Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

“We kijken of het ook een jaar later kan”

Weinig in de relatie huurder-verhuurder ligt zo gevoelig als onderhoud. Toch hebben huurders niet veel inzicht in het onderhoudsbeleid van hun corporaties. En wat gaat er gebeuren nu corporaties de broekriem moeten aanhalen? Een poging een grijs gebied in te kleuren.

 

Figuur 1 - Aandeel in de onderhoudgerelateerde klachten bij de WSWonen in 2010 (tot 22-12), afgezet tegen het corporatiebezit.  **Klachten over woningen van Far West zijn ondergebracht bij Rochdale, Stadgenoot en De Key, omdat die het beheer doen.    Bron: Wijksteunpunten Wonen

“Wij handhaven onze normen voor het planmatig onderhoud. Dat wil zeggen dat we vasthouden aan schilderbeurten om de zes jaar. Maar omdat het zwaar weer is, kijken we nu wel of het ook een jaar later kan.” Aldus Rogier Noyon, directeur strategie en beleid bij Stadgenoot, over het planmatig onderhoud door zijn corporatie. Net als andere corporaties geeft Stadgenoot niet meer zoveel aan onderhoud uit als in 2009. Maar niet iedere corporatie wil direct van bezuinigingen spreken.
Dat Amsterdamse corporaties kritisch kijken naar hun onderhoudskosten is niet verwonderlijk. Volgens cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt deze post in de periode 2006-2009 voor tal van Amsterdamse corporaties fors te zijn toegenomen, met soms wel vijftig procent (zie kader). In het algemeen geven corporaties aanzienlijk meer aan onderhoud uit dan particuliere verhuurders. In 2009 bedroegen de onderhoudslasten per wooneenheid voor corporaties landelijk gemiddeld 1445 euro, vergeleken met 945 euro bij commerciële verhuurders.
Tussen Amsterdamse corporaties zijn er – volgens het CFV - grote verschillen in onderhoudsuitgaven. 

Onderhoudskosten Amsterdamse corporaties exploderen
Onderhoudskosten worden gemaakt om het bestaande bezit kwalitatief op peil te houden. De kosten vallen onder de lopende exploitatie en worden gefinancierd uit de huuropbrengsten. Met woningverbetering wordt de kwaliteit van de woning verhoogd. Hiertegenover staan hogere huuropbrengsten en een hogere waarde van het bezit.
In figuur 2 zijn de onderhoudskosten te zien die Amsterdamse corporaties van 2006 tot 2009 volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakten. De corporaties zelf zetten vraagtekens bij de vergelijkbaarheid van de cijfers. Het grillige verloop van sommige posten zou volgens hen op boekhoudkundig geschuif kunnen duiden. Maar de toename van de kosten is duidelijk waarneembaar. Bij de meeste stegen die kosten ook in 2009, tegen de landelijke trend in. Landelijk daalden de onderhoudslasten in 2009 met twee procent.
Opvallend zijn de aanzienlijke verschillen tussen de Amsterdamse corporaties. In 2009 gaf Eigen Haard per woning ruim twee keer zoveel aan onderhoud uit als Far West. De lage onderhoudslasten van Far West, in met name 2009, zijn voorstelbaar: de inmiddels opgedoekte herontwikkelcorporatie heeft in Nieuw-West veel sloop- en renovatiepanden in bezit, en daarnaast nieuwbouw. In geen van beide wordt groot onderhoud verricht. Far West wordt in 2009 op afstand gevolgd door Ymere als ‘zuinige’ corporatie. Ymere lijkt er over de periode 2006-2009 het best in geslaagd de onderhoudskosten in bedwang te houden.

Grafeik

Figuur 2: Onderhoudslasten per woning 2006-2009 Bron CFV, Corporatie in Perspectief 2010.

Programma

Eigen Haard-directeur Peter Hildering benadrukt dat zijn corporatie altijd sober en doelmatig is geweest. Dat Eigen Haard toch veel uitgeeft in vergelijking met collega’s komt vooral door de “boekhoudkundige vergaarbak” van het planmatig onderhoud. Daarin heeft Eigen Haard ook verbeteringskosten en uitgaven voor opplussen van woningen (zie kader) opgenomen. “Als we bijvoorbeeld beton repareren bij een galerijflat, kan het zijn dat we de flat gelijk beter toegankelijk maken door de galerijvloer te verhogen. Dat valt bij ons ook onder het planmatig onderhoud, terwijl het eigenlijk een verbetering is. Maar bewoners hoeven er geen extra huur voor te betalen.” Zo laat Eigen Haard soms ook verbetermaatregelen als het vervangen van kozijnen onder het groot onderhoud vallen. En ook de afkoop van het huurdersonderhoud door zo’n 28.000 huurders van Eigen Haard drukt flink op de begroting. “Meer corporaties hebben zo’n regeling, maar wij bezoeken de huurders zeker een keer per jaar voor een inspectie. En dat kost al gauw twee uur arbeidsloon.”
Als oorzaken voor de kostenstijgingen tussen 2006 en 2009 noemt Hildering onder meer omvangrijke ‘verketelingsprojecten’ (plaatsing HR ketels) en met name de strengere arbo-normen van de laatste jaren.

Laatste verfbeurt in 1998
Terwijl ze op Koninginnedag voor haar huis zat, kwam er een man naar haar toe. Hij was huisschilder en bood aan een schappelijke offerte te maken, omdat het pand aan de Prinsengracht wel een likje verf kon gebruiken. Rieke Besjes moest de man teleurstellen: “Het is van de woningbouwvereniging.”
De laatste keer dat Ymere iets aan de buitenkant deed was in 1998. Toen is een zijmuur van het achterhuis opnieuw gestuct, omdat er vocht doorsloeg. Daarna heeft de woongroep van Besjes herhaaldelijk tevergeefs gevraagd of er ook iets aan de kozijnen en de voordeur kon worden gedaan. “Dan zeiden ze dat ze eerst de fusie of de reorganisatie moesten afwikkelen, of dat het budget er niet was.” De verf aan de buitenkant bladderde intussen door en het hout werd aangetast. “Het is zoals ze bij het Huurteam zeiden: waar je binnen geen last van hebt, daar doen ze niets aan,” aldus Besjes.
Vorig jaar heeft Ymere in het bijzijn van de bewoners een conditiemeting gedaan. De nodige werkzaamheden, waaronder het schilderen en buitenstucwerk, werden begroot. In januari dit jaar moeten de bewoners uitsluitsel krijgen óf en wanneer de schilders komen.
Besjes heeft ondertussen een duidelijke mening over de onderhoudsplanning van Ymere: “Ik vind dat dit systeem niet deugt.”

Klanttevredenheid

Ymere geeft volgens de CFV-cijfers relatief weinig uit aan onderhoud. Pablo van der Laan, directeur onderhoudsstrategie en aanbesteding bij Ymere, vindt dat de “kille cijfers” niet zoveel zeggen. “Geld uitgeven is geen doel. Belangrijker vinden we het dat de bewoners tevreden zijn. In 2010 hebben we nog een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder al onze bewoners. Huurders waarderen hun woning bij Ymere met gemiddeld een 7. Voor onderhoud score we een 6. Daar zijn we heel blij mee. Daarnaast halen we bij het onderzoek voor het KWH-label ruime zevens bij de onderdelen woning onderhouden en  reparatie uitvoeren.”
Ook bij de technische staat van de woningen haalt Ymere zijn doelstelling, zegt Van der Laan. “Bij de driejaarlijkse conditiemeting volgens de NEN-norm halen we gemiddeld een 2,5 op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 nieuwbouw- en 6 sloopkwaliteit is. Hooguit 2,6 is onze norm. En we moeten in deze tijd op onze uitgaven letten. Die moeten in balans zijn met de inkomsten.”
Overigens hebben Van der Laan, Hildering en Noyon stevige bedenkingen bij het gebruik van deze CFV-cijfers. Er is volgens hen te veel ruimte om kosten verschillend op te voeren. Vergelijking is bovendien moeilijk omdat er grote verschillen zijn in het soort woningen dat corporaties hebben.

Minder

Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere hebben hun uitgaven aan onderhoud na vier jaar stijging al teruggeschroefd of gaan dat nog doen. Maar Hildering van Eigen Haard wil niet spreken van een bezuiniging. “We draaien gewoon onze planning en ons programma af. We zitten nu nog in een piek met de vervanging van ketels. Maar ik denk dat we de komende jaren zo’n 200 tot 250 euro minder per wooneenheid gaan uitgeven, gewoon omdat er minder onderhoud nodig is.”
“Wij kunnen gewoon doorgaan met onze programma’s, omdat we vergeleken met onze collega’s altijd lage apparaatkosten hebben gehad en geen wilde dingen hebben gedaan”, zo vervolgt Hildering. “Het is ons in het verleden wel verweten dat we niet onze nek uitstaken, niet sexy waren. Maar we hoeven nu niet op de rem te trappen bij renovatie en planmatig onderhoud.”
Ymere heeft de kostenstijging tussen 2006 en 2009 nog redelijk in de hand kunnen houden. Wel is in 2009 een zekere piek te zien. Van der Laan: “We constateerden dat een aantal complexen in 2009 onder de kwaliteitsdoelstelling ging zakken. We hebben toen van het bestuur eenmalig 10 miljoen euro extra gekregen voor een inhaalslag. Ik denk dat we nu weer op rond de 1100 euro per woning zitten (was 1123 in 2009, jvdt).” Opvallend is overigens dat die extra uitgaven van Ymere in 2009 kennelijk vooral in het klachtenonderhoud zijn gaan zitten (zie tabel).
Stadgenoot gaf volgens eigen opgave in 2010 in totaal tegen de 1500 euro per woning aan onderhoud uit. Dat is bijna 8 procent minder dan de 1625 euro die het CFV opgeeft voor 2009. En als we de eigen jaarverslagen van Stadgenoot volgen, komt er zelfs een daling in 2010 van 15 procent uit. In de begroting van 2011 is het onderhoudsbudget van Stadgenoot weer met 1,4 miljoen euro opgevoerd, naar in totaal 46,2 miljoen euro.

Aan de beurt!
Johan van de Wijngaard, voorzitter van bewonersvereniging Amstelring, is blij dat Ymere nu eindelijk is begonnen met de aanpak van de voordeuren en de deurposten in zijn wijk, Klein Dantzig in de Don Boscobuurt. “Er is vijftien jaar niets aan gedaan, ook niet geschilderd, en ik zeur er zeker zeven jaar over. Maar ze worden nu vervangen. De buitendeur wordt van hardhout, terwijl er nu bordkarton in zit.”
Van de Wijngaard heeft in die jaren tal van redenen gehoord waarom er niets werd gedaan. “Er was geen budget of een verketelingsproject in Zeeburg ging voor in verband met koolmonoxidegevaar. Mensenlevens gaan natuurlijk voor. Daar heb ik alle begrip voor. Maar ik ben blij dat we eindelijk aan de beurt zijn.”

Basiskwaliteit

De werkwijzen bij de onderhoudsaanpak door Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere verschillen niet heel wezenlijk van elkaar. Ymere en Stadgenoot laten om de drie respectievelijk twee jaar een ‘conditiemeting’ verrichten op het casco van het complex. Eigen Haard laat het hele bezit een keer per jaar opnemen door eigen opzichters die in het rayon werken. Na de inventarisatie wordt bepaald of de meerjarenplanning overeind blijf, of dat gepland onderhoud kan worden uitgesteld of juist moet worden vervroegd. Uitgangspunt bij het mutatie- en planningsonderhoud is het bereiken van een basiskwaliteit die de corporaties zelf hebben vastgesteld. Bij mutatie kunnen ook (energetische) verbeteringen worden uitgevoerd.
Daar tussendoor lopen ook nog programma’s voor verbetering van woningen, bijvoorbeeld om een hoger energielabel te krijgen. Om kosten te besparen vallen deze ingrepen vrijwel altijd samen met planmatig of mutatieonderhoud.
Sloopplannen leiden er doorgaans toe dat er geen planmatig onderhoud meer wordt uitgevoerd aan complexen. Dit kan bij herhaald uitstel van de sloopplannen tot vervelende situaties voor huurders leiden. Stadgenoot krijgt straks uit de erfenis van Far West enkele complexen waarvan de sloop nu op de lange baan is geschoven. Na lang wikken en wegen heeft de corporatie besloten om woningen die niet voor 2015 worden gesloopt toch met groot onderhoud de basiskwaliteit te geven.

Benchmarks: KWH en Woonbench
Hoe verhouden Amsterdamse corporaties zich tot elkaar wat betreft onderhoud en technische staat van hun woningen? Dat is nu lastig te zeggen. Enkele hebben zich aangesloten bij een label- of benchmarkorganisatie, zoals het KWH, waarvan Ymere en Rochdale lid zijn, en Woonbench, met Stadgenoot, Ymere, de Alliantie en De Key als deelnemers. Maar die beoordelingen gaan meer over de klanttevredenheid bij het uitvoeren van het onderhoud, en minder over de technische staat van de woningen. Bovendien worden er grote stadscorporaties vergeleken met kleinere in het land.
De Amsterdamse corporaties zien weinig in een onderlinge vergelijking van onderhoud en technische staat. Ze zien te veel factoren waarmee rekening moet worden gehouden: van ouderdom en staat van onderhoud van de woningen tot materiaalgebruik en blootstelling aan uv-straling. “Dan ben je niet meer aan het benchmarken, maar boekhouden,” aldus Noyon.

Enquête

Voorzitter Jan van de Roest van Ymeres bewonerskoepel SBO ontdekte ook dat Ymere aanzienlijk minder uitgeeft aan onderhoud dan andere corporaties. En dat het budget na 2009 is verlaagd. “Daar staat tegenover dat er meer geld gaat naar woningverbetering, zeiden ze bij Ymere. Maar ik denk dat het onderhoudsbudget nu gewoon te laag is,” aldus Van de Roest. Hij kan niet zeggen dat het onderhoud ‘superslecht’ is, maar hem bereiken wel berichten over achterstanden tot wel twintig jaar. Bij hemzelf en 250 andere woningen in de Wijsgerenbuurt is tien jaar geen planmatig onderhoud verricht. Dat moet nu eind dit jaar gaan gebeuren, bij de isolatiewerkzaamheden. Van de Roest probeert er nu via een enquête in het blad van de bewonerskoepel achter te komen of onderhoudsachterstand een probleem is bij meer huurders van Ymere.
Bij de Amsterdamse Wijksteunpunten Wonen wordt in 2010 wel relatief meer geklaagd over het onderhoud bij Ymere dan bij andere corporaties. Ymere bezit 23 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen, maar nam bij de WSWonen 30 procent van de klachten voor zijn rekening.

Johan van der Tol

 

Deel
Weinig in de relatie huurder-verhuurder ligt zo gevoelig als onderhoud. Toch hebben huurders niet veel inzicht in het onderhoudsbeleid van hun corporaties. En wat gaat er gebeuren nu corporaties de broekriem moeten aanhalen? Een poging een grijs gebied in te kleuren.