Transformatie lege kantoren komt op gang

Na hotels richten beleggers zich nu ook op studentenwoningen
Transformatie lege kantoren komt op gang

In de afgelopen twee jaar heeft ruim 110.000 m2 aan lege kantoren in Amsterdam een nieuwe bestemming gekregen. Ze werden omgebouwd tot hotels en recentelijk ook studentenwoningen. Toch is de leegstand in de stad niet gedaald. De Rekenkamer pleit in een kritisch rapport al voor een heroverweging van het gemeentelijk transformatiebeleid.

Transformatie naar vrije huursector
Transformatie van kantoren naar vrije sector huurappartementen is nog zeldzaam. SyntrusAchmea moet nog altijd een definitieve klap geven op de herontwikkeling van het voormalige Achmea-hoofdkantoor aan de Haarlemmerweg (Molenwerf) tot 160 vrije sector huurwoningen. Vergunningen en erfpachtafspraken zijn rond. Volgens kantorenloods Oudeman zou de belegger daarmee echt zijn nek uitsteken. Aan de Nieuwpoortstraat in Bos en Lommer wordt binnenkort ook een kantoor omgebouwd tot vrije sector huurwoningen door Bart Lyppens Vastgoed, een kleine ontwikkelaar in de markt. Voor dit soort projecten is volgens Oudeman veel doorzettingsvermogen nodig en bovenal lef.

De kantoorflat aan de Rijswijkstraat 175 krijgt vanaf de zomer van 2014 een nieuw leven. Na jarenlang grotendeels leeg te hebben gestaan, kochten ontwikkelaar Camelot Europe en bouwbedrijf KlokGroep uit Druten de toren onlangs aan om er 232 zelfstandige studio’s voor jongeren en studenten te realiseren. Camelot - ooit begonnen als anti-kraakorganisatie - gaat de woningen zelf verhuren in de sociale en de vrije sector. Over de prijzen is nog weinig bekend, maar volgens woordvoerder Bob de Vilder is er al genoeg belangstelling voor de woningen. “We hebben op papier al meer aanvragen dan we kunnen honoreren.”
De nabijheid van winkels, openbaar vervoer en de Vrije Universiteit waren voor Camelot een belangrijke reden om juist in dit pand te investeren. De Duitse eigenaar wilde er bovendien vanaf en was ook bereid om flink af te waarderen op de oorspronkelijke waarde. “Negentig procent van de panden die ons worden aangeboden, valt mede af omdat een belegger nog niet zo ver is”, aldus De Vilder. Bovendien nam het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam genoegen met een lagere erfpachtsom. Binnen afzienbare tijd hoopt Camelot te kunnen starten met de herontwikkeling van nog eens 30.000 m2 aan lege kantoren in studentensteden.

College-ambities

Camelot is niet de enige ontwikkelaar die brood ziet in de transformatie van lege kantoren. Sinds 2010 is er volgens het OGA ruim 136.000 m2 kantoorvloer in Amsterdam van de markt gehaald. Daarvan heeft ruim 100.000 m2 een nieuwe functie gekregen. Voor 2013 en 2014 verwacht de gemeente dat nog eens 265.000 m2 wordt gesloopt of een nieuwe bestemming krijgt. Het collegedoel om tussen 2010 en 2014 minimaal 200.000 m2 kansloze kantoren aan te pakken wordt dus ruimschoots gehaald.
De meeste herontwikkelde kantoren liggen zowel op traditionele werklocaties als Westpoort/Sloterdijk en Zuidoost als in de binnenstad. Soms gaat het om een groot gebouw van bijna 10.000 m2, zoals het kantoor aan het Orlyplein dat werd omgebouwd tot hotel. Aan de Paasheuvelweg in Zuidoost veranderde een leeg kantoorpand van slechts 700 vierkante meter in een kookstudio en opleidingscentrum voor professionele koks. Langs de A10-West kregen ook enkele probleemgevallen zoals de Rembrandtparktoren en het GAK-gebouw een nieuwe toekomst als hotel- en/of wooncomplex voor jongeren en studenten. Ten slotte werden ook in West en Oost enkele grotere leegstaande panden tot hotel omgebouwd.

Rouwproces

Sinds 2006 probeert de gemeente met behulp van een kantorenloods de transformatie van lege kantoren te versnellen. Deze ambtenaar voert gesprekken met eigenaren van leegstaande panden en kan via quick scans snel duidelijkheid geven over de eisen aan nieuwe functies op een bepaalde plek. Binnen de gemeentelijke organisatie kan de kantorenloods ook aandacht vragen voor bepaalde projecten of ervoor zorgen dat een dossier bovenop de stapel komt te liggen. Samen met het Gemeentebreed Transformatieteam (GTT) worden bovendien knelpunten in de regelgeving en het erfpachtbeleid bij bestuurders aangekaart. Voor al die activiteiten heeft het college van B en W tot 2014 een potje van vijf miljoen euro vrijgemaakt.
De laatste vier jaar heeft Paul Oudeman de functie van kantorenloods vervuld. Hij vergelijkt de herontwikkeling van leegstaande gebouwen met een rouwproces. “De eerste zeven of acht jaar bleven beleggers vaak nog hopen op een nieuwe kantoorgebruiker. Daarna gingen ze op zoek naar een functie die nog het meest op kon leveren. Dat waren meestal hotels, waar in de stad ook veel vraag naar was. Met een afwaardering van 50 procent en een investering van duizend euro per vierkante meter kon je zo’n nieuwe functie meestal wel rendabel krijgen. Nu de markt voor nieuwe hotels langzamerhand verzadigd raakt, komen ook studentenwoningen in beeld. Dan moet soms wel eerst 80 tot 90 procent op de vastgoedwaarde worden afgewaardeerd. Dat is vaak wel even slikken voor een eigenaar.” 

Flexibel met erfpacht

Ook de gemeente moet op het gebied van erfpacht soms haar verlies nemen, zoals het project in de Rijswijkstraat laat zien. Toch vertelt Oudeman dat er in de meeste gevallen niet over het terugbetalen van eenmaal afgekochte erfpachtsommen kan worden onderhandeld. “Verliezen op de verhuur van een pand beschouwen we als een normaal ondernemersrisico dat we niet over kunnen en willen nemen. Wel is het mogelijk om een lopende canon te verlengen, zodat een eigenaar bij de bank gemakkelijker financiering kan krijgen voor zijn verbouwing. Op dit moment experimenteren we bij zo’n twintig projecten met het anders toepassen van de erfpachtregels. Die zijn namelijk vaak nog helemaal op nieuwbouw ingesteld.”
Bij al die inspanningen moet het voor Oudeman wel frustrerend zijn dat ondanks al die getransformeerde vierkante meters de leegstand in de stad nauwelijks is afgenomen. Volgens het OGA staat er op dit moment nog altijd 1,2 miljoen vierkante meter structureel leeg. Toch bekijkt hij het liever van de positieve kant. “Waar het bij ons stabiel is gebleven, is in andere gemeenten de leegstand juist toegenomen. Veel bedrijven kunnen nu eenmaal door ontwikkelingen als het thuiswerken of een andere organisatie van het werk met een lager aantal vierkante meters per werknemer toe.”

‘Geen duidelijke prioriteiten’

Het uitblijven van die gewenste daling was voor de Rekenkamer Amsterdam een van de redenen om recentelijk het college op te roepen het transformatiebeleid te heroverwegen. Volgens de Rekenkamer zou er ook weinig zicht zijn op de totale kosten van het stimuleringsbeleid en worden ambtenaren te veel aan hun lot overgelaten bij het maken van een afweging tussen de verschillende bestuurlijke ambities. “Het college stuurt  de organisatie daarop onvoldoende aan”, aldus directeur Jan de Ridder.
Wethouder Maarten van Poelgeest wijst de kritiek van de Rekenkamer van de hand. “Het is volstrekt normaal dat je als college verschillende doelstellingen nastreeft. Dat een ambtenaar vervolgens niet zou weten wat hij moet doen, valt volgens mij wel mee. Het hangt ook af van de plek of het gebouw welke nieuwe functie je er kunt accommoderen. Soms is dat een hotel, een andere keer ligt studentenhuisvesting meer voor de hand.”  
Of het transformatiebeleid na dit jaar moet worden aangepast, laat Van Poelgeest over aan een volgend college. Dan is er misschien ook meer duidelijkheid over de regionale sloopfondsen die het kabinet afgelopen jaar aankondigde in het kader van een landelijk convenant over de aanpak van de kantoorleegstand. Destijds gaf Van Poelgeest aan dat de gemeente bereid was om 50 euro per m2 aan zo’n sloopfonds bij te dragen. Maar op dit moment durft hij niet te zeggen of het er ooit van komt. “In de media is al snel het beeld ontstaan dat publieke partijen zouden opdraaien voor de verliezen van private beleggers. Maar het geld is juist bedoeld als steuntje in de rug bij transformatie nadat een eigenaar zijn pand heeft afgewaardeerd.“