"Wij willen mensen uitdagen de lat hoog te leggen"

Mede-opdrachtgeverschap leidt tot andere woningen
"Wij willen mensen uitdagen de lat hoog te leggen"

Mede-opdrachtgeverschap leidt tot een mooiere stad, meer diversiteit en tevredener en meer betrokken bewoners, zo menen althans vier architecten die zelf op die wijze projecten ontwikkelen. Ze pleiten voor meer bouwgrond voor kleinschalige initiatieven.

CPO versus MO: zo zit het
Amsterdam hanteert voor MO een definitie zoals die ooit is bedacht door de SEV. Bij zowel collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) als mede-opdrachtgeverschap (MO) zijn de leden van de bouwgroep gezamenlijk opdrachtgever. Bij mede-opdrachtgeverschap ontwikkelen en bouwen de toekomstige bewoners gezamenlijk met een professional. Dit kan een projectontwikkelaar, architect en/of een aannemer zijn. De professional biedt maatwerk door in opdracht van een groep bewoners te ontwikkelen. Kopers en professionele ontwikkelaar nemen daarbij een gelijkwaardige positie in; sturingsmogelijkheden én risico’s worden gedeeld. Bij MO schrijft de professional in namens de groep; als de bouwgroep zelf inschrijft is er sprake van CPO.

Het rommelige bedrijvengebied Buiksloterham in Amsterdam-Noord verandert langzaam in een plek waar gewerkt én gewoond wordt. Op een steenworp van grootschalige detailhandel bouwen ondernemende zelfbouwers aan hun eigen pand, even verderop ontwikkelen even ondernemende architecten bijzondere projecten als ELTA en BlackJack. Beide voorbeelden van bouwen in ‘mede-opdrachtgeverschap’ (MO). Oftewel: je hebt als koper grote invloed op je toekomstige woning, maar niet al het gedoe van zelfbouw.

BlackJack is een atypisch woongebouw met veel glas en rondom balkons. De duurzame woningen zijn toegesneden op uiterst persoonlijke woonwensen, aldus ontwerper Dirkjan van Wieringhen Borski (BNB architecten): “De eindgebruiker staat in het reguliere bouwproces doorgaans op grote afstand. Bij een ontwikkelaar bedenkt iemand die sociale geografie of bedrijfskunde heeft gestudeerd het bouwplan. Risico’s moeten worden voorkomen. De smaak is gemiddeld en de uitkomst vervolgens heel vlak. Hij gaat daar zelf ook niet wonen. Uit onvrede met dat proces kiezen wij er als architect voor echt te praten met de gebruiker. Het ontwerpen van een huis is een complexe aangelegenheid. Wij zijn er om de ingewikkelde kwesties - de vertaling van de gewenste ruimte binnen de bouwregelgeving of de haalbaarheid van een constructie - op te lossen, maar het wordt zijn huis,” aldus Van Wieringhen.
En die huizen gaan er heel anders uitzien dat wat standaard wordt aangeboden. “Mensen mochten zelf de grootte van hun woning bepalen en zelf de plattegrond vaststellen. De daarvoor noodzakelijke een-op-een-behandeling is heel arbeidsintensief, maar de uitkomst lijkt vervolgens nergens op de gebruikelijke woningplattegronden.”
Volgend voorjaar wordt BlackJack met 32 appartementen variërend van 45 tot 200 vierkante meter in gebruik genomen. Dan is er in totaal vier jaar aan gewerkt. Van Wieringhen werkt samen met bouwbedrijf Spangers. “Zij financieren het maken van het voorlopig ontwerp. Dat moet ook wel. Toekomstige bewoners moeten bij de bank een concreet bouwplan laten zien. Anders krijgen zij geen financiering.”

Meer kwaliteit

CPO-projecten
De gemeente Amsterdam stelt voor zelfbouw, CPO en MO gezamenlijk jaarlijks kavels voor vijfhonderd woningen beschikbaar. Voor 2015 is er bouwgrond voor dertien nieuwe bouwgroepen in Noord, Oost en West. In totaal goed voor circa 345 woningen. Het betreft vier kavels op de Kop Weespertrekvaart, twee op het Steigereiland, zes in de Buiksloterham en één in de Houthavens. De locaties worden op de zelfbouwmarkt op 10 oktober aangeboden.
Ook buiten Amsterdam worden CPO-projecten ontwikkeld. Zowel in Zaanstad als in Almere zoeken vijf bouwgroepen nog deelnemers, in Purmerend geldt dat voor één project.

MO leidt volgens architect René de Prie van BO6 architecten, eveneens betrokken bij de bouw van BlackJack, tot meer kwaliteit. Tot woningen waar bewoners prettiger wonen: “In de bouw moet het om meer gaan dan alleen volumes en gevels. Wij willen mensen uitdagen en ze verleiden de lat hoog te leggen. Vergelijk het met het bereiden van een maaltijd. Maak je een gewoon lekkere soep, of een soep die niet te overtreffen valt. Door intensief het contact aan te gaan met de toekomstige bewoners, proberen we er uit te halen wat erin zit.”
Investeren met mankracht
Ook bij de ontwikkeling van ELTA – een stoer woonwerkgebouw met zestien appartementen van 50 tot 160 m2, eveneens in de Buiksloterham - zorgt een aannemer voor de financiële achtervang. De initiator is wederom een architect, Bart Aptroot van One Architecture: “Bot Bouw staat financieel garant. Onze investering bestaat met name uit mankracht. Door buiten kantooruren en in het weekeinde extra uren te maken en hard aan de plannen te werken, ziet ook het bouwbedrijf dat het ons menens is.”
Aptroot: “Vooraf hadden we bedacht ons te richten op woningzoekenden die de Amsterdamse binnenstad te druk vinden en de straatjes en huizen te smal. ELTA staat daar haaks op. We hebben de appartementen letterlijk negentig graden gedraaid. Van smal naar breed. Daardoor is het mogelijk woningen van zestien meter breedte met veel glas te realiseren.”
Dat is zo ongewoon, dat zijn bureau workshops heeft georganiseerd om de woningplattegronden te ontwikkelen. “Met alle gebruikers aan boord plannen maken is een fantastisch proces. Als mensen alle vrijheid ondervinden bij het denken over hun woning, dan komt er heel veel informatie op tafel. Maar als bijna alles tot de mogelijkheden behoort, dan is dat voor mensen ook weer moeilijk te hanteren. Dan is het belangrijk dat een architect structuur aanbiedt. Daarom hebben we mensen op weg geholpen door basisindelingen te bedenken. Die hebben zij op hun beurt aangepast.”
Levert dat andere oplossingen op? “Absoluut. Dat beperkt zich overigens niet tot de plattegronden. De deelnemers hebben ook wijzigingen voor het casco aangedragen. Wij dachten voor een deel van het gebouw aan kleinere woningen, maar zij brachten ons op het idee juist woningen samen te voegen. Daarin schuilt grote meerwaarde. Het zorgt voor woningen waar mensen echt naar op zoek zijn. Wij zouden dergelijke woningen niet uit ons zelf hebben bedacht.”

Architect Will Weerkamp (HM Architecten) en projectontwikkelaar Johannes Leonhardt (Leonhardt Projects) namen voor een bouwgroep in het Amstelkwartier wel het financiële risico van de ontwikkeling van het casco voor eigen rekening. Zij spraken daarvoor hun ‘spaarpot’ aan. “Samen hebben we Maatschappelijk Verantwoord Ontwikkelen bv opgericht. We hadden voldoende eigen middelen om de optievergoeding, de leges voor de bouwaanvraag en onze adviseurs te kunnen betalen. Dat is in zekere zin een avontuur. Aan het einde van de rit moet blijken of de groepsleden voldoende vertrouwen in ons hebben. Er is een aantal mensen afgevallen, maar daar zijn andere voor in de plaats getreden. En het vertrouwen blijkt groot. Een groot aantal toekomstige bewoners schakelt ons ook in bij het ontwerp van de daadwerkelijke woning,” aldus Weerkamp.

Co-creatie breder toegepast

Betrokkenheid van de consument bij omvang en indeling van een woning is niet alleen voorbehouden aan zelfbouwers en bouwgroepen, betoogt Ronald Huikeshoven, directeur AM Noordwest. Hij was de afgelopen jaren nauw betrokken bij de ontwikkeling van het programma ‘I AM YOU’. “We werken in al onze projecten samen met belanghebbenden op basis van conceptuele kracht, innovatie en co-creatie. Zowel bij de planvoorbereiding, als bij het woningontwerp gaan we uitvoerig met omwonenden en potentiële afnemers in gesprek. Dat leidt niet zelden tot grote veranderingen. Wij dachten bijvoorbeeld voor één van onze projecten aan de Zuidas aan relatief kleine appartementen. In onze beleving zou het risico op afzetproblemen anders te groot zijn. Geïnteresseerden overtuigden ons dat er juist behoefte was aan veel grotere woningen. Ook bij de uitwerking van de woningplattegronden hebben hun voorkeuren een belangrijke rol gespeeld. De tijd van alleen een deur verplaatsen of een andere kleur tegel kiezen, ligt wat dat betreft echt achter ons.”
Architect De Prie is sceptisch. Als de woningmarkt aantrekt, dan zal de belangstelling van projectontwikkelaars voor hun klanten weer snel wegzakken. Huikeshoven herkent dat risico: “Als alles wel verkoopt, dan kan die neiging ontstaan. Daar hebben we onze interne procedures op aangepast. Als één van onze ontwikkelaars een besluit wil hebben over de uitvoering van zijn project, dan moet hij ook rapporteren over de betrokkenheid van de afnemers. Die moet voldoende zijn; anders valt er geen positief besluit.”

Bovengemiddelde kwaliteit

Van Wieringhen Borski betreurt het dat in de stad nauwelijks discussie wordt gevoerd over de kwaliteit van de bouwproductie. En dat voor bouwgroepen maar mondjesmaat kavels beschikbaar zijn. “De stad heeft grote bouwambities, maar voor het behalen van mooie productiecijfers wordt overwegend een beroep gedaan op projectontwikkelaars en grote beleggers. Eerder dit jaar heb ik het Pierre van Rossum, de hoogste ambtenaar van Grond en Ontwikkeling, persoonlijk horen zeggen. Voor hem is CPO en MO een ontwikkeling in de marge. Terwijl wij in de Buiksloterham hebben laten zien dat meerdere groepen samen heel snel een omvangrijke en bovengemiddeld goede productie op gang kunnen brengen. Die kans zouden we vaker moeten krijgen.”
Waarom knipt de gemeente de grote tenders niet in kleinere eenheden op, zo vraagt Van Wieringhen zich af. Er zijn volgens hem veel partijen die iets willen. “We zouden zo twee nieuwe bouwgroepen kunnen bedienen, maar beschikken niet over bouwlocaties. De belangstelling is zo gigantisch groot, dat de kans klein is dat het ons nog een keer lukt. En dat geldt niet alleen voor ons. Onze collega’s hebben ook lijsten met geïnteresseerden voor collectief opdrachtgeverschap.”
Zelfbouwers en bouwgroepen krijgen weliswaar ruim baan op het toekomstige Centrumeiland, maar Van Wieringhen vindt zo’n uitleglocatie niet zo interessant.

 

Mede-opdrachtgeverschap ook voor huurders?
Mede-opdrachtgeverschap is vooral iets voor kopers. Corporaties hebben in het verleden  wel experimenten gedaan met intensieve betrokkenheid van huurders bij het ontwerp van hun toekomstige woning - zoals Mi Akomi di Color in Amsterdam Zuidoost - maar dat heeft geen school gemaakt.
Woningstichting Eigen Haard denkt na over mogelijkheden om huurders nadrukkelijker bij nieuwbouw en renovatie te betrekken. “Voor de korte termijn gaat het meer om indirecte invloed,” zo zegt senior onderzoeker Ivar Vermazen. “Bij nieuwbouw houden we digitale enquêtes via ons klantenpanel. Zo hebben we voor Legmeer gevraagd hoe de gevel van een appartementencomplex eruit moet zien en welke indelingsvoorkeuren er zijn. Voor De Overkant hebben we naar stedenbouwkundige wensen en concrete woonwensen gevraagd.”
Voor de verdere toekomst denkt Eigen Haard na over andere methoden om de klanten eerder om input te vragen. Vermazen: “Dat zou kunnen door eerst een enquête te houden en in het vervolgstadium deelnemers via workshops bij de nadere invulling te betrekken.” Maar er is wel een spanningsveld bij sociale verhuur: “Als corporaties bewoners vroegtijdig invloed willen geven op hun toekomstige woning, dan moet dit buiten de reguliere toewijzing om.”