"Lage WOZ-waarde in Almere biedt juist kansen"

Bouwen in Almere is geld weggooien, aldus voormalig directeur Coen Teulings van het Centraal Planbureau in Cobouw. Ellen van Acht (Woningbouwatelier), wethouder Tjeerd Herrema en Amvest-directeur Wienke Bodewes zijn het niet met hem eens, stelden zij bij een bijeenkomst van NUL20 in Almere. Lage WOZ-waarden bieden volgens hen ook kansen.

 

Teulings is mede-auteur van het boek Groei & Krimp. Vier econonomen geven daarin een analyse van de woningmarkt waarin de ontwikkeling van de WOZ centraal staat. Daaruit trekken zij de conclusie dat bouwen in Flevoland weggegooid geld was. De WOZ-waarde is volgens hen de beste indicatie waar mensen willen wonen. Dat is niet in Almere.

"Als je zo gaat redeneren moet je het Paleis op de Dam slopen en daar woningen bouwen", reageert wethouder Tjeerd Herrema van Almere op een NUL20-debatavond op 12 oktober in Almere. "Economen hebben het altijd al lastig gevonden om waarde anders dan puur financieel uit te drukken."

Ook Wienke Bodewes van ontwikkelaar/belegger Amvest heeft bedenkingen bij de conclusies van Teulings: "Als je alleen naar WOZ-waarden kijkt, zouden grote delen van Rotterdam of de westelijke tuinsteden in Amsterdam ook beter niet gebouwd zijn. Terwijl daar heel veel mensen tevreden wonen."

We hebben volgens Bodewes in Nederland een heel eng begrip van wat de stad is. "We spiegelen ons aan buitenlandse steden die zo groot zijn als West-Nederland. Als we de stad zien als een stedelijke agglomeratie krijg je een heel ander beeld. Dat er in dat stedelijke weefsel gebieden zijn met een lage WOZ-waarde, zoals Almere, is zo gek nog niet. We stevenen in Nederland op een kleine ramp af omdat we we niet in staat zijn voldoende woningen te bouwen. Er is een enorm tekort in alle sectoren. We produceren van alles te weinig, maar vooral voor senioren, starters en gezinnen." Voor deze doelgroepen kun je volgens Bodewes bij uitstek bouwen in die gebieden van de metropoolregio Amsterdam waar dat nog betaalbaar kan.

Bodewes zet daar wel een nadrukkelijk 'maar' bij. Rijtjeshuizen uitrollen zoals in de jaren tachtig gaat niet werken. "Je moet onderscheidende woonmilieus toevoegen, zoals Amvest dat doet bij DUIN. Wij hebben als belegger ook in de crisistijd heel bewust vastgehouden aan ons ideaal voor die plek. Want alleen een rijk woonmilieu is toekomstbestendig." De gezinswoningen van Duin trekken vooral mensen van 'over de brug' (uit Amsterdam en Het Gooi), de huurappartementen zijn ook in trek bij - oudere - Almeerders.

Herrema: "We hebben lessen geleerd. Er is in Almere in het verleden teveel van hetzelfde gebouwd. We willen nu vooral beter groeien, ook als dat wat langzamer gaat. We willen de bezieling van zelfbouwers en pioniers zoals in Oosterwold ook zien bij de ontwikkelaars."

Volgens Ellen van Acht van het Woningbouwatelier wordt juist het bijzondere van Almere teveel ontkend: "Daar is ook juist ruimte voor experiment geweest de afgelopen decennia. Denk aan vele zelfbouw, de experimentele woningbouw en gebiedsontwikkeling. Hier worden woonmilieus gerealiseerd die je elders niet kunt bouwen." Het is volgens haar belangrijk om juist nu de markt weer aantrekt, daar op te blijven sturen.

Groeistad Almere had enige jaren een negatief migratiesaldo, maar volgens Herrema groeit de stad nu weer. In september arriveerde de 200.000ste inwoner. "We moeten niet teveel somberen. De bouw trekt nu ook hier weer flink aan, er is dit jaar een enorm aantal bouwvergunningen verstrekt."

Herrema vraagt ook aandacht voor de bestaande stad. Er zijn buurten die afglijden en waar een stedelijke vernieuwingsopgave zich opdringt. Van Acht ziet dat ook: "In bijvoorbeeld Almere Haven zie je de problematiek van de eerste wijken. Er is veel van hetzelfde gebouwd, waardoor bewoners moeilijk een woonstap kunnen maken. En er is ook veel leegstand in bedrijfsvastgoed."

Herrema: "In Almere is een enorme kantorenleegstand van 28 procent. "Dat doet wat met een stad."