Woningdelen is een aantrekkelijke oplossing voor veel starters op de overvolle Amsterdamse woningmarkt. Het huidige college wil daar een stuk minder over vastleggen dan het vorige. Ook al omdat het onder wethouder Freek Ossel ingezette beleid een papieren tijger is gebleken: verhuurders negeren massaal de regels en de gemeente handhaaft niet. Uit onderzoek van RIGO - en eerder NUL20 - blijkt dat zelfs corporaties op grote schaal appartementen via Friends-contracten verhuren zonder de vereiste toestemming.
De huidige gemeentelijke regels zijn ook onwerkbaar, zo verklaart Ellen Boeser, manager Woonservices van Rochdale, de ‘burgerlijke ongehoorzaamheid’ van de corporaties. Veel appartementen voldoen volgens haar niet aan de formele eisen, terwijl ze er wel geschikt voor zijn. Daarbij mogen woningen alleen gedeeld worden door een ‘woongroep’ met alle bureaucratische verplichtingen van dien. “Dat sluit helemaal niet aan bij de praktijk. De woningdelers zijn helemaal niet van plan een gemeenschappelijk huishouden te vormen, ze delen toevallig de huur.”

Onaangenaam verrast

Voor VVD-raadslid Daniël van der Ree, destijds mede-initiatiefnemer van een regeling, was de vastgelegde minimumomvang per kamer van 15 m2 al voldoende reden om in 2013 tegen te stemmen: “Een gemiddelde slaapkamer in de Amsterdamse oudbouw voldoet daar niet aan. Dat betekent dat je een vierkamerwoning met slaapkamers van 13, 10 en 9 vierkante meter niet aan een woongroep van drie leden mag verhuren. Terwijl die daar wel heel geschikt voor is.”
Ook vastgoedadviseur Martijn Winnen (Winnen & Co), destijds als lobbyist namens de vastgoedsector betrokken, was onaangenaam verrast door de uiteindelijke voordracht: “Het leek alsof we elkaar gevonden hadden in een slaapkamermaat van minimaal 12 m2. En dan ineens 15 m2. Daarbij kwamen ineens alle eisen voor woongroepen zoals een gemeenschappelijk bankrekeningnummer. Volstrekt onwerkbaar, dat was meteen duidelijk.”
Veel positiever was destijds Gertjan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag: “Met de nieuwe normen voor het gebruiksoppervlak is het punt van overbewoning waarschijnlijk opgelost. Op een etage van 55 vierkante meter kun je dadelijk geen vier man meer neerzetten.”
Bij zijn Meldpunt had hij in de  jaren daarvoor al een duidelijke stijging van het aantal overlastmeldingen waargenomen. Daartoe hoorden bewoners van de Van Bossestraat, waar Stadsrenovatie BV en gelieerde partijen maar liefst acht panden hadden ‘verkamerd’. Sommige bestaande huurders waren volledig omringd door kamerbewoners. In september 2012 legde Amsterdam voor een kleine drie ton aan boetes op vanwege illegale kamerverhuur.
De boetes en de strenge regels van Ossel hadden in ieder geval het effect dat veel vastgoedeigenaren de woningdeel-markt links lieten liggen. Degenen die het wel doen, volgen veelal de regels niet, maar houden wel rekening met de voorwaarden, aldus het RIGO-onderzoek.

Heel soepel

SP-wethouder Ivens kiest nu voor een drastische vereenvoudiging van de regels, althans voor verhuringen tot vijf personen. De regels voor woongroepen en kamerverhuur worden gelijk getrokken. De wethouder wil zich zoveel mogelijk beperken tot het landelijke Bouwbesluit. Daarin staat dat een slaapkamer minimaal 1,87 bij 1,87 meter moet zijn en de gemeenschappelijke kamer een minimale vloeroppervlakte moet hebben van 11 m² en een breedte van ten minste 3 meter. Verder komen er nog te bepalen geluidseisen. De juridische basis voor de geluidseisen vormt de Huisvestingswet: leefbaarheid in het kader van woningonttrekking. Want dat is het als er niet een ‘normaal’ huishouden in gaat wonen. Dat betekent dat er wel een vergunning nodig blijft om legaal te kunnen woningdelen.
Winnen is verrassend genoeg ondanks de versoepeling kritisch over de nieuwe koers: “Het bouwbesluit geeft wel heel weinig handvatten. De brandveiligheidseisen zijn minimaal en enkele vierkante meters meer leefruimte zijn wel heel belangrijk voor wat woongenot. En men moet veel steviger op tegengaan van geluidsoverlast zitten. Dat geeft het meeste gedoe met buren. In huizen die wij aanpakken, komt bijvoorbeeld ook altijd isolatie en vloerbedekking op de trap.”
Winnen vindt het ook onverstandig dat er helemaal geen quotumregeling per pand of per straat lijkt te komen: “Je kunt wachten op een nieuwe Van Bossestraat. De gemeente moet wel een instrumentarium houden om de leefbaarheid te beschermen.”
Die vrees heeft Bakker ook: “Beleggers kunnen straks weer een hele campus opzetten in een woonstraat. Wat kan de gemeente dan nog doen als er klachten komen over leefbaarheid? Ik voorzie over twee jaar alweer discussies over moeizame handhaving.”

Prijsopdrijving

Bakker verwacht verdere prijsopdrijving in de vrijesectorhuur: “Een woning van 1500 euro is nu nog bereikbaar voor een stel. Maar als daar vier studenten in komen, wordt de huur al gauw 2000 euro. Dat wordt dan dus de markthuur.”
Dat voorziet Winnen ook: “Dat wordt natuurlijk weer een interessant businessmodel voor sommige vastgoedeigenaren, en een alternatief voor Airbnb-verhuur als daarvoor de regels worden aangetrokken.”
Van der Ree onderkent mogelijke prijsopdrijving: “Maar wat vervelend is voor een gezin, is weer goed nieuws voor drie anderen die graag in de stad willen wonen.”