
Volgens studentenhuisvesters, universiteitssteden en studentenbonden betekent een verbod op samenwerking met beleggers het einde van de betaalbare studentenhuisvesting. De crisis mag dan voorbij zijn, de financiële mogelijkheden van  woningcorporaties zijn nog steeds beperkt.
DUWO ontwikkelt weliswaar zelf ook projecten, maar de studentenhuisvester heeft daarvoor slechts beperkte middelen. “Het WSW stelt een plafond aan de borging”, aldus Benschop. Om de groeiende populatie Nederlandse en buitenlandse studenten aan betaalbare huisvesting te helpen, is meer nodig. Na het ‘Njet’ van de minister wordt volgens Benschop nagedacht over allerlei alternatieven, zoals een aparte BV buiten het stelsel om. “Maar ja, het is de vraag of een lege BV beleggers voldoende vertrouwen geeft.”

Oplossing?

Daarom zetten studentenhuisvesters, universiteitssteden en studentenbonden alles op alles om de succesformule voort te kunnen zetten. Zij hebben daarvoor nu ook de steun van de Tweede Kamer. In december werd een motie aangenomen waarin wordt gevraagd de mogelijkheid van samenwerking tussen (institutionele) beleggers en corporaties te laten bestaan “indien er contractvormen worden gebruikt waarin participerende beleggers het eigenarenrisico dragen, constructies niet leiden tot extra financiële risico’s voor corporaties en participerende beleggers niet profiteren van het staatssteunvoordeel van corporaties”.
Benschop heeft een voorstel in de maak waarin die risico’s worden afgedekt. Wouter van den Eijnden van IC Netherlands, samenwerkingspartner van DUWO, zegt alle medewerking te willen geven. “Voor ons is eventuele staatssteun nooit een reden geweest om met DUWO samen te werken. Zij hebben veel ervaring op het gebied van studenten- en jongerenhuisvesting, dat is voor ons van belang. Als wij een contract moeten tekenen waarmee wij te allen tijde afzien van staatsteun, dan doen wij dat.”
Totdat minister Blok met een reactie komt, staat de ontwikkeling van nieuwe studentencomplexen in Utrecht, Den Haag, Leiden en Amsterdam volgens DUWO in de wacht.