Te koop: corporatiebezit in de etalage

Alles uit de kast om woningverkoop op peil te houden
Corporatiebezit in de etalage

Vorig jaar wisten de corporaties de verkoop van bestaande woningen op een redelijk niveau te houden, ondanks de malaise op de huizenmarkt. Maar nu moeten nieuwe marketingmethodes worden aangeboord om dezelfde aantallen te bereiken. En de verkoopvijver moet uitgebreid, want uitponden is nodig om te kunnen investeren.

“Ik zal eerlijk zeggen dat het geld nu bij ons voorop staat”, zegt Jeroen Frissen, manager Advies en Innovatie bij Ymere. Eerder heeft hij een schets gegeven van de belangenafweging die zijn corporatie maakt bij het besluit om complexen met sociale huurwoningen aan de ‘verkoopvijver’ toe te voegen.

“We kijken naar wat we willen met ons vastgoed, de afspraken met de gemeente, onze maatschappelijke taak om een gevarieerd woningaanbod te bieden en te zorgen voor gemengde wijken. Maar ook naar de inkomsten die nodig zijn voor onze investeringen”, aldus Frissen. “Het is het mooist als het mes aan twee kanten snijdt, zoals in Amsterdam-Noord. Daar is het mengen van kopen en huren hard nodig en kunnen we tegelijk opbrengsten uit de woningverkopen halen.”

Dat Ymere woningen op het voormalige GWL-terrein in Westerpark te koop aanbiedt, heeft ook vooral met de verdienmogelijkheden te maken, beaamt Frissen. Er is geen noodzaak om koopwoningen toe te voegen in deze nieuwbouwwijk uit de jaren negentig: de helft bestaat immers al uit koopwoningen. Wel zijn deze woningblokken betrekkelijk makkelijk juridisch te splitsen in appartementsrechten. Plat gezegd: er zou snel geld kunnen worden verdiend met uitponding van deze woningen. 

Zittende huurders kopen niet

Maar snel is hier relatief. Zo worden er steeds minder woningen aan zittende huurders verkocht, ondanks de wettelijk toegestane korting van maximaal 10 procent. In 2009 ging nog zo’n 15 procent van de verkochte corporatiewoningen in Amsterdam naar zittende huurders. Afgelopen jaar was dat bij een corporatie als Eigen Haard nog slechts 8 procent (23 van de 300) en bij Ymere maar zo’n 3 procent (ongeveer 20 van 600). Dat komt natuurlijk door die enorme woonlastensprong voor huurders als ze hun woning kopen. “Het verschil is gewoon te groot. Wij kwamen op bijna drie keer zoveel uit”, zegt Rutger Burgers, bewoner van het GWL-terrein die een koopaanbod kreeg van Ymere (zie ook kader).

Verder is de mutatiegraad laag, waardoor er maar weinig woningen voor verkoop vrijkomen. En dan zit de markt ook nog tegen. Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars was het eerste kwartaal van dit jaar ook in Amsterdam niet best: weer minder transacties en een daling van de m2-prijs naar 3109 euro, 2,5 procent minder dan in het eerdere kwartaal. Honderden moedeloze verkopers trokken hun woning zelfs terug, vertelde Eefje Voogd, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, aan Het Parool. 

Trukendoos

Vorig jaar wisten de corporaties hun woningverkopen met 1600 stuks op peil te houden. Maar het is de vraag of dat aantal dit jaar gehaald gaat worden. “Mensen zijn terughoudend. Dat lijkt nu vooral te komen door onzekerheid over wat er gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek,” zegt directeur Chrétien Mommers van Eigen Haard als het Catshuisberaad nog loopt. “Het effect van de strengere hypotheeknorm hebben we vorig jaar verwerkt.” Verkoopmedewerkster Sandra Reetraa van Eigen Haard bevestigt dat: “Vorig jaar moesten opeens aardig wat koopcontracten worden ontbonden, omdat de financiering niet rondkwam. Maar dat gebeurt nu nauwelijks meer; kopers stellen zich in op de nieuwe situatie.”

Ondertussen zijn de woningverkopen wel een belangrijke inkomstenbron geworden voor corporaties, zegt Frissen. “Zeker gezien de huurtoeslagheffing die we straks moeten betalen. Voor Ymere bedraagt die zeker 24 miljoen. Die moeten we echt bij elkaar schrapen.”

De corporaties hebben daartoe een hele marketingtrukendoos opengetrokken. Ze buiten de voordelen uit die ze hebben als grote woningbezitters tegenover particuliere verkopers. Zoals startersleningen, aanbiedingen vrij op naam en - bij nieuwbouwprojecten - volledig ingerichte modelwoningen. Potentiële kopers kunnen zo zien hoe de woning zou kunnen worden. Daarnaast verkoopt Eigen Haard ook volledig afgewerkte woningen, compleet met laminaat. Of ze biedt, net als Ymere, aan de woningen tegen een scherpe prijs helemaal af te werken.

Ymere introduceert straks de Koopgarant-regeling ook in Amsterdam, nu dat eindelijk mag van de Belastingdienst. Daarbij blijft de corporatie voor maximaal 25 procent eigenaar van de woning. De koper heeft daardoor lagere hypotheeklasten en de garantie dat de corporatie de woning zonodig terugkoopt. Ymere wil Koopgarant vooral inzetten om zittende huurders over de streep te trekken. “Het is een duur instrument en je moet het met beleid inzetten, anders heeft het gevolgen voor de prijsontwikkeling”, zegt verkoopmanager Wilma Wisse van Ymere. “In Almere hebben we er goede resultaten mee.”

Eigen Haard verkoopt niet met Koopgarant. Sowieso zit er aardig wat verscheidenheid in de stimuleringsmiddelen van corporaties. Zo doet Rochdale niet aan aanbiedingen vrij op naam, zoals andere corporaties. Wel kent ze net als Eigen Haard de Starters Renteregeling. 

Ymere wil haar kennis van de markt beter gebruiken voor een meer gerichte marketing. Jeroen Frissen noemt als voorbeeld het Woonticket, de bemiddelingsdienst voor middeninkomens van Ymere: “Als wij zien dat een woningzoeker zich vele malen tevergeefs meldt voor een bepaald type huurwoning, dan benaderen we zo iemand om te vertellen dat zo’n woning ook te koop is”. 

Ikwil020wonen.nl

Inmiddels hebben de Amsterdamse corporaties de handen ineengeslagen om gezamenlijk reclame te maken. Onder de noemer ‘ikwil020wonen.nl’ wordt het corporatieaanbod gezamenlijk op internet gepresenteerd. En half april werd de eerste gezamenlijke open-huizendag  gehouden (zie ook kader). “We willen huizenzoekers wijzen op de voordelen van het kopen van een corporatiewoning”, zegt Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties: “Scherp geprijsd, een bovenwettelijke basiskwaliteit, verschillende kortingsacties en goede financieringsregelingen als de Starters Renteregeling.”

 

Overigens worden bij gesplitste complexen niet altijd alle woningen in de verkoop gedaan. “Schaarse woningen voor bijvoorbeeld grote gezinnen houden we soms in de verhuur”, zegt Mommers. “Ook brengen we woningen terug in de verhuur als de mutaties sneller gaan dan de verkoop.” Bij Eigen Haard is het met name in Zuidoost voorgekomen dat woningen weer uit de verkoop werden gehaald of niet te koop werden aangeboden, omdat er te veel makelaarsbordjes aan de gevel hingen. “Het komt de leefbaarheid en de verkoop niet ten goede als er veel lege woningen zijn”, vult verkoopmedewerker Sandra Reetraa aan.

Een afspraak met de gemeente stelt dat woningen terug de verhuur in moeten als ze een jaar te koop hebben gestaan. Maar volgens Ymere en Eigen Haard komt zo’n lange doorlooptijd vrijwel niet voor. Reetraa: “Bij ons is die nu gemiddeld zes maanden. Maar dat kan volgende maand weer anders zijn.” 

Verkoopvijver

Onder de ruim 6700 woningen die vorig jaar in Amsterdam werden  verkocht, waren 1600 bestaande corporatiewoningen, bijna een kwart van het totaal dus. “Wij waren, gegeven de marktomstandigheden, ook verrast door het hoge aantal”, aldus Minke Kolstein van de AFWC, die overigens sinds 1 mei bij Ymere in dienst is. Vooral in najaar 2011 hebben corporaties met acties en aanbiedingen een eindsprint ingezet om hun doelstellingen te halen.

Corporatiewoningen doen het relatief goed. Kolstein: “Het zijn vooral de duurdere woningen die langer te koop staan. En Amsterdam is nog steeds in trek bij jonge mensen die hier willen studeren of werken. En die zijn aangewezen op het goedkopere segment. Onder de kopers zijn ook veel ouders die voor hun kinderen kopen.”

Op dit moment staan in de stad zelf naar schatting 600 corporatiewoningen te koop, op ruim 8000 in de hele NVM-regio Amsterdam. Kolstein noemt enkele gemiddelde omloopsnelheden in gewilde gebieden in het eerste kwartaal van 2012. Ze lijken haast onwaarschijnlijk in deze tijd: Westerpark 16 dagen, de Pijp 43 en Centrum 50. Hoewel de mediane prijs van corporatiewoningen afgelopen jaar met 1200 euro is gedaald naar 176.852 euro, waren er ook nog stadsdelen met prijsstijgingen, zoals Oost en Zuid.

Toch ondervinden ook de corporaties de gevolgen van de crisis. Een ruime splitsingsvijver – er zitten nu bijna 60.000 woningen in - is nodig om de verkopen op peil te houden. Tot voor kort hadden een aantal corporaties de interne eis dat ze binnen de verenigingen van eigenaren minimaal 50 procent in bezit wilden hebben. Maar die stelregel hebben ze losgelaten, om meer armslag te hebben.

Afgelopen jaren is het aantal jaarlijkse splitsingen opgelopen van 2000 à 3000 tot 11.000 in 2011. “Dat kwam door een versoepeling van de regels en een verhoging van de ambities in afspraken met de gemeente”, aldus Kolstein. Verschillende corporaties hebben plannen om hun verkoopvoorraad uit te breiden, Ymere in ieder geval van 17.000 naar 20.000. Kolstein denkt dat de verkoopvijver voor heel Amsterdam uiteindelijk zou kunnen worden vergroot naar 75.000 tot 100.000. “Maar dan moeten de erfpachtkosten wel omlaag. Daar zijn we al over in de slag met de gemeente.”

Jeroen Frissen van Ymere heeft tegelijkertijd bedenkingen bij het in de etalage zetten van zulke grote stukken bezit. Het kan ertoe leiden dat de invloed van corporaties in sommige gebieden veel sterker afneemt dan beoogd, zegt Frissen: “We moeten ons afvragen of we dit wel willen met onze voorraad.” 

 

Het Jaarboek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties dat op 12 juli verschijnt heeft de woningverkopen als hoofdthema.

Deel