Bouwproductie stokt vooral door overspannen situatie in bouwsector

Bouwproductie stokt vooral door overspannen situatie in bouwsector
Woningproductie blijft tegenvallen

Begin april werd bouwend Amsterdam opgeschrikt door de melding dat in het eerste kwartaal maar 788 woningen in aanbouw zijn genomen. Half juni staat de teller op slechts 1568 woningen. Komt het vliegwiel van de bouwproductie piepend tot stilstand? Van een nieuwe bouwcrisis is geen sprake, menen de meeste insiders. Maar het risico dat de doelstellingen dit jaar niet worden gehaald is zeer reëel. Bovendien is er weemoed naar de tijd dat het Bureau Woningbouwregie ‘oude stijl’ nog de zweep over de productie legde. Het gevoel van urgentie ebt weg.

Aan ambities geen gebrek. In de periode 2006-2009 wil het college 20.000 woningen in aanbouw nemen. Nog meer dan ‘bouwwethouder’ Stadig in zijn laatste periode realiseerde. En dat nu de gemeentekas leeg is. Toch leek dit streefcijfer niet onrealistisch. Anders dan zes jaar geleden is er inmiddels bij praktisch alle Amsterdamse corporaties, van oudsher verantwoordelijk voor een groot deel van de productie, een groot draagvlak om te bouwen. Bovendien hebben de corporaties in het akkoord ‘Bouwen aan de stad’ hun inkomsten voor langere duur verzekerd, waardoor zij ook de enorme – onrendabele - bouwinvesteringen kunnen ophoesten. Tenslotte zit het economisch tij mee. Alle seinen staan op groen, zou je zeggen.

Maar dan dit bericht: ‘In het eerste kwartaal van 2007 zijn 788 woningen in aanbouw genomen’. Dit is slechts zes procent van gehele planaanbod van 2007. De start bouw is fors lager dan in het eerste kwartaal van 2006, toen ging het om 3.511 woningen. Dat kwam natuurlijk door de eindsprint van het Bureau Woningbouwregie. Maar 788 woningen is wel erg mager.

Hoe kan dat? Eerst enige nuancering. De dip is deels toeval. In april zijn bijvoorbeeld al weer 720 woningen in aanbouw genomen.. Maar daarna zakt het weer in. Half juni blijft de teller steken op 1568. Woningbouwregisseur Bob van der Zande concludeert inmiddels: “Het risico dat we onder onze doelstelling uitkomen is behoorlijk groot. De bulk van de jaarproductie staat in het laatste kwartaal gepland. Dat kan over de jaargrens schuiven.” Je kunt je afvragen of je daar zo spastisch over moet doen, maar de geschiedenis leert dat doorlooptijden in de bouw weer snel kunnen oplopen. Daarbij zou nu tijdelijk de ‘prijs’ worden betaald van het feit dat Stadig en zijn rechterhand bouwregisseur Arthur Verdellen de laatste jaren alle partijen zo achter hun vodden hebben gezeten. Hans van Harten, directeur van het AFWC: “De gemeente heeft drie jaar gejaagd en bovendien geld als smeerolie ingezet. Dat heeft heel goed gewerkt. Dan is het logisch dat je daarna even een windstilte hebt.”

In de ‘vertragingsanalyse’ van het OGA vinden we grotendeels ‘the usual suspects’ terug: slepende grondprijsonderhandelingen, problemen met uitplaatsing en herhuisvesting, bezwaarprocedures, problemen met bouw-, sloop- en monumentenvergunningen, afzetproblemen, milieuwetgeving, bodemsanering. Hindernissen waar de Amsterdamse ontwikkelaars al jaren mee worstelen. Die zouden deze terugloop niet volledig moeten kunnen verklaren, tenzij de stroperigheid in de besluitvorming weer is neergedaald in de Amsterdamse bouwwereld.

‘Overgangsprobleem’

Herhuisvestingsproblemen in West
Herhuisvesting vormt dit jaar een bottleneck bij projecten in Nieuw West. Met name die van Ymere en Far West. Volgens de corporaties is dit een tijdelijk probleem. De afdeling Woningbouwregie concludeert op basis van gesprekken met stadsdelen dat niet alle corporaties even voortvarend met deze problematiek omgaan: “Delta Forte (voor Rochdale en AWV) en Far West pakken het goed aan en Ymere kan nog het nodige verbeteren om het aanbod voor de uit te plaatsen bewoners te vergroten.”
Emile Spek, directeur projectontwikkeling bij Ymere: “Men koppelt onze herhuisvestingsproblemen aan de lage bouwcijfers van het eerste kwartaal. Dat klopt niet.”
Jan Voskamp, directeur Ymere Wonen West, vult aan: “Vanwege herhuisvestingsproblemen hebben we wel besloten de uitplaatsing en sloop van twee grote projecten dit jaar te faseren. In Buurt 5 in Geuzenveld moeten we 160 huishoudens herhuisvesten en in de Reimerswaalbuurt in Osdorp 140. We zouden in 2011 de laatste woningen opleveren; in het meest ongunstige geval schuift dat nu op naar 2015.
We hebben problemen de laatste tien procent van de bewoners uit te plaatsen. Die zitten verspreid in de blokken. De rest van de woningen wordt tijdelijk verhuurd aan studenten. Bij die moeilijke gevallen moeten we de bewoners echt bij de hand nemen. Ze krijgen een persoonlijke casemanager die helpt bij het zoeken. Hij haalt bewoners zonodig zelfs op om huizen te bezichtigen. Wat het lastig maakt is dat veel bewoners in de eigen buurt willen blijven. We proberen daar nieuw aanbod te creëren. We hebben onlangs in Geuzenveld 23 koopwoningen omgezet naar huur en in de oudbouw een aantal huizen aangekocht. In de nieuwbouw hebben we het programma al omgegooid zodat we meer huurders in de eigen buurt te kunnen opvangen.”
Maar er is ook een nieuw probleem: een oververhitte bouwmarkt. Bouwprijzen rijzen de pan uit en aannemers kunnen het werk niet aan. Woningbouwregisseur Van der Zande: “Er wordt momenteel ontzettend veel gebouwd in Amsterdam, niet alleen in de woningbouw, maar ook aan de Zuidas en de Noord/Zuidlijn. De aannemersmarkt kantelt. Aannemers zitten vol en hoeven niet zo nodig scherp in te schrijven voor een project. Ze kunnen kiezen.” Er zijn inmiddels tal van projecten waarvoor geen enkele bekende aannemer interesse heeft getoond. Niet toevallig staan die in de stedelijke vernieuwingsgebieden, zoals Jamboni/Spoorzone (210 woningen, Slotervaart), Hart Wentelbaan (130 woningen, Slotervaart) en enkele projecten in Zuidoost (waaronder Fortuna 2 Steenhuis met 132 woningen). Van der Zande: “Daar zijn de marges gewoon kleiner.”

Andere aannemers uit het buitenland aantrekken is voorlopig niet erg in trek bij ontwikkelaars. Liever uitstellen dan in zee te gaan met partijen die niet bekend zijn met de regelgeving en manier van werken in het Amsterdamse.

Geen structureel maar een conjunctureel probleem dus? Dat is ook de analyse van Frank Bijdendijk, directeur van Het Oosten: “Het grootste probleem vormen de gestegen aanneemsommen. Die noodzaken tot aanpassingen, óf in het ontwerp, óf in de afzetprijzen. Omdat de prijsstijging voor een belangrijk deel samenhangt met de gestegen vraag, zie ik het vooral als een overgangsprobleem. Voor Het Oosten voorzie ik overigens geen substantiële vertragingen voor de projecten die we dit jaar willen starten. Behalve natuurlijk rond de Westermoskee, maar dat is een ander verhaal.”

Ook Hans van Harten, directeur van de Federatie, is ‘absoluut niet pessimistisch’: “Het grote verschil met de bouwstagnatie rond 2000 is dat de markt nu goed is. De afzet stagneert niet. Ik voorzie hooguit vertragingen van enkele maanden.”

Bouwkosten

Het laatste jaar zijn de bouwkosten met 4,5 tot 8 procent (afhankelijk van wie je spreekt) gestegen. Aluminium, glas, staal en hout worden in snel tempo duurder. Dat maakt aannemers voorzichtig. Het is niet meer vanzelfsprekend dat prijsstijgingen kunnen worden opgevangen binnen het project.

Ontwikkelaars zeggen weinig begrip te ontmoeten voor deze problemen bij de gemeente. Die zou zich zo flexibel als hardhout betuigen als het gaat over de grondprijs. Wienke Bodewes, algemeen directeur van Amvest: “Het nieuwe college heeft duidelijk gemaakt dat moet worden voorkomen dat de grondexploitatie op een groot tekort afstevent. Dat geeft veel druk. Bij herontwikkeling blijkt er geen onderhandelingsruimte. Sterker nog: de grondprijzen stijgen alleen maar. Dat maakt het lastig om eruit te komen nu de bouwprijzen stijgen. Over het algemeen is de Amsterdamse markt sterk, maar op minder goede plekken in de stad kom je dan als ontwikkelaar snel in de problemen. De gemeente zou op wat langere termijn moeten denken: de waardeontwikkeling van de stad, de toekomstige woz-opbrengsten. Verzin iets om langetermijnopbrengsten mee te laten wegen. Stel in ieder geval zeker dat de naoorlogse gebieden worden aangepakt nu de markt goed is.”

Ook Bijdendijk klaagt over de starre houding van de gemeente: “Ik heb in mijn hele leven nog nooit zulke stroeve onderhandelingen meegemaakt. Zoals nu het systeem met de bouwenvelop wordt uitgevoerd kun je eigenlijk niet meer onderhandelen. Dat gaat tot forse vertragingen leiden. Ambtenaren moeten meer mandaat krijgen om oplossingen te zoeken.”

“Dat zijn een beetje krokodillentranen”, vindt Van der Zande als we hem het commentaar van ontwikkelaars voorleggen. “De oude situatie waarbij een afspraak geen afspraak bleek te zijn, is nu echt voorbij. Daar wilden alle partijen van af. We houden nu onze rug rug recht, ja. Maar ontwikkelaars hebben nu een bouwenvelop die optimalisatiemogelijkheden openlaat. Daarmee moeten ze ook dit soort tegenvallers kunnen opvangen. Te meer daar er nog altijd rek zit in de verkoopprijzen. Het is ook een kwestie van je product goed positioneren. Waarom zijn alle woningen in Albatros in Noord binnen een dag verkocht. Ik denk dan: doe je werk goed. Maar als echt kan worden vastgesteld dat een stadsdeel of de gemeente alle lucht eruit perst, kan men ons erbij roepen.

“Ik zie ook enorme verschillen in de overhead- en risicoberekeningen van de verschillende ontwikkelaars. Wij leggen onze grondprijzen halfjaarlijks langs landelijke benchmarks. Dus als de bouwprijzen fors blijven stijgen en de vrij-op-naam-prijzen stagneren, zie je dat volgend jaar terug in de grondprijs.” Hij erkent dat die correctie pas voordelig uitpakt voor contracten die daarna worden gesloten.

Geen paniek

Het grote verschil met de bouwstagnatie rond 2000 is de economische groei en de grote marktvraag. Bovendien is tussen gemeente en ontwikkelaars een productieve relatie gegroeid. Zelfs in de sociale huursector, waar de hogere bouwprijzen niet kunnen worden gecompenseerd, verwacht Van Harten geen ernstige stagnatie: “We hebben in het akkoord ‘Bouwen aan de Stad’ harde afspraken gemaakt over de bouwproductie. Ik zie nu geen reden waarom die in gevaar zouden komen. De grootste onzekerheid vormen de bouwprijzen, we moeten even aanzien of dat iets structureels wordt. Over het geheel genomen is de solvabiliteit niet in het geding, zolang corporaties woningen kunnen blijven verkopen. Ik ben optimistisch dat we onze ambities waar gaan maken.”

Dus alleen maar even wachten tot de aannemers het wat rustiger krijgen? Dat toch niet. Je proeft zowel bij ontwikkelaars als in ambtelijke kring de vrees dat doorlooptijden verder gaan oplopen nu het gevoel van urgentie lijkt weg te ebben. Met weemoed wordt aan het Bureau Woningbouwregie gerefereerd, dat een autonome positie had direct onder de wethouder. Van Harten: “Ik heb altijd gezegd: bouw dat bureau niet zo snel af. Juist toen het nieuwe college de ambities nog verder opschroefde, werd de eigen inzet minder. Natuurlijk hebben alle partijen een eigen verantwoordelijkheid, maar zo’n bureau hielp wel. Ze joegen echt op planniveau: bemiddelen, knopen doorhakken en bij knelpunten zonodig een financiële handreiking om plannen naar voren te trekken. Dat heeft heel goed gewerkt. En niet onbelangrijk was dat het Bureau Woningbouwregie door de bouwende partijen echt als onafhankelijk werd gezien. Dat hielp om een vuist te maken.”

Bodewes: “Verdellen en zijn bureau gaven uitdrukking aan de politieke wens tot productie. Dat was daarvoor wel eens anders. Als de gemeente steeds uitstraalt dat ze er alles aan doet om drempels weg te nemen, dan gaan ontwikkelaars ook verder. En Verdellen had natuurlijk ook wat financiële middelen ter beschikking. Wat je nu ziet is dat de politiek ook een discussie over kwaliteit entameert. Bouwen we wel de goede dingen? Dat is een terechte discussie, maar het is gelijktijdig opvallend hoe snel zo’n vliegwiel weer afremt.

Net als anderen wil directeur projectontwikkeling Emile Spek van Ymere het niet aan de persoon Van der Zande of Verdellen koppelen. “Maar het verschil in gemeentelijk beleid is merkbaar. De ambities zijn nog verder opgeschroefd, maar ik mis een flankerend beleid op het overwinnen van knelpunten. Het gaat soms om kleine duwtjes, om creatief omgaan met regels.”

Bijdendijk: “Verdellen had een andere positie en rolopvatting. Het opjagen van de productie was een soort levenswerk voor hem. Met zijn persoonlijk gezag heeft hij veel van de grond getrokken. Hij leverde ook maatwerk, soms dwars door regelgeving heen. Wat ik verder merk is dat de twee recente bouwschandalen in de stad, de parkeergarage bij het Bos en Lommer-plein en de asbestproblematiek in Nieuw West tot indekgedrag leidt bij ambtenaren. Men is vreselijk op de letter, de angst om iets fout te doen regeert. De doorlooptijden gaan enorm toenemen als dit niet verandert.”

Terug naar bouwregisseur nieuwe stijl Bob van der Zande? Heeft hij eigenlijk geen mission impossible op zich genomen door zonder eigen mandaat en budget Verdellen op te volgen?

Van der Zande: “Bij Verdellen was geld een onderdeel, maar het was vooral veel aandacht. Daar heb je geen mandaat voor nodig. Die aandacht hebben we bewust wat rustig aan gehouden, om partijen zelf hun ding te laten doen. De situatie is nu een andere dan destijds. Ik ben blij dat ik geen budget heb. Het heeft stimulerend gewerkt, maar het zou nu marktverstorend zijn. Sommige ontwikkelaars zijn verstandig en zien de verhoudingen, andere zijn echt pennywise and pound foolish. Maar het ging er wellicht nog meer om dat de gemeente uitstraalde dat ze productie zo belangrijk vond. Dan zet een ander ook sneller een extra stap. Maar die wederkerigheid zit nu ingebakken in het akkoord Bouwen aan de stad. Met de corporaties zijn daardoor structurele afspraken. Daarnaast is de Grote Vereenvoudiging doorgevoerd. De hele professionalisering die daarbij hoort is nog lang niet afgerond, maar de rolverdeling is toch een stuk duidelijker.”

De kritiek uit de markt is dat uw afdeling wel inventariseert maar niet regisseert. U vindt dat het zonder bovenmeester moet kunnen?
“Eigenlijk wel. Maar onze conclusie is nu ook dat het gevoel van urgentie wat wegebt. We gaan dus weer wat harder duwen en het wedstrijdgevoel terugbrengen. Wat ik bovendien wil doen is partijen die afspraken nakomen, in het zonnetje zetten. Bij het verdelen van nieuwe locaties is het natuurlijk ook een pre als je hebt aangetoond afspraken te kunnen nakomen.”

Woningbouwregie gaat dus weer jagen Wie weet keert zelfs de Rawhide-muziek terug in de Zuiderkerk tijdens de platformbijeenkomsten.

Fred van der Molen