Huren met korting

19.05.17

Drie Amsterdamse woningcorporaties hebben de afgelopen drie jaar geëxperimenteerd met het verhuren van vrijesectorwoningen met een inkomensafhankelijke huurkorting. Belangrijkste doel was meer doorstroming in de sociale huursector te bevorderen. De idee was dat middeninkomens eerder geneigd zijn naar een duurdere woning te verhuizen als ze meer zekerheid hebben over hun toekomstige woonlasten. De uitvoering bleek weerbarstiger dan tevoren gedacht, zo blijkt uit deze evaluatie van RIGO in opdracht van Platform31.

In de pilot Flexibel Huren experimenteerden drie corporaties in de regio Amsterdam met inkomensafhankelijke huurkorting. Dat waren Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere. Nieuwe huurders van een vrije sector woning kregen huurkorting afhankelijk van hun inkomen. Ieder jaar werd het inkomen getoetst. Als het inkomen daalde, daalde de huurprijs. Bij stijging van het inkomen steeg de huurprijs mee. Tijdens de pilot, die liep van november 2013 tot november 2016, zijn 223 woningen op deze manier verhuurd. De meeste sociale huurwoningen (88%) die zij achterlieten stonden in Amsterdam, de overige in regiogemeenten.

Het aantal woningen dat tijdens de pilot via deze contractvorm werd verhuurd bleef steken op ruim 200, terwijl vooraf op maximaal 1.000 ingezet. De voorbereidingen en de uitvoering van de pilot heeft veel tijd gekost. Het selecteren van geschikte woningen blijkt maatwerk en ook het uitfilteren van geschikte huurders kostte veel inspanning. Ten slotte kostte ook het uitvoeren van de jaarlijkse inkomenstoets de corporaties veel tijd.

De ervaringen van de corporaties met de pilot zijn wisselend, concludeert RIGO.
Ymere is zeer te spreken over het concept en is dan ook voornemens door te gaan met het op deze manier aanbieden van woningen in de wat duurdere huurcategorieën (huurprijs zonder korting tussen 814 en 1156 euro). Eigen Haard en Stadgenoot zijn niet van plan om door te gaan. Stadgenoot vindt de werkwijze te ingewikkeld.
Zowel Stadgenoot als Eigen Haard hebben onderdelen van Flexibel Huren in hun reguliere huur- en toewijzingsbeleid verwerkt. Zo worden vrijesectorhuurwoningen afgetopt naar het middensegment en gericht toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Die woningen worden bovendien met voorrang toegewezen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten.

RIGO heeft ook met een beperkt aantal huurders gesproken. Die blijken tevreden over het eindresultaat: de woning. Zij zijn dan ook niet van plan binnen afzienbare tijd te verhuizen. De korting blijkt wel tot strategische afwegingen te leiden: "Om de korting te blijven ontvangen worden promoties afgewezen zodat de maandelijkse huurprijs niet omhoog gaat. Ook werken bewust niet beide partners omdat dit een huurverhoging tot gevolg zou hebben."
Platform31, de opdrachtgever voor het onderzoek, ziet nog wel toekomst voor Flexibel Huren: "Tijdens de pilot lukte het nog niet goed om dit instrument efficiënt uit te voeren in de woningtoewijzings- en verhuursystemen van de corporatie. Als daar een verbeterslag in kan komen, zal dit instrument meer huishoudens met een middeninkomen kunnen bedienen."

Evaluatie pilot Flexibel Huren voor middeninkomens in Amsterdam. Platform31. Auteurs: Steven Kromhout, Roxanne Mulder en Wilma Bakker van RIGO Research en Advies. Gratis te downloaden van de site van Platform31