Centrumeiland wordt een terp

Zelfbouwers en kleine ontwikkelaars krijgen ruim baan op IJburg-uitbreiding
Centrumeiland wordt een terp

Het nieuwe Centrumeiland wordt een walhalla voor zelfbouwers. Individuele bouwers, zelfbouwgroepen en medeopdrachtgevers annex kleinschalige projectontwikkelaars krijgen alle kans daar hun woningbouwwensen te realiseren. “Bij een klein eiland past kleinschalige woningontwikkeling”, zegt projectmanager Dries Drogendijk.

Het Centrumeiland aan de noordoostkant van Haveneiland-Oost heeft slechts een omvang van 22 hectare. De naam verwijst naar prestigieuze plannen uit het verleden. Het eiland was voorbestemd het kloppende winkel- en uitgaanshart van IJburg te worden. Door de economische crisis en de afnemende behoefte aan fysieke winkelruimte volgt de gemeente een heel ander spoor. “Het nieuwe eiland wordt een kleinschalig wooneiland met voorzieningen”, aldus gemeentelijk projectmanager Dries Drogendijk.
Drogendijk: “Arcam heeft na een publiek debat bijzondere ideeën aangedragen, maar 151 ideeën samen leiden nog niet tot een plan. We laten ons door Arcam inspireren. Het afgelopen halfjaar hebben we aan het stedenbouwkundig plan gewerkt. We zien op het Centrumeiland ruimte voor de bouw van circa twaalfhonderd woningen. Zeventig procent daarvan mag in zelfbouw worden ontwikkeld. Corporaties nemen 20 procent voor hun rekening. En commerciële partijen ontwikkelen op de resterende kavels een aantal grotere bouwblokken.”

Veel beschutting

Het Centrumeiland krijgt een heel eigen karakter, verwacht Drogendijk. “We streven naar een eiland met veel beschutting. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan laten we ons inspireren door Zuid-Europese eilandstadjes. Burchtjes in zee. We willen geen lange rechte straten, maar kiezen voor een intiem eiland met een uniek verhoogd plein.” Het nieuwe eiland krijgt een niveauverschil van enkele meters. Drogendijk spreekt over een soort van heuvel of terp. Daarvoor bestaat ook een belangrijke waterbouwkundige reden. “Om de afwatering van het opkomend grondwater goed te kunnen reguleren, zouden we sloten moeten graven, maar dat gaat ten koste van de beschikbare ruimte. Door het eiland deels een bolling te geven kunnen die slootjes achterwege blijven.”
De keuze voor zelfbouw is volgens Drogendijk dé manier om een grote verscheidenheid te realiseren. “We willen met een groot aantal, heel verschillende partijen zaken doen. Individuele bouwers, bouwgroepen, kleinschalige ontwikkelaars. Dat is in de voorbereiding arbeidsintensief, maar door al die verschillende bouwers een kans te geven, verwachten we een enorme diversiteit aan woningen en woningtypes.”

Stedelijk karakter

Zelfbouw moet volgens Drogendijk niet worden verward met woningbouw in een heel lage dichtheid. “We streven nadrukkelijk naar een woongebied met een sterk stedelijk karakter. Gemiddeld kiezen we voor 4,5 bouwlaag; variërend van eengezinswoningen in drie of vier bouwlagen tot appartementengebouwen van maximaal zeven of acht bouwlagen.”
Heel bewust heeft de gemeente afgezien van projectontwikkeling door één commerciële vastgoedpartij. “Zelfs in de crisisperiode hebben zich buitenlandse partijen bij ons gemeld om het hele eiland in één keer in ontwikkeling te nemen. Huurkazernes met tweeduizend woningen, oneerbiedig gezegd. We hebben gewikt en gewogen, maar het belang van de stad staat voorop. Andere gebieden lenen zich beter voor grootschalige ontwikkeling.”
Bij de ontwikkeling van het eiland stelt de gemeente zich een aantal opgaven. “We willen een energieneutraal eiland maken. Dat is nog een spannende opgave. We bouwen in Nederland afzonderlijke nul-op-de-meterwoningen en soms een energieneutraal straatje, maar op zo’n grote schaal kennen we dat nog niet.” Ook wil de gemeente anders omgaan met hemelwater. “We denken niet aan een afzonderlijk rioolstelsel voor de afvoer van hemelwater, maar een systeem waarin regenwater de plaatselijke natuur voedt. ” Niet op de laatste plaats moet het nieuwe eiland de gezondheid van de bewoners bevorderen. “De opbouw moet zodanig worden, dat de bewoners worden uitgenodigd te bewegen. Wandelen. Fietsen. Spelen. Het eiland krijgt rondom openbare oevers en trappen naar het verhoogde eilanddeel. Dat zijn naar ons idee elementen die uitnodigen meer te bewegen.”

Lessen van IJburg

Drogendijk zegt te hebben geleerd van de eerdere bouwactiviteiten op IJburg. “De ligging van het eiland maakt dat makkelijk windhinder ontstaat. We kiezen dus niet meer voor lange rechte straten. Ook letten we beter op de juiste maatvoering. Grote complexen met sociale huurwoningen laten zich niet zo goed mixen met kleinschalige bebouwing. Dat geeft heel gauw allerlei spanningen tussen huurders en kopers , zo hebben we elders op IJburg gemerkt. Dat willen we nu nadrukkelijk voorkomen.” Ook komt er meer aandacht voor tijdelijk gebruik. “We hebben goed inzicht welke kavels pas over drie of vier jaar in ontwikkeling zullen worden genomen. Tot daadwerkelijke bouw willen we tijdelijke initiatieven een kans geven.”
Het zand van het nieuwe eiland ligt in te klinken. De komende tijd zal het verhoogde eilanddeel nog verder worden opgespoten. Vanaf dit najaar – het Centrumeiland is aanwezig op de komende Zelfbouwmarkt – volgen de eerste marketingcampagnes. Drogendijk verwacht dat voor het einde van 2017 de bouw kan beginnen. Vijf jaar later moet het eiland grotendeels gereed zijn.

Trefwoorden: