Polderen op metropoolniveau

Interview: Bob van der Zande en Lex Brans over versnellen woningproductie in de MRA
Polderen op metropoolniveau

Overal staan bouwkranen, maar de behoefte aan woningen groeit sneller dan het aanbod. Volgens schattingen zijn er tot 2040 nog zo’n 250.000 tot 300.000 extra woningen nodig in de Metropoolregio Amsterdam. Wie zorgt voor voldoende en voor betaalbare woningen? Het denken binnen gemeentegrenzen mag dan achterhaald zijn, daar worden wel de bouwplannen vastgesteld. Polderen dus. In gesprek met Bob van der Zande en Lex Brans van het team Bouwen en Wonen MRA.

Lex Brans (l), Manager Versnellingsopgave Vastgoedmarketing en Proeftuinen MRA
en Bob van der Zande, Programmamanager Bouwen en Wonen MRA

 

“Het zou mooi zijn als het Rijk één of enkele sleutelprojecten samen met ons zou uitvoeren”, zegt Bob van der Zande halverwege het gesprek. “Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van Haven-Stad.” “Of neem de verdere ontwikkeling van de Kerncorridor - de zone tussen de Zuidas en Schiphol”, vult Lex Brans aan. “De verdere ontwikkeling van dat gebied vergt een uiterst ingewikkeld samenspel op gebied van infrastructuur, milieucontouren, kantoorontwikkeling en woningbouwlocaties. Je kunt daar een stedelijk woonmilieu creëren passend bij een metropool. De MRA is de economische motor van Nederland. De verdere ontwikkeling van de Kerncorridor lijkt ons een zaak van nationaal belang.”

Bob van der Zande is de parttime programmamanager van de Metropoolregio Amsterdam. Lex Brans is verantwoordelijk voor de versnellingsopgave. Die ‘opgave’ is om in de periode van 2016 tot en met 2021 ten minste 60.000 woningen in aanbouw te nemen. Vooralsnog wordt het merendeel daarvan in Amsterdam gerealiseerd, maar over enkele jaren verwachten beiden dat ongeveer de helft van de jaarproductie buiten de Amsterdamse gemeentegrens wordt gebouwd.
Van der Zande: “Die beweging is er nu al. Haarlem, Almere, Zaanstad en andere gemeenten intensiveren hun bouwproductie. Diemen bouwt al langer meer woningen, maar verhoging van de bouwproductie is een langdurig, ingewikkeld proces.”
Met veel kans op vertraging. Er zijn in de Metropoolregio Amsterdam theoretisch voldoende locaties en bouwplannen, maar minder dan de helft (45%) van die harde plannen maakt kans om zonder veel vertraging of uitval te worden gerealiseerd. Dat concludeerde althans het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in een recent onderzoek. De grootste risico’s hebben te maken met milieu-eisen en het ontbreken van infrastructuur. Andere hindernissen vormen de stapeling van stedenbouwkundige eisen, versnipperd bezit en - met stip genoteerd - capaciteitsproblemen bij ontwikkelaars, aannemers en gemeenten.

Pool van deskundigen

Brans bevestigt de capaciteitsproblemen bij gemeenten: “Een belangrijke vertragingsfactor is het gebrek aan ‘handen aan het bed’. Wij zetten daarom nu een pool van specialisten op. Die kunnen bij elk project in de MRA waar de voortgang in gevaar is, worden ingezet. Dan gaat het om het onderhandelen en het maken van anterieure overeenkomsten, projectleiding, het maken van grondexploitaties en bestemmingsplannen en het verlenen van bouwvergunningen. Die pool wordt financieel gevuld door de provincies Flevoland en Noord-Holland en de gemeenten Zaanstad en Amsterdam.” De verantwoordelijkheid en dus ook het opdrachtgeverschap, blijft nadrukkelijk bij de gemeenten zelf liggen, benadrukt Brans. “Ieder is verantwoordelijk voor zijn bijdrage aan de productie.”

Recentelijk pleitte AFWC-directeur Egbert de Vries namens 32 corporaties in de MRA voor het aanstellen van een provinciale woningbouwregisseur, al dan niet bekleed met  bestuurlijke bevoegdheden. Van der Zande ziet weinig in ‘een sterke man’: “Wij zijn niet een land met een ‘top-down’-aanpak. Vrijwillige samenwerking past veel beter bij onze cultuur. Ons team en de versterkte MRA-samenwerking bestaat nog geen jaar. Ambtelijk is diverse malen overwogen een zwaarder team op te zetten, maar we zeggen steeds: zoek het in structurele samenwerking met bestuurlijke steun. Uiteindelijk moet elke gemeente ook weer steun zien te vinden bij de eigen inwoners. Zo hebben we ons land ingericht.”

Brans vult aan: “Je moet ook bedenken: dit is geen eenmalige exercitie. Het gaat ook niet om de uitvoering van één vooraf vastgesteld programma. We zullen steeds opnieuw moeten anticiperen op een veranderende markt.” De heren wijzen er ook op dat de Metropoolregio niet alleen in Noord-Holland, maar ook in Flevoland ligt. Brans: “De MRA is in de lead. De provincie bouwt geen woningen en is ook niet in staat het tot bouwen van woningen te brengen.”
“Over het algemeen werken we heel goed samen met de provincie”, benadrukt Van der Zande. Zo participeert de provincie in onderzoeken naar woningmarkt en woonwensen en betaalt ze mee aan de pool van deskundigen.

Infrastructuur

Brans en Van der Zande hebben nog wel een lijstje met wensen voor provincie en Rijk. Bovenaan staan tijdige investeringen in de bereikbaarheid van nieuwe woningbouwlocaties. Brans: “Het uitblijven van het doortrekken van de Duinrandweg is al jaren een hinderpaal om de ontwikkeling van 4.800 woningen in Nieuw-Vennep Oost op gang te brengen. Dat vraagt medewerking van de provincie Zuid-Holland. Over Haven-Stad hebben we het al gehad. En voor de verdere uitbouw van Riekerhaven is daar eigenlijk een station nodig. Etc.”

Het Rijk kan ook een rol spelen bij het reguleren van huren in het middensegment. Amsterdam regelt dat nu bij nieuwbouw met erfpachtbepalingen, maar het Rijk zou dat via een uitbreiding van het  woningwaarderingsstelsel kunnen regelen, aldus Brans. Dan zet je ook een rem op de huurexplosie in de bestaande huurmarkt. “Het WWS is enkele jaren terug aangepast op een achternamiddag. Nu we een paar jaar verder zijn zien we de markteffecten en die liegen er niet om. Daar kan het Rijk iets aan doen.”
Volgens Van der Zande is de woningmarkt geen open markt. “Je hebt interventies van de overheid nodig. Dat geldt ook voor de koopmarkt. We onderzoeken nu hoe we in dat middensegment betaalbare koopwoningen kunnen realiseren. Op dit vlak zou het Rijk ook een rol kunnen spelen. Vroeger had je bijvoorbeeld de premie A-woning.”

Stop tijdelijk met die ladder

Brans en Van der Zande hebben nog een ander dringend verzoek aan de provincie Noord-Holland: beperk de bureaucratie, bijvoorbeeld rond de Provinciale Verordening, een toetsingskader om onnodig bouwen in landelijke gebieden tegen te gaan. Dat zorgt voor onnodige vertraging. Brans: “Wij staan voor een enorme uitdaging om de productie te versnellen. Laten we nu voor elk plan de Ladder van Duurzame Verstedelijking en Verordening afwerken en een behoefteonderzoek doen. Dat er in de MRA behoefte aan woningen is, lijkt ons nu wel duidelijk.”

 

Woningproductie in de MRA

De gemeenten van de MRA hebben zichzelf voorgenomen in de periode 2016-2020 ten minste 60.000 woningen in aanbouw te nemen. Dat is 12.000 per jaar. Duco Stadig begon in Amsterdam met het tellen van eerste palen, maar veel regiogemeenten doen dat (nog) niet. Volgens cijfers van het MRA-bureau werden in 2015 12.766 woningen in aanbouw genomen en vorig jaar 10.732. Amsterdam heeft dit jaar bijna 7.300 woningen in aanbouw genomen.

    
Ter vergelijking de oplevercijfers in de MRA: in 2015 werden in de 33 gemeenten 9.201 nieuwbouwwoningen opgeleverd en in 2016 9.957.

 

Nieuwbouwproductie in de MRA
(opleveringen, vier kwartalen voortschrijdend)

 

Bron: CBS, bewerking NUL20

 

Bert Pots | Fred van der Molen