Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

Naar de grote stad!

Terwijl de Amsterdamse woningmarkt vaak op slot lijkt te zitten, vinden elk jaar meer dan 27.000 twintigers woonruimte in de hoofdstad, vaak ook nog in de binnenstad. Dat zijn lang niet allemaal studenten; de groep nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ze worden vooral bediend door de particuliere huur- en koopsector.
Top 10: 20-24 jarigen

Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 20-24 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg )

  1. Burgwallen-Nieuwe Zijde
  2. Burgwallen-Oude Zijde
  3. Duivelseiland
  4. Weteringschans
  5. Weesperbuurt/Plantage
  6. Grachtengordel-Zuid
  7. Oude Pijp
  8. Grachtengordel-West
  9. Nieuwmarkt/Lastage
  10. Frederik Hendrikbuurt

Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Vanavond gaat Claudia van de Korput (26) weer naar een woning kijken. De studio ligt vlakbij het Leidseplein, telt 25 vierkante meter en heeft een eigen balkon en een keuken. De douche en het toilet moet ze met twee anderen delen. “Eigenlijk wil ik liever iets voor mezelf, maar het is niet gemakkelijk om dat te vinden.”
Tot nu toe heeft ze vooral op websites naar woningen gezocht. Als het te lang gaat duren, overweegt ze toch maar een makelaar in te schakelen. Ze is bereid om maximaal 600 euro inclusief gas en licht voor een appartement van 20 tot 30 vierkante meter binnen de ring neer te leggen. “Ik hoef niet per se in het centrum te zitten. Als er maar een treinstation in de buurt is. Iedere dag moet ik namelijk op en neer naar Hilversum, waar ik werk.” Op dit moment woont ze nog in Haarlem, maar Amsterdam lijkt haar veel leuker om te wonen. “Het ligt lekker centraal en ik heb er al veel vrienden en kennissen wonen. Bovendien is het een plek waar veel gebeurt.”
Duizenden twintigers zoeken net als Claudia een woning in Amsterdam. Ze komen er studeren, hebben er net een baan gevonden of willen hier met leeftijdsgenoten genieten van het grote aanbod aan winkels en uitgaansgelegenheden. Opmerkelijk is dat het velen van hen ook lukt in de hoofdstad een dak boven hun hoofd te vinden. In 2009 vestigen zich meer dan 27.000 twintigers, bijna de helft van de totale nieuwe aanwas, in de hoofdstad. Iets meer dan de helft van hen is tussen de 20 en 24 jaar oud. De twintigers zijn ook de enige groep waarbinnen meer mensen zich in de stad vestigen dan er vertrekken. Sinds een jaar of vijf is er niet alleen bij jonge twintigers (‘de studenten’), maar ook bij personen tussen de 25 en 29 jaar sprake van een vestigingsoverschot. (Bron: dienst O&S)

Minderheid nieuwkomers naar corporatiewoning

Top 10: 25-29 jarigen

Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 25-29 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg)

  1. Duivelseiland
  2. Oostelijk Havengebied
  3. Frederik Hendrikbuurt
  4. Da Costabuurt
  5. Rijnbuurt
  6. Overtoomse Sluis
  7. Nieuwe Pijp
  8. Hoofddorppleinbuurt
  9. Haarlemmerbuurt
  10. Weteringschans

Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Amsterdam is van oudsher een magneet voor jongeren. Druk op de woningmarkt is er altijd geweest, maar sinds de jaren tachtig is het (ook) voor hen moeilijker geworden om een woning in de hoofdstad te vinden. Voor een sociale huurwoning hebben ze te weinig wachttijd kunnen opbouwen en de koopprijzen zijn in vergelijking met de rest van Nederland erg hoog. Toch lukt het hen de stad binnen te komen, legaal of illegaal. De officiële instanties hebben over het algemeen weinig zicht op deze intocht. Voor studenten is er nog speciale huisvesting, maar de andere twintigers moeten zichzelf zien te redden.
Het overgrote deel van de nieuwkomers tussen de 20 en 24 jaar is student. Van de bijna 30.000 eerstejaars die zich aan één van de universiteiten of hogescholen inschrijven, komt volgens gemeentelijke cijfers maar een kleine veertig procent in de stad wonen. Maar dat aandeel loopt in de jaren erna snel op naar tachtig procent. Zij kunnen terecht in één van de bijna 16.000 zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen die de Amsterdamse woningcorporaties volgens het kenniscentrum studentenhuisvesting Kences aanbieden. In dat aantal zitten ook de 2850 (tijdelijke) containerwoningen op verschillende plekken in de stad. Bovendien verstrekken corporaties een fors deel van de tijdelijke huurcontracten – voor woningen die gesloopt of verkocht worden - aan studenten. Dat zijn er gemiddeld zo’n 2000 per jaar. In de afgelopen vier jaar is het ook gelukt om nog zo’n 800 kleine sociale huurwoningen voor studenten te labelen. Volgens het akkoord Bouwen aan de Stad II komen daar in de komende jaren nog zo’n 1000 kleine woningen bij.  

Vestiging naar leeftijd

Grafiek

Bron O+S, vestiging in Amsterdam in 2009 naar leeftijd

Toch wordt met die duizenden woningen maar een deel van de huisvestingsbehoefte van deze groep gedekt. Zo’n 57 procent van de ruim 43.600 studenten die zelfstandig in Amsterdam wonen - bijna 25.000 personen - is afhankelijk van andere kanalen zoals particuliere verhuur, inwoning bij vrienden of familie, kraak en antikraak. Vooral over de laatste drie categorieën is weinig bekend. Studenten die bij vrienden of familie inwonen, worden niet apart geregistreerd. Dat geldt uiteraard ook voor krakers. Het Studenten Kraakspreekuur (SKSU) heeft wel eens geschat dat in Amsterdam jaarlijks zo’n 200 tot 250 studenten zichzelf op deze manier aan woonruimte helpen.
Over antikraak is nog minder bekend. Leegstandsbeheerders als Ad-Hoc, Zwerfkei Bewaring of Camelot Beheer willen uit concurrentieoverwegingen niets over hun aanbod vertellen. Bob de Vilder van Camelot Beheer denkt niettemin dat het in de hoofdstad al snel om meer dan 10.000 panden gaat die tijdelijk worden bewoond. Gozewijn Bergenhenegouwen van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) zet vraagtekens bij dat hoge aantal. “Ik heb in oktober 2009 een belronde gemaakt langs de verschillende bureaus en kwam toen uit op ongeveer 1700 anti-kraakpanden waar zo’n 3100 mensen woonden. Maar dat aantal schommelt sterk in de tijd.”

Particuliere huur domineert

Ondanks het gebrek aan gedetailleerde cijfers is het duidelijk dat de particuliere huursector voor begin-twintigers een dominante rol speelt in hun zoektocht naar onderdak. Tot die conclusie komt ook André Buys van adviesbureau RIGO, die onlangs op verzoek van het OGA een analyse van de Amsterdamse woningmarkt heeft gemaakt. Op basis van tijdreeksen uit het bevolkingsregister (GBA) en enquêteresultaten uit opeenvolgende Wonen in Amsterdam-onderzoeken (WiA) heeft hij de aantrekkingskracht van verschillende buurten voor nieuwkomers op een rij kunnen zetten. Daaruit bleek dat nieuwe Amsterdammers tussen de 20 en 24 jaar in de afgelopen jaren vooral in het gebied binnen de Singelgracht plus enkele buurten daar net buiten terecht zijn gekomen (zie toptien 20-24). Dat zijn precies de delen van de stad waar corporatiewoningen - op enkele concentraties na - schaars zijn en ook nauwelijks vrij komen. Het aanbod aan particuliere huurwoningen is er veel groter.
Zo staan er in stadsdeel Centrum volgens het laatste WiA-onderzoek 15.500 particuliere huurwoningen (dienst O+S komt zelfs 3000 hoger uit) waarvan bijna de helft een maandhuur heeft onder de 398 euro. En dan zijn er nog de enkele honderden onrechtmatig bewoonde appartementen die in de Zoeklicht-rapportages opduiken en waarschijnlijk het topje van de ijsberg aan illegaal onderverhuurde woningen vormen. Buys staat er in ieder geval niet van te kijken dat jonge twintigers juist in het centrum onderdak vinden. “Dat gebied heeft twee gezichten. Naast de gevestigde orde in de grachtengordel heb je een jonge en dynamische groep die voor korte tijd in een gebied als de Wallen woont. Als ze iets beters kunnen krijgen, zijn ze er ook snel weer weg.”

Halve koopetages en woningdelers

Nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar komen weer in andere buurten binnen. Deze groep is ook grotendeels afhankelijk van de particuliere verhuur, maar kan dankzij een baan ook een (kleine) woning kopen. Het is waarschijnlijk geen toeval dat juist in de buurten die in de afgelopen jaren bij deze groep populair zijn geworden - Duivelseiland, Da Costabuurt, Overtoomse Sluis of Helmersbuurt - veel particuliere verhuurders hun panden hebben gesplitst en verkocht (zie toptien 25-29)). Al kunnen veel starters hier door de hoge prijzen weinig meer dan een halve etage kopen. “Voor 60 m2 betaal je in Oud-West al snel 250.000 euro”, aldus Almar Bakker van Gerard W Bakker Makelaars.
Ook het populaire Oostelijk Havengebied (tweede in de toptien) is geen goedkope buurt. Maar hier staat wel een relatief groot aantal vrije sector huurwoningen met prijzen die door jonge tweeverdieners met enige moeite kunnen worden opgehoest. De dynamiek zou nog toenemen als individuele jongeren deze woningen ook als groep kunnen huren, zoals in andere wereldsteden veel gebeurt. Maar makelaar Lilian Weerdesteijn van Jacobus Recourt laat weten dat maar weinig verhuurders hier zin in hebben. “Een aantal aanbieders staat er alleen voor open als bijvoorbeeld een ouder het huurcontract mee ondertekent en garant staat voor een hoger bedrag dan normaal.”

Studio’s in vrije sector gewenst

Om de voor Amsterdam belangrijke twintigers gemakkelijker aan een woning te laten komen, zou er volgens André Buys meer aanbod moeten komen in de vrije huursector net boven de liberalisatiegrens. Dat segment is nu erg klein. “In buitenlandse steden als Parijs kun je als pas afgestudeerde jongere een studio-achtige woning huren van niet meer dan 45 vierkante meter. Dat zou ook in Amsterdam kunnen aanslaan. Eventueel kun je daarvoor een deel van de sociale voorraad binnen de ring gebruiken. Al zal dat politiek wel erg lastig liggen. Over particuliere huur wordt nog te vaak meesmuilend gedaan. Maar het zorgt in een stad als Amsterdam voor de broodnodige flexibiliteit.”
De corporaties zouden twintigers ook graag vaker aan een woning willen helpen. Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties erkent dat er op dit moment voor deze groep te weinig aanbod is. “Met de verkoop van sociale huurwoningen en een initiatief als Koopgarant lukt het ons in de koopsector nog aardig om deze mensen te bedienen. Maar Brussel maakt het ons lastig om ook in de vrije huursector eind-twintigers aan onderdak te helpen.” Het pleidooi voor studio-achtige woningen in de vrije huursector vindt hij sympathiek maar onuitvoerbaar. “Door het Woningwaarderingsstelsel blijven kleine woningen altijd in de sociale sector vallen.” Het enige lichtpuntje dat hij voor deze groep ziet, is de leegstand in betaalbare vrije sector huurwoningen buiten de ringweg. “Als je als jongere per se in Amsterdam wilt wonen, zou dat een oplossing kunnen zijn. Niet iedereen kan in het centrum van de stad terecht.”

Jaco Boer

 

Deel
Terwijl de Amsterdamse woningmarkt vaak op slot lijkt te zitten, vinden elk jaar meer dan 27.000 twintigers woonruimte in de hoofdstad, vaak ook nog in de binnenstad. Dat zijn lang niet allemaal studenten; de groep nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ze worden vooral bediend door de particuliere huur- en koopsector.
Top 10: 20-24 jarigen

Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 20-24 jarigen (periode 2003-2008, excl." data-share-imageurl="">