Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft zijn keerzijde

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Rochdale wint de NUL20 Gouden Bouwsteen. De corporatie heeft in 2010 de meeste woningen opgeleverd: 658 stuks, verspreid over Zuidoost, Nieuw-West en IJburg. Maar de hoge nieuwbouwproductie is dit jaar geen onverdeeld genoegen. Het merendeel van de opgeleverde woningen moet namelijk nog worden verkocht. Dat drukt zwaar op de financiële huishouding van de corporatie. Rochdale heeft tal van renovatie- en nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. Tijd om de bakens te verzetten.

Overhandiging Gouden Bouwsteen

“Tja, je moet je afvragen of je dit jaar blij moet zijn met deze prijs.” Bestuursvoorzitter René Grotendorst geeft direct bij de ontvangst richting aan het gesprek. De crisis. Waar eerdere winnaars de champagne ontkurkten, zou Rochdale eigenlijk liever wat minder woningen hebben opgeleverd.  Grotendorst: “Je bent natuurlijk toch ook trots omdat je weet hoeveel van onze mensen hier hard aan gewerkt hebben om dit tot stand te brengen. Maar we hebben nu te maken met een groot aantal opleveringen bij een dalende vraag. Dat is de meest ongelukkige combinatie die je kunt bedenken. Het is ook het begin van onze heroriëntatie: ik vind dat we u lang genoeg hebben moeten vertellen wat ons probleem is: we moeten in 2011 ook weer vooruitkijken.”
Rochdale heeft 658 woningen opgeleverd in 2010, 37 procent sociale huur en 63 procent koop. Deze werden gerealiseerd in Nieuw-West, Zuidoost, op IJburg en een klein plukje studentenwoningen op de Zuidas. Het merendeel van de koopwoningen is nog niet verkocht. Grotendorst: “We hebben op dit moment 350 onverkochte nieuwbouwwoningen. Een klein deel daarvan moet nog worden opgeleverd en wellicht is er een staartje van 2009. Maar het overgrote deel is inderdaad in 2010 opgeleverd.”
Het zijn grotendeels projecten die nog in een ander tijdsgewricht zijn bedacht. Grotendorst: “De gekte die er was krijgen we, gelukkig ook maar, niet meer terug. Kopers konden wel heel makkelijk lenen. Maar de huidige collectieve terughoudendheid is niet volledig te verklaren door de veranderde omstandigheden. Zo slecht gaat het niet met de inkomenspositie van de meeste mensen. Het moet te maken hebben met gevoelens van onzekerheid over de toekomst: verandert de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekvoorwaarden,  het inkomen?  Daarbij is de uitgangspositie van veel mensen in de loop der jaren verbeterd; men kan dus even pas op de plaats maken. Maar los van de marktomstandigheden, willen we als woningcorporaties alleen nog in koopprojecten meedoen als dat noodzakelijk is voor de gewenste menging van woningbezit in de herstructureringwijken. We richten ons voortaan primair op onze doelgroep.”

Welke conclusies kun je trekken uit de huidige verkopen. Wat loopt wel, wat niet?
“Om maar met een open deur te beginnen. De locatie is natuurlijk de belangrijkste factor. Wij hebben veel opgeleverd in Zuidoost en Nieuw-West, stedelijke vernieuwingsgebieden. Dat zijn nog steeds lastige locaties,  ook voor grondgebonden woningen.
Maar het blijft een conglomeraat van factoren. Voor de ap­par­tementen van het project NieuwZeeland (Nierkerkestraat) in Osdorp is bijvoorbeeld weer veel belangstelling. Maar wat we daar, en trouwens ook bij andere projecten, weer zagen: bijna de helft van de voorlopige koopcontracten leidt niet een definitieve koop. Bijna altijd vanwege de financiering.”
Van de drie grote locaties waar Rochdale dit jaar woningen opleverde, loopt IJburg relatief nog het beste. Grotendorst: “We hebben daar behoorlijk dure woningen. De verkoop daarvan loopt wel, maar veel langzamer dan eerder. Dat zien we over de gehele linie: er is wel vraag, maar het aanbod is momenteel veel groter dan het opnamevermogen.”
Rochdale heeft geconstateerd dat nieuwe appartementen rond 160.000 euro wel goed verkopen in Zuidoost. Grotendorst: “We hebben daar geen concessies gedaan aan de kwaliteit, anders hebben die complexen geen toekomstwaarde. Deze woningen zijn alleen kleiner, rond de 80 vierkante meter. We hebben jaren tegen elkaar gezegd dat we in Amsterdam geen kleine woningen moeten toevoegen, omdat er al zoveel staan, maar er is wel belangstelling voor. Bovendien staan er in Zuidoost zijn weer weinig kleine woningen, dus daar verbreden we het aanbod. Bovendien, je moet het in perspectief zien van de totale woningmarkt. Als we een paar jaar wat meer kleinere woningen bouwen, is dat natuurlijk geen ramp. Je praat over één of twee procent aanpassing van de voorraad.”

Hoe krijgt Rochdale bewoners voor zijn onverkochte woningen?
Grotendorst: “Het meest voor de hand liggend, is wat van de prijs af te halen. We zeggen allemaal dat we dat niet doen, maar doen het ondertussen toch. Dat kan natuurlijk ook op een manier zonder dat je de verkoopprijs verlaagt, zoals de woning opleveren met een duurdere keuken.
We zetten ook koopwoningen om naar huur. Als we inschatten dat bij een nieuwbouwcomplex het aanbod de vraag fors overtreft, doen we dat. Met de verwachting natuurlijk dat we na de eerste verhuur wel kunnen uitponden. Buiten de ring is verhuur zelden kostendekkend; daar ligt de marktprijs onder de kostprijs. In Zuidoost en Nieuw-West houdt het met maximaal 900 euro maandhuur wel op.
Ten derde kun je proberen woningen te verkopen aan een belegger. Het valt op dat de beleggingssector daar weer belangstelling voor krijgt. Pensioenfondsen hebben weer interesse in verhuur van vastgoed vanwege de zekerheden op lange termijn. We hebben net 58 nog te ontwikkelen laagbouwwoningen aan de Schepenlaan (De Banne, Noord, nvdr) verkocht aan Syntrus Achmea.”

Hoofdpijntopdrie

De komende jaren drukt de last van de nieuwbouwproductie zwaar op Rochdale. De woningcorporatie heeft tal van renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. De meest pijnlijke beslissing vindt Grotendorst het uitstel van de renovatie van flats aan de Boelelaan. “We zijn daar al jaren met de bewoners over in gesprek. De bewoners van het eerste blok zijn inmiddels bijna allemaal al uitgeplaatst. Stel je voor. Sommigen zitten nu al enige tijd in een wisselwoning en krijgen nu van ons de boodschap dat de renovatie zeker een paar jaar wordt uitgesteld. Vreselijk natuurlijk. Maar we kunnen niet anders.”
In de hoofdpijntopdrie staat ook de uitgestelde renovatie van woningen aan de Hasebroekstraat (Kinkerbuurt). Alle bewoners zijn uitgeplaatst en de panden volledig uitgebroken. Rochdale heeft recentelijk het herstel tot nader order uitgesteld. Op drie staat het veelbesproken uitstel van de aanpak van wijk Jeruzalem. Grotendorst: “Ook heel vervelend, omdat ook hier jaren is gediscussieerd over de meest wenselijke aanpak. Wederom erg vervelend voor bewoners, waarvan de uitplaatsing al is begonnen. Dat gaat wel door. Bewoners hebben zich erop ingesteld en het is begrijpelijk dat sommigen nu dan ook die stap willen maken. In de overbruggingsperiode verhuren we de woningen aan studenten. We beginnen op z’n vroegst in 2014.”
Grotendorst is blij dat het ge­compliceerde nieuw­bouwproject bij het Bezaanjachtplein in Noord wel is vlotgetrokken. Dat project is van groot belang voor de herstructurering van de Banne, vanwege de maatschappelijke voorzieningen, het nieuwe buurt­winkelcentrum en zorgwoningen. “Aan een dergelijk plan zullen we niet snel opnieuw beginnen. Veel te complex vanwege de vele betrokken partijen en de stapeling van functies, waaronder woningen, een parkeergarage, winkelcentrum, een wijkcentrum en een bibliotheek. Ook die les hebben we wel geleerd. Maar de belangrijkste les is toch wel dat we veel scherpere keuzes leren maken waar we nu wel en niet als woningcorporatie voor zijn. Er komt meer aandacht voor onze echte doelgroep, voor bestaand bezit, bestaande wijken en voor goed beheer. Projectontwikkeling is daar dienstbaar aan en niet langer een activiteit die op zich staat.”

Zie de Barometer voor de details over de woningproductie van de topdrie van de NUL20 Gouden Bouwsteen