Milieuhinder en vastgoedcrisis overschaduwen herontwikkeling van de Zaan/IJ-oevers
De Zaanse woonambities

Voormalig rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol wierp de steen in de vijver: zou de herontwikkeling van de bedrijventerreinen langs Zaan en IJ geen prioriteit moeten krijgen boven de uitbreiding van Almere? Dat zou veel spannender stedelijke milieus kunnen opleveren dan de zoveelste vinexwijk in Almere. Voorlopig lopen veel Zaanse nieuwbouwplannen stuk op de geluid- en stankoverlast van de industrie en Amsterdamse havenbedrijven. De vastgoedcrisis heeft corporaties en ontwikkelaars bovendien kopschuw gemaakt. Blik op de Zaanoever.

Ooit stond er op schiereiland de Hemmes een handvol molens. Later verschenen er opslagloodsen en een scheepswerf. Inmiddels ligt het terrein al weer jaren braak. Al in de vinex-jaren waren er plannen om 325 nieuwe huizen te bouwen. Ook waren er subsidies beschikbaar om de bodem te saneren. Maar de Zaanse corporaties ZVH en Parteon, die het gebied samen met Era Contour en AM willen ontwikkelen, hebben nog maar weinig kunnen doen. De locatie ligt namelijk middenin een zone met fabrieken die voor flinke stankoverlast zorgen. De gemeente Zaanstad probeert de hinder in overleg met de industrie wel te verminderen. Maar volgens ZVH-directeur Frank van Dooren zaten de gesprekken lang in een impasse. “Ik heb al op het punt gestaan om de boel te verkopen. Maar de laatste tijd lijkt het stadhuis er wat harder aan te trekken. Het is ook een prachtige locatie om te wonen met aan alle kanten water. Bovendien liggen de A7 en treinstation Kogerveld nog geen twee kilometer weg.”

7000 nieuwe woningen

De Hemmes is één van de vele locaties waar de gemeente Zaanstad graag nieuwe woningen en bedrijvigheid ziet komen. In haar nieuwste plan voor de herontwikkeling van de Zaan/IJ-oevers staan maar liefst 24 locaties die in de toekomst een andere functie kunnen krijgen. Daarmee zou de stad er 7000 nieuwe woningen en 450.000 m2 aan vloeroppervlak voor bedrijven en voorzieningen bij krijgen. Die nieuwbouw is volgens de gemeente hard nodig, want de economische ontwikkeling en het inkomensniveau van haar bewoners blijft achter bij de rest van de regio. Van oudsher zit er in Zaanstad veel industrie. En juist in die sector daalt door automatisering de werkgelegenheid al jaren. Ook in de horeca neemt het aantal banen sinds een aantal jaren af.
”We missen de middeninkomens en hoger opgeleiden om onze voorzieningen op peil te houden. Voor die groepen zijn er nog te weinig aantrekkelijke woningen”, aldus de Zaanse wethouder voor Ruimtelijke Ordening Dennis Straat. Met de transformatie van de Zaan mikt hij dan ook op een kwaliteitsverbetering van de stad zoals die de afgelopen jaren met het spraakmakende Inverdan-project in het centrum al in gang is gezet. Samen met de plannen voor de noordelijke IJ-oever in Amsterdam kunnen de Zaanse ambities zelfs een alternatief vormen voor de grootschalige woningbouwplannen in Almere. In het ontwikkelingsplan van Zaanstad wordt voorgerekend dat de twee steden aan hun oevers 40.000 nieuwe woningen kunnen bouwen. Toch laat Dennis Straat weten dat hij niet wil concurreren met de polderstad. “Iedere locatie heeft zijn eigen kenmerken. Onze troeven zijn de Zaan en het industrieel erfgoed. Almere heeft andere kwaliteiten in huis.”

Wedden op twee paarden

RO-portefeuillehouder Kees Diepeveen van Amsterdam-Noord ziet de uitgestrekte oevers van de Zaan en het IJ wél als een volwaardig alternatief voor het bouwen in de polder. “Grootschalige projecten zijn iets uit het verleden. De mobiliteitsgroei die met nieuwbouw samenhangt, kan ook beter langs de Zaan en het IJ worden opgevangen. Daar ligt de infrastructuur voor een belangrijk deel al klaar.” Hij wijst er ook op dat het Planbureau voor de Leefomgeving recentelijk aantoonde dat uitleglocaties segregatie in de hand werken. Op het stadhuis zijn deze argumenten nog onvoldoende doorgedrongen. Volgens Diepeveen wedt iedereen er nog te veel op twee paarden. “Almere uitbouwen én Zaan-IJ ontwikkelen is niet realistisch. De stad moet kiezen welke richting ze uit wil.”
Intussen werkt het stadsdeel al nauw met Zaanstad samen aan het verbeteren van de onderlinge fiets- en openbaarvervoerverbindingen. De stadsregio heeft ook onderzoek gedaan naar de introductie van een snelle busverbinding tussen Amsterdam en Zaanstad: de ‘Zaancorridor’. In dat kader krijgt de Klaprozenweg in Noord binnenkort een vrije busbaan. Ook wordt gedacht aan een nieuwe vaarverbinding over het IJ.

Ontwikkelaars kopschuw

Voordat de kansen langs Zaan en IJ verzilverd kunnen worden, moet er in beide steden nog wel veel gebeuren. De herontwikkelingsambities worden op dit moment overschaduwd door de vastgoedcrisis. Corporaties en projectontwikkelaars maken pas op de plaats. Zo kijken marktpartijen bij de herontwikkeling van het strategisch gelegen Hembrugterrein vooralsnog de kat uit de boom. Bovendien is de kans klein dat de rijksoverheid op korte termijn met investeringssubsidies over de brug komt om vervuilde locaties te saneren en infrastructuur te vernieuwen. Zaanstad heeft daarvoor zelf geen geld.
Een nog groter probleem is de forse stank- en geluidoverlast van de Zaanse voedingsindustrie en Amsterdamse havenbedrijven.
Het gros van de 24 locaties uit het Zaanse herontwikkelingsplan ligt binnen de milieucontouren van deze bedrijven. Het noorden en het middendeel van de Zaan heeft vooral last van de geur van de cacao-industrie en de zetmeelfabriek Tate & Lyle. Zuidelijker gelegen locaties als het Hembrugterrein vallen binnen de 20Ke-contour van Schiphol en kampen met overlast van bedrijven in Westpoort. Ook valt een deel van deze zone binnen de risicocontouren van bestrijdingsmiddelenfabrikant Chemtura uit Amsterdam.

“Geen gedwongen verhuizingen”

Zaanstad wil die problemen aanpakken met een combinatie van maatregelen. Allereerst wordt de ‘papieren’ milieubelasting in overeenstemming gebracht met de werkelijke overlast. “Daar zit nu vaak nog de nodige ruimte tussen”, aldus Straat. Verder is het gebied Zaanstad-Midden door het kabinet aangewezen als ‘milieuontwikkelingsgebied’ binnen de Crisis- en Herstelwet. “We mogen daardoor tien jaar lang van de normen afwijken om ontwikkelingen op gang te brengen die uiteindelijk tot minder overlast leiden.” Toch zullen de bedrijven in de regio er niet aan ontkomen om hun milieuhinder terug te dringen. Straat is al een tijdje in gesprek met de voedingsmiddelenindustrie. “Ik merk dat er best begrip is voor onze wensen. Zij hebben zelf ook belang bij een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat.” Toch hoeven de bedrijven niet bang te zijn dat ze worden gedwongen om te verhuizen. Straat ziet niets in een verplichte uitplaatsing van overlastgevende bedrijven. “Het is erg duur om zo’n bedrijf te verplaatsen. Bovendien hebben ze hier altijd gestaan. Het hoort bij het DNA van de stad.”

Kleur bekennen

Bert de Graaf, directeur projectontwikkeling van de grootste Zaanse corporatie Parteon, is het daar niet mee eens. Hij vindt dat de stad duidelijker moet kiezen voor haar woonopgave en overlastgevende bedrijven een alternatieve vestigingslocatie moet bieden. “Ik lees daar in de ruimtelijke structuurvisie helaas niets over terug.” Er zijn ook genoeg andere bedrijven die zich wel goed met woningbouw laten mengen. Daar zou de stad veel meer op kunnen inzetten, meent De Graaf. Aan Parteon zal het niet liggen. De corporatie hoopt ondanks de moeilijke woningmarkt jaarlijks zo’n 150 sociale huurwoningen en 250 koopwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen.
Ook ZVH-directeur Van Dooren wil graag nieuwe woningen bouwen en vindt dat de gemeente in het conflict tussen ontwikkelaars en fabrikanten kleur moet bekennen. “Er mag best wat minder nadruk liggen op het behoud van werkgelegenheid. Vooral jonge mensen vallen vaak over de stank in het gebied. Voor hen is de industrie iets uit het verleden. Kijk vooruit en richt je als stad op een ander soort bedrijvigheid.”
Voor Martijn Jonker van de Kamer van Koophandel zijn dat soort uitspraken vloeken in de kerk. “De voedingsmiddelenindustrie langs de Zaan is één van de pijlers van de regionale economie. Die moet je niet opofferen voor een groepje woningen langs de Zaan.” Hij is niet tegen gebiedsontwikkeling langs de rivier, maar hekelt de keuze voor een bouwlocatie als de Hemmes. “Woningbouw is daar de komende tien tot dertig jaar absoluut onmogelijk. Zelfs als de milieuhinder er afneemt, kan ik mij niet voorstellen dat iemand er prettig woont tussen alle fabrieken.” Hij heeft ook weinig waardering voor het idee om op termijn de bedrijventerreinen in de Achtersluispolder open te stellen voor andere functies. “De zwaardere categorie bedrijven moet daar in de toekomst terecht blijven kunnen. In Westzaan en Assendelft liggen nog genoeg slecht bereikbare bedrijventerreinen waar ook woningen kunnen worden gebouwd.”

Drijvende camping en stadslandbouw

In de tussentijd lopen kunstenaars en andere creatieve geesten zich warm om de braakliggende terreinen te veroveren. Zo presenteerde een groep enthousiastelingen rond   stichting Babel afgelopen voorjaar een boekje met allerlei ideeën om het braakliggende Hemmes-terrein tijdelijk in te richten. “We hebben er al eens een drijvend eiland van lege voedingstanks neergelegd waarop je een camping zou kunnen aanleggen”, vertelt stadsdichter Bas Husslage. “Langs de Zaan ligt ook nog een oud gasfabrieksterrein waarvan de bovenlaag al is gesaneerd. Daar zou je prima een stadsstrand van kunnen maken.” Eerder nam Husslage al het initiatief voor Smaakexplosies, een jaarlijks cultureel-culinair festival op het Hembrugterrein. Recentelijk is hij aan de Hogendijk in Zaandam ook met een stadstuinbouwproject begonnen. Tussen prints van schilder en culinair fijnproever Monet worden in 47 plastic bakken aardappelen geteeld. “Zaanstad kan wel wat reuring gebruiken. Er liggen hier 77 terreinen braak. Daar kun je tijdelijk veel leuke dingen mee doen.” 

Nieuwbouw: De Conrad
Aan de zuidzijde van Zaandam is de laatste decennia flink wat woningbouw verrezen, vooral op ‘Het Eiland’ in de Baai van Zaandam. Tot de meest recente uitbreidingen hoort De Conrad tussen de Conradstraat en de Dr. J.M. den Uylweg. De Conrad vormt een nieuwbouwwijk met 320 woningen in de vorm van een carré rond een groen binnenterrein. Midden in het carré staat een vrijstaand V-vormig appartementengebouw.
De nieuwbouw langs de flanken draagt fraaie namen als Sering, Pioenroos en Jasmijn, eengezinswoningen met een behoorlijke diversiteit. De vierde flank van het carré bestaat uit de twee complexen langs de Zaan, het complex Magnolia en - de grootste blikvanger - de woontoren Lotus, een pilaar van on-Zaanse proporties. Het 23 verdiepingen tellende woongebouw is onbetwist het hoogste in de hele Zaanse regio.
De Conrad is een project van De Wilgen Vastgoed BV (een volledige dochter van AM) en woningcorporatie ZVH uit Zaandam. Het is een wijk met koop- en huurwoningen. ZVH heeft al zijn 99 koopwoningen weten te verkopen met een KoopGarant-constructie. Kopers ontvingen daardoor een korting van dertig procent plus een terugkoopgarantie. In de Lotus-toren staan nog flink wat appartementen te koop.
www.deconrad.nl
 
 
Jaco Boer