Productierecord 2015 krijgt geen vervolg

Bouwtrends in Amsterdam: veel markthuur, weinig corporatiewoningen
Productierecord 2015 krijgt geen vervolg

In Amsterdam zijn in 2016 5.705 woningen in aanbouw genomen en meer dan 6.315 opgeleverd. Na het piekjaar 2015 is sprake van een flinke terugval in de aantallen start-bouw. Dat komt vooral door het ontbreken van nieuwe grote projecten voor studenten- en jongerenwoningen. Maar er werden ook weinig reguliere sociale huurwoningen in aanbouw genomen. In Oost wordt het meest gebouwd.

2016 totaal
  • 5.705 in aanbouw
  • 6.315 opgeleverd
Start Bouw
  • 1.319 middenhuur
  • 634 dure huur
  • 706 sociaal
  • 745 studenten
  • 2.301 koop

De Amsterdamse bouwproductie explodeerde in 2015. Toen werden maar liefst 8.376 woningen in aanbouw genomen, een aantal waarvoor we terug moeten naar de Schaefer-jaren. Die boeggolf vinden we een jaar later terug bij het aantal opleveringen: 6.315; maar liefst 2.000 meer opgeleverde woningen dan in 2015. Er tekenden zich in 2015 drie trends af: minder corporatie, minder koop en minder groot. Of omgekeerd: meer markt, meer huur en meer doelgroepwoningen voor jongeren, studenten en starters. Die trends zetten niet allemaal door in 2016. Meest opvallend is de terugval van het aandeel studenten- en jongerenwoningen. Commerciële partijen hadden zich in de post-crisisjaren en masse op dat segment gestort, maar in 2016 zijn er weinig nieuwe projecten gestart. De terugval zal gedeeltelijk toeval zijn, aangezien een startdatum voor of na een jaargrens bij de meestal grote projecten een heel ander beeld geeft. Maar het verschil met vorig jaar is wel enorm: 509 (2016) versus 1.972 (2015).

Minder sociale huurwoningen

Het tweede wat opvalt, is de stevige terugval van de sociale woningproductie. Dat komt wederom vooral doordat commerciële partijen weinig projecten voor studenten- en jongerenhuisvesting in aanbouw hebben genomen: 561 in plaats van 3.257 woningen. Maar ook de corporaties namen in 2016 nog minder reguliere sociale huurwoningen in aanbouw dan in 2015: 626 huurwoningen (incl. jongerenwoningen, excl. studentenhuisvesting) tegenover 736 in 215. In beide gevallen minder dan het minimum van achthonderd uit de samenwerkingsafspraken. De Alliantie (333), De Key (315) en Eigen Haard (249) hebben nog een aanzienlijk productie, maar de Amsterdamse grootmacht Ymere lijkt even uitgebouwd (47 woningen). Bij Rochdale denkt men na jaren van sanering wel weer aan bouwen: 141 woningen in aanbouw. De Alliantie realiseert veel woningen op Zeeburgereiland, ook in de marktsector. Dat laatste veelal in samenwerking met ontwikkelaars en aannemers. Eigen Haard heeft naast de sociale huurwoningen ook nog flinke aantallen marktwoningen in aanbouw genomen, zelfstandig (160) en als partner in collectieven.   
De verminderde productie van de corporaties de afgelopen jaren kan niet los worden gezien van de verhuurderheffing, die een flink beslag legt op de kasstroom (bijna 1,7 miljard). Maar corporaties hebben ook werk gemaakt van het verbeteren van hun schuldpositie. Door stevig te snijden in de kosten en verkoop van vastgoed is hun financiële huishouding inmiddels flink verbeterd. De Amsterdamse corporaties hebben dan ook aangekondigd hun productie te willen verhogen naar 2.400 woningen per jaar (inclusief studentenwoningen). Daarnaast is er een omslag van sloop naar renovatie. Zo voert Ymere een grootschalig renovatieproject uit in de Van der Pekbuurt.
Overigens is de start van diverse projecten ook bewust doorgeschoven naar dit jaar, zodat corporaties kunnen profiteren van een korting op de verhuurderheffing die vanaf 2017 geldt voor nieuwbouw.

Meer middensegment

Amsterdam wil het aanbod aan middeldure huurwoningen (€700-€950) vergroten. Het is een van de speerpunten van dit college. Met de nieuwbouw daarvan gaat het voortvarend: in 2014 werden er 744 middeldure huurwoningen (totaal markthuur: 1.517) in aanbouw genomen, in 2015 1.368 (totaal markthuur: 2.083) en vorig jaar 1.319 (totaal markthuur: 1.953).
Veel verlichting geeft dit nog niet, aangezien de doorlooptijden van deze bouwprojecten behoorlijk lang zijn. Pas in 2016 werden er meer dan duizend opgeleverd (1.126), tegenover 539 in 2015. En wat er aan de voorkant bijkomt, verdwijnt weer aan de achterkant: de huurprijzen in de bestaande vrije sector blijven maar doorstijgen.  

Koopsector

In de crisisperiode viel de verkoop van nieuwbouwwoningen stil en daarmee een aanzienlijk deel van de projectontwikkeling. Dat is de laatste jaren weer aangetrokken. In 2016 groeide het aantal koopwoningen dat in aanbouw werd genomen met 14 procent naar 2.300 stuks (40% van de productie).

 

Zie: alle cijfers van de Bouwproductie 2016

Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties van de Afdeling Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam. Bewerkingen door NUL20. Voor al deze cijfers geldt dat onzelfstandige en tijdelijke woningen niet worden meegeteld.

Trefwoorden: