Tijdelijke transformatie biedt antwoord op toekomstige vergrijzing

Zorgvastgoed zoekt bewoners
Tijdelijke transformatie biedt antwoord op toekomstige vergrijzing

Maatschappelijke ontwikkelingen, bezuinigingen en nieuwe wetgeving zorgen voor leegstaande zorginstellingen. Eigenaren van zorgvastgoed zoeken zowel kopers als nieuwe doelgroepen. Lege plaatsen worden soms opgevuld met studenten. Sommigen kiezen voor tijdelijke transformatie. De vraag naar seniorenhuisvesting kan namelijk best weer eens stijgen.

Kwartiermakers nodig?
De grote vraag is hoe mensen met een relatief laag inkomen de komende jaren op een prettige manier oud kunnen worden, nu de effecten van de scheiding van wonen en zorg steeds duidelijker gaan worden. Wat voor woningen zijn nodig? En hoeveel? Wat is een prijs die mensen kunnen opbrengen en wat krijgen zij daar dan voor terug?
Het is een grote uitdaging, vindt Michiel Wentges van Bob Advies. “Vooral mensen die eigenlijk niet meer thuis kunnen wonen, maar nog niet in aanmerking komen voor zware zorg, dreigen tussen wal en schip te vallen. En dat zijn dan vaak ook mensen die dat financieel niet kunnen regelen.” Wentges vindt dat de gemeente Den Haag goed bezig is. “Daar is een kwartiermaker aangesteld die samen met de zorginstanties en de vastgoedeigenaren onderzoekt wat de behoefte aan seniorenhuisvesting en zorgwoningen is. Daar wordt een poging ondernomen om voor de nieuwe vraag een passend aanbod te creëren.”

Het probleem is bekend. Een fors deel van het zorgvastgoed wordt overbodig. De vraag neemt al jaren af doordat senioren langer zelfstandig wonen, maar die terugloop wordt versneld door nieuw overheidsbeleid waarbij de indicatie voor een plek in een zorginstelling stapsgewijs wordt verzwaard. Mensen worden geacht zo lang mogelijk op eigen benen te staan.
Dat roept allerlei vragen op. Een daarvan is hoe eigenaren van zorgvastgoed met die ontwikkeling omgaan. Volgens Michiel Wentges van Bob Advies gaat het bij grote instellingen, die twintig of meer locaties hebben, vaak om een gecombineerde aanpak. Hij vat samen: “De beste gebouwen die het meeste geld opleveren, worden verkocht. Een deel wordt bestemd voor de zware zorg en een deel wordt na een opknapbeurt geschikt gemaakt als zelfstandige zorgwoningen of voor een nieuwe doelgroep.”

Tijdelijke transformatie

Maar, doordat de vergrijzing doorzet én de groep boven de tachtig fors groeit, kunnen zorggebouwen straks toch weer nodig zijn. Daarom opteren zorginstellingen soms ook voor tijdelijke transformatie. Een periode kunnen dan studenten of alleenstaanden in de gebouwen terecht, om weer plaats te maken als de vraag naar zorgwoningen voor senioren toeneemt.
Vooral in kleinere gemeenten bestaat ongerustheid over de financiële consequenties van het huidige beleid voor zorginstellingen en andere eigenaren van zorgvastgoed, aldus Wentges. “Je ziet daar intensievere samenwerking om zorginstellingen op de been te houden dan in de grote steden.” Dat ligt volgens hem aan de sterkere sociale cohesie in kleine kernen.
Niet alle zorginstellingen reageren volgens Wentges even adequaat: “Eigenlijk zit dit er al vijftien jaar aan te komen. Maar lang lijkt de gedachte geweest: de overheid laat ons toch niet failliet gaan.”
Ook eigenaren van zorgvastgoed reageren zeer verschillend. Slechts een minderheid had volgens hem al een draaiboek klaarliggen. Een van die partijen is het landelijk opererende Woonzorg Nederland dat in de regio Amsterdam twintig locaties heeft.

“Voorlopig niks afstoten”

“Wij zien de nieuwe trend al langere tijd aankomen. Mensen willen langer thuis blijven wonen en het overheidsbeleid is daar een vertaling van,” zegt Judith Tillie, portefeuillemanager vastgoed van Woonzorg in Amsterdam en omstreken. “Wij investeren al zeker tien jaar niet meer in traditionele verzorgingshuizen. De verpleeghuizen, die wel blijven en waar zwaardere zorg geboden kan worden, hebben onze prioriteit. En de eerste woon-zorgcomplexen, waar mensen zelfstandig wonen maar alle zorg in de buurt hebben, hebben we begin jaren negentig al gebouwd. Heel nieuw is die hele ontwikkeling daarom ook niet.”
Toch is nog veel onduidelijk over de consequenties van het nieuwe zorgbeleid, zegt Tillie. “De zorgverzekeraars kopen 40 procent minder in, waardoor de zorgorganisaties moeten inkrimpen. Wij moeten als eigenaar dan op zoek naar alternatieven,” zegt Tillie. “Maar de ervaring ontbreekt. We moeten ook per situatie en per gemeente nieuwe woonvormen in de markt zetten waarvan we niet weten of die aanslaan en op termijn betaalbaar zijn voor senioren.”
Woonzorg Nederland heeft besloten in de regio Amsterdam voorlopig geen verzorgingshuizen af te stoten. Wel wordt ingezet op tijdelijke transformatie. Zo heeft zorgorganisatie Amstelring de huur van het A.H. Gerhardhuis (zie kader) opgezegd en wordt daar, net als in de Olmenhof in Amstelveen, ingezet op huisvesting voor studenten, jongeren en alleenstaanden. De indeling van de gebouwen met kleine eenheden, leent zich voor die doelgroepen waar de vraag naar woonruimte bovendien groot is. “Maar we moeten ons steeds afvragen wat de mogelijkheden van een gebouw zijn. Is een gebouw geschikt voor zwaardere zorg? Leent het zich voor tijdelijke transformatie of kunnen er het best zelfstandige seniorenwoningen in komen?”
In dat laatste geval blijft veelal dezelfde doelgroep in een zorggebouw wonen, maar zijn aanpassingen nodig. Tillie: “Het worden dan zelfstandige woningen, met individuele brievenbussen, een eigen deurbel met intercom, maar ook aparte stoppenkasten en eigen keukens. Dat vraagt investeringen van gemiddeld 10.000 euro per woning, die uiteindelijk wel opgebracht moeten kunnen worden.”

Onduidelijke Business case

Volgens Tillie is er nog weinig ervaring opgedaan met een sluitende business case met extramuraal wonen. “In het noorden van het land is dat wel gelukt. Daar kunnen mensen voor ongeveer 500 euro per maand wonen en gebruik maken van een pakket met zorg en maaltijden.”
Tillie denkt dat de behoefte aan dergelijke woningen, waarbij bewoners met een zorginstantie een contract kunnen afsluiten om bijvoorbeeld maaltijden af te nemen en alarmopvolging te regelen, aanzienlijk is. “We denken ook na over welke extra’s we kunnen organiseren. Denk dan aan een ruimte waar bewoners tijdelijk gebruik kunnen maken van zwaardere zorg, een logeerkamer voor familie, een plek om de was te (laten) doen, een gemeenschappelijke ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, voorzieningen als een kapper en een kleine supermarkt in of dichtbij het woongebouw. Samen met zorginstanties en externe partijen proberen wij het voorzieningenniveau op peil en betaalbaar te houden. De gebouwen zullen daar op aangepast moeten worden.”
Hoe het landschap van intra- en extramuraal wonen er precies gaat uitzien, is volgens Tillie nog niet helemaal te zeggen. “Voor de meeste van onze gebouwen lopen nog huurcontracten. Pas als die aan het eind van hun looptijd zijn, wordt duidelijk wat wij daarmee moeten en kunnen. Het grootste deel is nu nog intramuraal.”
Voor Woonzorg Nederland dient zich dus een spannende tijd aan. “Een aantal panden komt leeg de komende tijd. De Drie Hoven in Amsterdam Nieuw-West bijvoorbeeld is nu nog een verzorgings- en verpleeghuis.” Besloten is al dat in het verpleeghuisdeel seniorenwoningen komen, maar bij andere leegkomende gebouwen kan weer een andere afweging gemaakt worden.
Het is volgens Tillie steeds zoeken naar de beste mogelijkheden: “Zeker is dat  leegstaande gebouwen alleen maar geld kosten en niet bijdragen aan de leefbaarheid van de omgeving. Daarom is tijdelijke transformatie een goed alternatief, ook om inkomsten te genereren. Neem het Gerhardhuis in Nieuw-West. De gemiddelde leeftijd in het stadsdeel is laag en de behoefte aan jongerenhuisvesting groot. En als in de toekomst de vraag naar woningen voor senioren - onze primaire doelgroep - aantrekt, dan kunnen we de woonruimte weer voor die groep bestemmen.”

 

Camelot Campus
Voor eind 2014 is het voormalige verzorgingshuis De Olmenhof van Woonzorg Nederland in de wijk Groenhof in Amstelveen getransformeerd in Camelot Campus de Olmenhof.
Volgens Bob de Vilder van leegstandsbeheerder Camelot, dat de herontwikkeling van het gebouw heeft begeleid en de exploitatie doet, leent het complex zich goed voor alleenstaanden. “De bestaande zorgflats zijn geschikt gemaakt voor zelfstandige bewoning en technische voorzieningen hebben we zo nodig vernieuwd of aangepast. We hebben het gebouw niet rigoureus hoeven aanpakken.”
Op de zelfstandige woningen van 24 tot 36 m2 met eigen keuken en badkamer komen volgens De Vilder zeer verschillende huurders af. “Bijvoorbeeld jongeren die na hun studie naar de regio Amsterdam komen om carrière te maken, maar ook gescheiden mannen die snel een tijdelijke plek nodig hebben.” Camelot speelt daarmee volgens De Vilder in op een groeiende groep die behoefte heeft aan flexibele woonruimte en die bewust voor tijdelijke woonruimte kiest. In het geval van De Olmenhof gaat het om ongeveer honderd bewoners die 300 en 450 euro per maand betalen.
De tijdelijke verhuur heeft alles te maken met de onduidelijke toekomst van De Olmenhof. Daarom wordt wel gesproken over ‘tijdelijke transformatie’. De Vilder: “Woonzorg beraadt zich nog op de verdere toekomst van het gebouw. Maximaal tien jaar lang kunnen de woningen met tijdelijke huurcontracten verhuurd worden.” Dat zal minimaal twee jaar zijn, de periode waarin de investeringen van de opknapbeurt - ongeveer 540.000 euro - terugverdiend moeten worden, laat Woonzorg weten.
Volgens Erik van Leeuwen, clustermanager van Woonzorg, speelt een maatschappelijk belang ook een rol bij de herbestemming van het gebouw: “In Amstelveen is een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. De tijdelijke transformatie levert direct een bijdrage aan deze woonwens.” Herbert Raat (VVD), wethouder Wonen in Amstelveen, hoopt dat meer bedrijven het voorbeeld van Woonzorg Nederland en Camelot volgen.

 

Jongeren in A.H. Gerhardhuis
Het A.H. Gerhardhuis in Slotermeer was in 1959 een van de eerste verzorgingshuizen van Nederland en komt vanwege de originele staat van het complex mogelijk in aanmerking voor een rijksmonumentenstatus. Zorginstelling Amstelring heeft het pand al enige tijd verlaten. Na een periode met bewoning door antikrakers, wordt het momenteel geschikt gemaakt voor reguliere verhuur aan studenten en jongeren. Volgens Judith Tillie van Woonzorg Nederland leidt de procedure voor de monumentenstatus én de nieuwe bestemming wonen tot veel bureaucratische rompslomp. “We worden niet tegengewerkt, maar de overheid maakt het ons ook niet gemakkelijk om het gebouw een nieuwe zinvolle bestemming te geven voor studenten en jongeren, die de woonruimte goed kunnen gebruiken.” Op termijn wil Woonzorg Nederland het gebouw mogelijk weer voor de huisvesting van senioren gebruiken.

 

Ouderen met studenten in Sint Jacob

Over een jaar moeten alle 260 bewoners van verzorgingshuis Sint Jacob aan de Plantage Middenlaan verhuisd zijn. Zorgorganisatie Amstelring vertrekt uit het complex. Tijdens de overgangsperiode nemen studenten de vrijkomende plaatsen over. Zij krijgen een kleine korting op de huur als zij zich vier uur per maand inzetten voor de honderd oudere bewoners die nog in het verzorgingshuis wonen.
Het voormalige klooster, met bijzondere binnentuin en een kerk in het hart van het complex, werd in de jaren tachtig uitgebreid met moderne vleugels. Het wordt nu afgestoten vanwege de bezuinigingen op de AWBZ.
Om de desolate sfeer van een half leeg gebouw te voorkomen, heeft Amstelring een bijzondere keuze gemaakt: studenten vullen de lege plekken. Tegelijkertijd is het idee dat oud en jong iets voor elkaar kunnen betekenen. Het is de bedoeling dat zij met elkaar in contact komen tijdens computerles, een wandeling of het voorlezen van een boek.
Leegstandsbeheerder Camelot is gevraagd om een zorgvuldige selectie van studenten te maken die duidelijk kunnen maken waarom zij bij de soms dementerende ouderen willen intrekken. De ouderen kunnen rustig wennen aan de nieuwe bewoners. De studenten komen in kleine groepjes tegelijk. De studenten zullen rekening moeten houden met hun oudere medebewoners. Feestjes en harde muziek zijn taboe.

De twintigjarige studente pedagogische wetenschappen Emma Snel is maar wat blij met haar kamer van 25 m2 met eigen badkamer en kleine keuken. Daar betaalt ze 367 euro inclusief voor. “De locatie is perfect. Ik heb bijna een jaar intensief gezocht naar mijn eerste eigen woning, maar dit was het wachten waard.” Sinds half augustus woont ze in een vleugel van Sint Jacob waar steeds meer studenten hun intrek nemen. “Ik denk dat het goed is dat de ouderen niet onze directe buren zijn, maar het is ook leuk om ze tegen te komen. Wanneer gebeurt dat normaal gesproken nou? Binnenkort begin ik met vrijwilligerswerk. Wat en met wie ik dat ga doen, hangt een beetje af van gemeenschappelijke interesses. Ik wil graag een van de ouderen zo nu en dan meenemen naar Artis, aan de overkant.” Ook als alle ouderen uit Sint Jacob zijn vertrokken, kunnen de studenten blijven. In ieder geval tot voorjaar 2016, mogelijk langer.

Ook elders in Nederland wonen studenten tussen ouderen in verzorgingshuizen, zoals bij Humanitas in Deventer. Daar is het niet om leegstand te bestrijden, maar puur voor de bestrijding van eenzaamheid onder de bewoners. Tussen de 160 ouderen wonen daar zes studenten. Ze betalen geen huur, maar houden in ruil voor een kamer 30 uur per maand hun oudere medebewoners gezelschap.

Zie ook reportage uit Man bij Hond over studente Helena (18) die in St.Jacob woont.