In Amsterdam stijgt de bouwproductie weer

Groter aandeel van studio’s en markthuurwoningen
In Amsterdam stijgt de bouwproductie weer

Wonen in cijfersIn tegenstelling tot de landelijke trend is de bouwproductie in Amsterdam in 2013 opgelopen. Dat geldt zowel voor het aantal opleveringen als het aantal woningen dat in aanbouw is genomen. Er zitten wel veel kleine (studenten)woningen bij. 

Bouwproductie en andere grafieken

Bron: Alle startbouwcijfers en het oplevercijfer van 2013 zijn afkomstig uit het Basisbestand Woningbouwlocaties van het OGA. Met dank aan Jan Smit. Bewerkingen door NUL20. Het officiële oplevercijfer van 2013 komt uiteindelijk uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

 

De crisis houdt de bouw- en woonsector nog stevig in haar greep, maar in Amsterdam lijkt de weg omhoog voorzichtig ingeslagen. Terwijl de landelijke nieuwbouwproductie in 2013 met 17 procent daalde naar zo’n 40.000 woningen (prognose van Bouwkennis), is het aantal opleveringen in Amsterdam juist sterk toegenomen. Na zes jaar van dalende aantallen, steeg het aantal opleveringen in de hoofdstad met 23 procent naar ruim 3100. En ook de teller van de ‘startbouwcijfers’ kwam in 2013 honderden woningen hoger uit dan in de twee voorgaande jaren.
Kunnen we concluderen dat de weg omhoog definitief is ingeslagen?
Enige voorzichtigheid is op zijn plaats. Ten eerste kan een over de jaargrens verschoven opleverdatum van een groot complex de totalen al flink beïnvloeden. Ten tweede zijn in 2012 én 2013 minder woningen in aanbouw genomen dan er in 2013 zijn opgeleverd. Ten derde wordt het investeringsvermogen van de woningcorporaties de komende jaren uitgehold door de verhuurderheffing. Ten slotte zijn de onderliggende factoren van de bouwstagnatie - hoge werkloosheid, onzekere toekomstverwachtingen, strengere hypotheeknormen, strenge financieringseisen, gedaalde huizenprijzen - nog niet fundamenteel gewijzigd. Al zijn er gunstige voortekenen: de economie trekt iets aan, het consumentenvertrouwen groeit en de huizenprijzen stijgen weer - in ieder geval in Groot Amsterdam.
Landelijk gezien is het beeld vooralsnog somber. Bouwkennis voorspelt dat in 2014 de woningproductie verder daalt naar zo’n 35.000 woningen.

Amsterdam: studentenstad

Amsterdam wijkt af van de landelijke trend. Sinds de piekjaren 2006 en 2007 is de bouwproductie ook in de hoofdstad teruggelopen met als dieptepunt 2012 met slechts 2438 opleveringen. Dat de productie in 2013 hier wel aantrekt, komt ongetwijfeld doordat de hoofdstad de meest gewilde woonlocatie van Nederland is. Vooral voor jonge mensen is Amsterdam the place to be, om te studeren en werk te vinden. Ontwikkelaars bouwen steeds meer specifiek voor deze groep. De succesvolle transformatie van het GAK-gebouw door AM en Stadgenoot is daarvan een goed voorbeeld. Ook de voorverkoop van fase 2 loopt als een trein. Marien de Langen van Stadgenoot: “Die markt is nog lang niet verzadigd. Van de 160 studio’s die wij in de verkoop hebben, zijn er voor de kerst in korte tijd al 100 in optie genomen.”
De bouw van studentenhuisvesting en kleine huur- en koopstudio’s is een belangrijke factor geworden in de Amsterdamse woningmarkt. In 2011 bestond meer dan de helft (1032) van de productie uit studentenwoningen. In 2012 én 2013 bestaat bijna een derde van de gestarte nieuwbouw uit studentenwoningen en studio’s. Daarbij is de productie in Diemen (Campus Diemen Zuid) en Amstelveen (Uilenstede) nog niet eens meegeteld.

Zelfbouw en markthuur

Met een andere beleidsprioriteit van het huidige college - meer middensegment-huurwoningen - gaat het ook de goede kant op. In 2013 werden 311 huurwoningen voor middeninkomens in aanbouw genomen (tegenover 139 in 2012) en er zit nog veel meer in de pijplijn. In zijn algemeenheid groeit de belangstelling voor huurhuizen, ook in de duurdere prijsklasse.
Het zelfbouwoffensief van wethouder Maarten van Poelgeest levert vooralsnog nauwelijks woningen op. In 2013 werden slechts 28 zelfbouwwoningen in aanbouw genomen, nog minder dan in 2012 (36). Wel zijn in 2014 grotere aantallen te verwachten.
De meeste woningen werden in 2013 opgeleverd in Oost, dankzij de grote nieuwbouwlocaties Overamstel, Amstelcampus, Eenhoorngebied, Oostpoort en toch ook nog IJburg (76). In totaal werden in het stadsdeel 930 woningen opgeleverd en 782 in aanbouw genomen. Ook in de vernieuwingsgebieden van Nieuw-West, West en Noord werd stevig doorgebouwd.
In Zuidoost werd voor het eerst sinds jaren weer een eerste paal geslagen. In de ‘Droomzone’ zijn vijftien zelfbouwers gestart.

Weinig koopwoningen

De nieuwbouwproductie van koopwoningen zit sinds 2010 in het slop. Slechts 28 procent van de productie (start bouw) bestond in 2013 uit koopwoningen. In 2013 werden 750 koopwoningen in aanbouw genomen, vergelijkbaar met 2012 (786) en 2011 (736). Maar de kale aantallen zeggen niet alles. In 2011 en 2012 bestond een veel groter aandeel uit koopstudio’s voor starters: in 2012 al 348 stuks van Villa Mokum en in 2011 320 koopstudio’s (GAK-gebouw). Het positieve nieuws is dus: de markt voor reguliere nieuwbouwwoningen trekt wat aan.
Anders dan in het eerste decennium bestaat het merendeel (72%) van de productie nu uit huurwoningen, waarvan een groeiend deel in het middensegment (12% van totale woningproductie start bouw). De meeste woningen werden in aanbouw genomen in stadsdeel West (829), gevolgd door Oost (782) en Nieuw-West (454). Grote projecten in West zijn De Titaan (Eigen Haard 113), de transformatie van het Elsevier-gebouw tot studentenhuisvesting (227), de Hallen (113) en de herontwikkeling van het kantoorgebouw van Syntrus Achmea tot 185 vrije sector huurwoningen. Het grootste project dat in 2013 in aanbouw werd genomen in aantallen woningen is de vernieuwbouw van Casa400 in combinatie met een nieuwe driehoekige woontoren, tezamen 472 wooneenheden, waarvan 130 middeldure huurwoningen. Bouwinvest is daarmee de grootste bouwer in de hoofdstad aan het worden. Het aandeel van beleggers en commerciële ontwikkelaars in de Amsterdamse bouwproductie is trouwens toch sterk stijgende.

Corporaties halen broekriem aan

De corporatiesector is sinds jaar en dag verantwoordelijk voor een fors deel van de Amsterdamse nieuwbouwproductie. In de jaren na de kredietcrisis groeide dat aandeel alleen nog maar; in 2011 zelfs tot 77 procent. Die tijd is voorbij. Het corporatieaandeel zakte naar 37 procent (999 woningen). Vastgoed- en grondafschrijvingen, Vestia-heffing en verhuurderheffing hollen het investeringsvermogen van de corporaties uit. In de opleveringen ijlen de vroegere ambities nog na - zo leverde Ymere het Waterlandplein op - maar corporaties namen in 2012 en 2013 veel minder woningen in aanbouw dan daarvoor. De woningproductie in het sociale huursegment blijft weliswaar nog aanzienlijk (41%), maar dat komt vooral door de bouw van studentenwoningen: 828 van de 1019, oftewel 72 procent. Een groot deel daarvan bestaat uit transformatieprojecten. Er werden slechts 285 reguliere sociale huurwoningen in productie genomen. Opmerkelijk is dat in 2013 ook commerciële partijen projecten in het sociale segment zijn gestart.