'Geef corporaties meer ruimte'

Aedes-voorzitter Marnix Norder legt focus op goed en betaalbaar wonen
'Geef corporaties meer ruimte'

Toezicht en duidelijke kaders, prima, maar de overheid slaat door in zijn regel- en verantwoordingszucht, zegt Aedes-voorzitter Marnix Norder. “Het opleggen van steeds meer regels helpt niet. Geef corporaties de ruimte om goed te besturen en de juiste afwegingen te maken.”

Marnix Norder: ‘De mix van vereenzamende ouderen en huurders met een verslavingsproblematiek leidt niet tot sociale cohesie, maar tot meer isolement.’

 

AEDES Woonagenda
  • meer huurwoningen
  • verduurzamen
  • meer maatwerk voor doelgroepen
  • focus op betaalbaarheid

Volgens de begin dit jaar aangetreden voorzitter is de afgelopen vijf jaar de agenda van de volkshuisvesting te veel op de achtergrond geraakt. “De afgelopen jaren is er ontzettend veel aandacht besteed aan systeemdiscussies. Kranten stonden vol over misstanden. Vervolgens ging het over de inhoud van de parlementaire enquête en de precieze vormgeving van de nieuwe Woningwet. Met de nieuwe Woningwet is het kader waarbinnen corporaties hun werk kunnen doen duidelijk. Ik wil daarom nu weer terug naar het gesprek over de kern van de volkshuisvesting: goed en betaalbaar wonen.”

Visitekaartje

Norder heeft met de vaststelling van de Woonagenda tijdens het Aedes-congres afgelopen april zijn visitekaartje afgegeven. “Nederland heeft behoefte aan meer huurwoningen, een duurzamere woningvoorraad, meer maatwerk voor bijzondere doelgroepen en een betaalbaar woningaanbod. Dat zijn de vier onderwerpen die niet alleen wij, maar ook de Woonbond en de VNG belangrijk vinden. Ik ben blij dat we in korte tijd die agenda hebben kunnen opstellen. De Woonagenda is dus niet het einde, maar het begin van een gesprek over volkshuisvesting. Het vormt wat mij betreft ook het begin van het gesprek met het nieuwe kabinet.”
De inmiddels afgebroken formatiebesprekingen hebben hem niet gerustgesteld. “Ons bereikten berichten dat partijen gesproken hebben over een dubbele passendheidstoets. Dat zou betekenen dat huishoudens met het laagste inkomen alleen in aanmerking komen voor de allergoedkoopste woningen. Dan zullen corporaties vaker nee moeten verkopen en wordt het voor hen nog lastiger goed in te spelen op maatschappelijke situaties. We moeten ‘passend’ breder interpreteren: is de woning voor iemand maatschappelijk passend?”

Uitdijende bureaucratie

Naar zijn smaak heeft de sector weinig baat bij nog meer regels en voorwaarden. “Er waren veel redenen voor een parlementaire enquête, een nieuwe Woningwet en aanscherping van het toezicht. Heel terecht allemaal. Laat daar geen misverstand over bestaan, maar op een gegeven moment helpt het niet steeds meer regels te formuleren. Organisaties moeten de mogelijkheid hebben professioneel te handelen. Geef hen de ruimte de beste oplossingen te zoeken voor huurders, voor investeringen, voor extra vragen, voor verduurzaming, voor betaalbaarheid. Biedt de ruimte optimaal te presteren en laat niet het wantrouwen de boventoon voeren.”
Zijn de wonden niet nog te vers? Moeten corporaties niet wat meer geduld opbrengen? “Dat snap ik wel, maar die huurder heeft geen geduld. Er zijn de afgelopen jaren te weinig nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. Het is niet acceptabel veertien jaar op een huis te moeten wachten.”
Volgens hem is er de afgelopen jaren op een breed maatschappelijk terrein te weinig gebeurd. “In veel kwetsbare wijken is sprake van toenemende segregatie. Gezinnen verlaten zodra het mogelijk is dergelijke buurten. Zij maken plaats voor mensen met niet zelden forse problemen. Het aantal mensen dat aan de buurman zou willen vragen ‘help mij een beetje’ groeit, maar het aantal schouders waarop geleund kan worden neemt af. De mix van vereenzamende ouderen en huurders met een verslavingsproblematiek leidt niet tot sociale cohesie, maar tot meer isolement.”

Actiever in buurten

Norder gaat het niet alleen om het lot van individuele bewoners, maar ook om buurten die achteruit hollen. “Corporaties moeten weer actiever worden in buurten. Sinds mijn aantreden heb ik overal in Nederland werkbezoeken afgelegd. Ik praat niet alleen met corporatiedirecteuren, maar ook met huurders, bewoners van koopwoningen, medewerkers van gemeenten, zorgverleners, onderwijzers en wijkagenten. Van hen hoor ik veelvuldig dat er vijf of tien jaar geleden betere afspraken waren over samenwerking dan tegenwoordig. Dat is heel zorgelijk.”
De verbetering van de relatie met gemeente en zorgverleners is een behoorlijk lange weg, zegt Norder. “Om die rol beter te kunnen vervullen zijn nieuwe oplossingen nodig. Huismeesters kunnen een belangrijke functie vervullen in buurten, maar dan moeten we hen wel beter toerusten. Als zij zelf zien of van een buurvrouw horen dat het met een bepaalde bewoner niet zo goed gaat, dan moeten zij wel weten wat te doen.”

Energieneutraliteit

In de Woonagenda is geen rangorde aangebracht tussen de onderwerpen. Verdere verduurzaming van de woningvoorraad is even belangrijk als maatwerk, bouwproductie, betaalbaarheid of huurbeleid. Over 33 jaar moet de corporatievoorraad CO2-neutraal zijn. Hij wil binnen anderhalf jaar van alle corporaties een plan hebben hoe zij die energieneutraliteit denken te bereiken. “Iedereen moet voor eind 2018 hebben nagedacht hoe die energieneutraliteit voor 2050 kan worden bereikt. Ruim dertig jaar vind ik ook lang, maar de winst van dit voorstel is wel dat iedereen over die vraag moet nadenken en met een geloofwaardig en toetsbaar antwoord moet komen. Het geeft bovendien de ruimte om het in Alkmaar, met veel relatief jonge rijtjeswoningen, anders te doen dan in Amsterdam, met zijn gestapelde, deels veel oudere woningbouw.”

Hogere huren

Denkbaar is dat het nieuwe kabinet meer haast wil maken met verduurzaming van woningen, maar daaraan kleven risico’s, benadrukt Norder. “Als we meer snelheid aan de dag moeten leggen, als we meer moeten investeren in de bestaande voorraad, dan zal er minder geld beschikbaar zijn om de huren betaalbaar te houden. Terwijl het goed zou zijn als we de jaarlijkse huurverhogingen zouden kunnen beperken tot ongeveer het niveau van de inflatie. Mits zich geen nieuwe belastingen of meer investeringsopgaven aandienen. Meer investeren in de voorraad betekent ook dat we minder geld hebben voor nieuwbouw.”
Wel ziet hij een quick win. “We moeten met het nieuwe kabinet het gesprek vlottrekken over huurverhoging na verlaging van de energierekening. Nu kunnen we de opbrengst van verduurzaming niet altijd bij de huurverhoging betrekken. Dat kan alleen bij een nul-op-de-meter woning, maar het is toch niet onredelijk - als financiering van de investering - de huur bij wijze van spreken met 50 of 65 euro te verhogen als de energierekening 75 euro omlaag gaat. De huurder krijgt niet alleen minder kosten, maar ook meer comfort.”
Ook wil hij met het nieuwe kabinet in gesprek over meer experimenteerruimte voor inkomensafhankelijke huren. “Corporaties zouden meer ruimte moeten krijgen om bij mensen die meer verdienen de huurprijs te laten meestijgen. Ook als de huurprijs de liberalisatiegrens overstijgt. Er zijn grote tegenstanders van dit model, maar ik denk dat het voor een deel van Amsterdam uitstekend kan werken. Extra inkomsten geven mogelijkheden meer nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Waarom zouden we corporaties in grote steden dan niet die ruimte geven? Kunnen we dat niet een tijdje proberen? Niemand heeft daar last van.”

 

Marnix Norder
Marnix Norder (1965) is sinds 1 januari voorzitter van Aedes. Van 2004 tot 2014 was hij wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie van de gemeente Den Haag. Tot voorjaar 2016 was hij voorzitter van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen. Daarnaast was hij voorzitter van het Expertteam Eigenbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Verder is hij mede-eigenaar van Steenvlinder, een sociale onderneming voor zelfbouw en transformatie.

 

Trefwoorden: