Steeds meer woningverhuur aan toeristen

Steeds meer woningverhuur aan toeristen
‘Have a home to share, become a millionaire’

Het is lucratief en toeristen vragen erom: een overnachting in een echte Amsterdamse woning. Maar de hotelbranche lijdt onder illegale verhuur, de overheid loopt inkomsten mis en buren ervaren overlast. Handhaving is ingewikkeld, want het verschil tussen wonen en horeca wordt steeds diffuser. Bovendien is niet alles illegaal. Van ‘short stay’ tot ‘couch surfing’.

‘Voor wie eens wat anders wil: atelierwoning in Amsterdam-West.’ Zo kan een Amsterdams appartement aangeprezen staan op een website als Wimdu. De foto’s zien er aansprekend uit en wie naar de boekingsinformatie kijkt, ziet dat de studio met regelmaat verhuurd wordt.

Maar het adres uit de advertentie blijkt voor te komen in het woningbestand van Ymere. Dit is voor het handhavingsteam van de corporatie reden genoeg voor een undercover huisbezoek.
En zo bellen twee medewerkers van Ymere aan bij het betreffende pand, waar een vrouw haar sociale huurwoning van 45 vierkante meter voor 55 euro per nacht - illegaal - verhuurt. Als de vrouw de deur opent, zegt ze nog enthousiast: “Kom binnen, welkom!” Daarna begint een gesprekje zoals dat op een tijdelijk logeeradres normaal is. “Er zijn ook handdoeken?” “Jazeker, ik laat jullie de badkamer zien. Ik heb ook shampootjes voor jullie klaarstaan.” De vrouw vertelt desgevraagd dat ze de woning sinds drie maanden tien keer heeft verhuurd. Als de toeristische gidsjes zijn overhandigd en de vrouw heeft gezegd dat ze zelf niet meer in het appartement woont, weten de medewerkers van Ymere voldoende. Ze identificeren zich en de huurster raakt haar woning kwijt.

Verhuur aan toeristen:
wat mag wel en niet?
Onderverhuren van een sociale huurwoning mag niet, ook niet voor een nacht. Dat is tegenwoordig een standaardbepaling in de huurovereenkomst. Wat wel mag is zo nu en dan een bed aanbieden als bed & breakfast. Het deel van de woning dat als B&B wordt gebruikt, mag dan niet meer dan 40 procent van de woning zijn. Daarbij is geen vergunning, maar wel een melding bij de gemeente en de verhuurder verplicht. Bovendien moet aan diverse wettelijke eisen voldaan worden en inkomsten- en toeristenbelasting afgedragen worden. Overigens mogen er binnen het toeristische centrum in de binnenstad geen B&B’s meer bijkomen, omdat de gemeente vindt dat er al genoeg zijn. Short stay-verhuur – van minimaal vijf nachten en maximaal zes maanden – mag alleen in de vrije sector. Daar is dan een vergunning (à 772 euro) van de gemeente voor vereist, omdat het betreffende pand of appartement aan de woningvoorraad onttrokken wordt. Bij vrije-sectorhuur is bovendien toestemming van de verhuurder en in het geval van een koopwoning van de hypotheekverstrekker nodig. Bedrijfsmatig en zonder vergunning verhuren aan toeristen is niet toegestaan, maar incidentele verhuur tijdens een vakantie wordt gedoogd. Nieuw short stay-beleid is inmiddels vastgesteld. Daarin wordt geëxperimenteerd met een minimaal aantal nachten voor short stay van vijf in plaats van zeven.

Groeiend probleem

Dit geval staat niet op zichzelf. Vorig jaar pakte Ymere opnieuw meer gevallen van illegale verhuur aan dan het jaar daarvoor. Het gaat in Amsterdam al om ruim vierhonderd gevallen per jaar, een deel daarvan betreft verhuur aan toeristen.
“De verleiding blijkt erg groot te zijn,” zegt Harm ten Zijthoff, manager onrechtmatige bewoning bij Ymere. “Of het nu gaat om extra inkomsten, of een kennis aan een woning helpen.” Maar bij sociale huurwoningen is dat verboden en in de vrije sector mag het alleen met vergunning. Die regulering is er om ervoor te zorgen dat belastingen worden afgedragen én om te voorkomen dat betaalbare huurwoningen aan de voorraad worden onttrokken.
Ymere is de meest actieve woningcorporatie als het gaat om de aanpak van woonfraude, met een bezetting van liefst tien fte. Maar hun werk betaalt zich terug, ook in financiële zin. Want als een huurder na illegale verhuur uit zijn woning wordt gezet, kan de corporatie bij nieuwe verhuur de huur in den regel flink verhogen.
Illegale verhuur van woningen als hotelkamer is een groeiend probleem, zegt Albert Eefting, programmamanager beleid bij de gemeentelijke Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Niet in de laatste plaats door de agressieve marketing van internationaal opererende websites als Wimdu en Airbnb, die het ter beschikking stellen van woningen als verblijfplaats voor toeristen als een makkelijke manier van veel geld verdienen voorstellen. Zo adverteert Wimdu met de slogan: “Have a home to share, become a millionaire.” Ten Zijthoff: “vijf jaar geleden kwam het een enkele keer op marktplaats voor, nu groeit het aanbod enorm.” Eefting: “Die websites hebben inmiddels drieduizend Amsterdamse adressen in hun aanbod.”
Vanzelfsprekend zijn dat niet alleen sociale huurwoningen, de vrije sector is waarschijnlijk nog veel ruimer vertegenwoordigd. “Op het Wallengebied wordt door de gemeente over het algemeen goed gelet,” zegt Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, “maar vlak daarbuiten, in de Negen Straatjes of in de Spuistraat, daar klagen de weinige gewone bewoners dat ze nauwelijks nog normale buren hebben.” Iedere dag is het daar een komen en gaan van mensen met koffers die in het centrum van de stad willen overnachten in een authentiek Amsterdams pand. “Dat soort buurten zijn uit evenwicht en dat leidt tot overlast en tast de leefbaarheid aan,” aldus Bakker.
Hoewel die overlast volgens Eefting niet overdreven moet worden, krijgt Bakker ook steeds vaker van een nieuwe groep klachten, namelijk van verenigingen van eigenaren, die niet goed weten hoe met de wisselende gasten om te gaan.

Oneerlijke concurrentie

Eigenaren die hun woning aan willen bieden aan toeristen, kunnen een short stay-vergunning aanvragen bij de gemeente. Tot voor kort ging het dan om verhuringen van minimaal zeven nachten en maximaal zes maanden, bedoeld om concurrentie met kort verblijf in hotels te voorkomen. Momenteel wordt geëxperimenteerd met minimaal vijf nachten. Bakker: “In de praktijk gaat het vaak om weekendjes en daar wordt geen vergunning voor aangevraagd. Niet zelden betalen toeristen dan 100 euro per nacht. Bovendien wordt nauwelijks gehandhaafd.” Het aantal aangevraagde vergunningen is dan ook minimaal. Welgeteld 153, bevestigt Eefting, terwijl de onderzoekers van Regioplan vorig jaar op tweeduizend woningen uitkwamen die in de stad als hotel gebruikt worden. “En dat is niet meer dan een schatting,” aldus Bakker. “Tweeduizend woningen. Dat is een gemiddelde Amsterdamse wijk.” Bovendien pleit hij voor enig eerherstel van Els Iping, de vaak verguisde stadsdeelvoorzitter van Centrum. “Zij trad vijf jaar geleden wel op tegen illegale hotelverhuur, maar de gemeenteraad nam het op voor de toerist. Het resultaat is dat we nu zes keer achterlopen.”

Het probleem van illegale hotelverhuur speelt niet alleen in Amsterdam. Het schrikbeeld is zonder twijfel Venetië, waar in het centrum nauwelijks nog een lokale bewoner te vinden is. Steden als New York en Berlijn hebben de negatieve gevolgen van de illegale verhuur inmiddels ook onder ogen gezien. In Amsterdam wordt er eveneens over nagedacht om paal en perk te stellen. Volgens Ton Poppes, voorzitter van Horecabond KHN, is dat hard nodig. Eerder dit jaar dreigde hij dat de hotelsector stopt met investeren in Amsterdam als de gemeente geen maatregelen neemt tegen de illegale hotelverhuur. “Wij hebben geen probleem met concurrentie, maar die moet wel eerlijk zijn, want de hotelbranche moet aan allerlei eisen voldoen op het gebied van brandveiligheid, hygiëne et cetera. Dat doen illegale hotels niet. Daarom vinden wij dat daar snel iets aan gedaan moet worden.” Poppes is daarover in overleg met de gemeente. “De ontwikkelingen gaan via internet en social media razend snel maar vlot reageren is lastig voor de gemeente. Dit zijn we heel snel aan het verliezen.” Bovendien komt er van handhaving door de gemeente volgens Poppes in de praktijk niets terecht. Daar komt nog eens bij dat de gemeente flink moet bezuinigen op handhaving.

Meer handhaving

Eefting beaamt dat bezuinigd moet worden én dat handhaven vanwege de ingewikkelde en tijdrovende bewijslast niet altijd eenvoudig is. Toch heeft dat er ook toe geleid dat wethouder Ossel de handhaving meer wil centraliseren, waardoor de slagkracht moet toenemen. Eefting: “Het is een probleem dat we aan moeten pakken en dat willen we in de komende tijd meer gericht gaan doen zodat we een duidelijker uitstralingseffect hebben.” Bijvoorbeeld door een specifieke straat in zijn geheel aan te pakken. “Vergelijk het maar met de acties tegen het zonder licht fietsen of het fietsen in de Leidsestraat. Door gerichte acties kan je mensen goed duidelijk maken wat wel en niet mag.”
Want dat is niet zelden het probleem. “Mensen die een paar weken op vakantie gaan en een eigen huis hebben, weten bijvoorbeeld niet dat ze toestemming nodig hebben van hun hypotheekverstrekker.”
Maar het is volgens Eefting de vraag of de gemeente incidentele vakantieverhuur moet gaan controleren. “Want wanneer is dat bedrijfsmatig?” En is het wel realistisch om dat soort verhuur te gaan handhaven? Eefting: “Omdat er nu zoveel verschillende soorten verhuur zijn, van particulieren die zo nu en dan hun woning verhuren tot bed and breakfasts, extended stay, noem maar op, zijn we nu aan het bekijken wat we wel en niet toestaan, in samenspraak met betrokken partijen.”
De gemeente wil vooral naar een situatie waarbij eigenaren en huurders weten wat wel en niet mag en zich melden. “De gemeenschap loopt nu ook toeristenbelasting mis en het ontbreekt aan controle op de omstandigheden waarin toeristen in de stad verblijven.” Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan, want het verschil tussen wonen en horeca is steeds diffuser geworden. Bakker: “Mag een bed and breakfast in een corporatiewoning? En hoe zit het dan met kamerverhuur aan studenten? Het zou oneerlijk zijn als dat niet meer mag, terwijl illegale hotelverhuur aan de grachten welig tiert.”
Ten Zijthoff noemt bed and breakfasts in een sociale huurwoning ‘glibberig terrein’. “Iemand die in een sociale huurwoning aan het werk is, is strikt genomen ook bezig met een bedrijfsmatige activiteit. Af en toe een gast in een bed and breakfast mag best, maar de huurder moet in ieder geval zelf op het adres wonen en geen overlast veroorzaken. Ook is het nog steeds toegestaan, zeker gezien de woningnood, om een kamer aan een student te verhuren. Voor ons is het oogmerk dat iemand heeft van belang: wil hij zijn inkomen een beetje aanvullen of echt grof geld verdienen? Maar in de handhaving blijft het lastig te bepalen wat redelijk is en wat niet.”
Poppes pleit voor een gereguleerd en integraal beleid dat alle soorten verhuur aan toeristen behelst. “Short stay, verhuren van vakantiewoningen, het hangt allemaal met elkaar samen.” Want hoezeer de gemeente de uitbreiding van het legale hotelareaal in de stad ook wil stimuleren, iedereen lijkt er van overtuigd dat toeristen maar al te graag in een typisch Amsterdams pandje aan een gracht willen verblijven. Voor een weekend of een paar dagen langer.

 

Couch surfing: logeren bij een 'local'

Een goedkope én legale manier om een stad goed te leren kennen, is door bij een ‘local’ te gaan logeren. Dat kan door je in te schrijven bij de website voor couch surfing. In ruil stel je zelf ook een bed of bank beschikbaar als anderen bij jou willen logeren. “Het idee is heel simpel en gaat uit van vertrouwen,” zegt Peter Krullaers, die in zijn woning van 50 vierkante meter regelmatig reizigers ontvangt. “Couch surfing is wel meer dan overnachten, want van de host wordt verwacht dat hij de gast ook wat van de stad laat zien.” Krullaers, zelf geen reiziger, vindt het leuk om op deze manier mensen uit andere landen te leren kennen en nieuwe contacten op te doen. “Het zijn over het algemeen jonge, avontuurlijke en tolerante mensen tussen de 23 en 33 jaar die zich bij de website CouchSurfing aanmelden.” En het kost niks. “De hotelprijzen in de stad zijn best hoog.”  Dat gratis slaapplaatsen in Amsterdam-Oost in trek zijn, heeft Krullaers geweten. Hij meldde zich een jaar geleden aan en had meteen iedere dag gasten over de vloer. “Ik heb jaren in woongroepen gewoond en ik vond het een beetje saai alleen. Maar iedere dag gasten, dat werd een beetje te veel. Ik had geen privacy meer, ik werd er gek van.” Nu beperkt Krullaers de komst van gasten tot de weekenden. “Dat is erg leuk. Ik heb nog niet één slechte ervaring, er is nog nooit iets gestolen of zo.” 

Peter Krullaers is een gefingeerde naam.