Hoe moet het verder met Nieuw-West?

Hoe moet het verder met de herstructurering van Nieuw-West?

Wachten op betere tijden

Het tempo van de vernieuwing van Nieuw-West wordt voortaan bepaald door de opnamecapaciteit van de markt. Dat geldt voor Stadgenoot, Ymere en alle andere corporaties. Zij maken pas op de plaats tot de markt weer aantrekt. Met ingrijpende gevolgen. De gewenste herstructurering vraagt veel meer tijd. De hele operatie zal op zijn vroegst klaar zijn in 2025. De nieuwbouw zal goedkoper moeten worden.

Vele honderden nieuwe appartementen en grondgebonden woningen staan er in Nieuw-West te koop. Onverkoopbaar, vooralsnog. Stadgenoot bouwde op risico de Cuypershof. Volgens bestuursvoorzitter Gerard Anderiesen een bescheiden plan met mooie eengezinswoningen. Dergelijke woningen moeten rond de 280.000 euro opbrengen, maar er is nauwelijks belangstelling. ”De onverkoopbaarheid ligt echt niet aan het product. Er is veel aanbod en slechts een geringe vraag,“ aldus Anderiesen. Zeven jaar geleden werden corporaties ook geconfronteerd met stagnerende verkopen. Toen werd de conclusie getrokken dat het aanbod onvoldoende aansloot bij de vraag. Plannen voor appartementen zijn vervolgens omgezet naar grondgebonden woningen; meer huizen met een tuintje. Maar eerlijk gezegd ziet Anderiesen daar nu de oplossing niet: “We hebben sinds 2006 simpelweg veel meer woningen geproduceerd dan we in de huidige markt kunnen verkopen.”

Jan Voskamp, regiodirecteur Amsterdam-West van Ymere, herkent dat beeld maar al te goed. Tot december 2010 verkocht Ymere in Nieuw-West slechts 150 woningen. “Het is niet zo dat we niks verkopen, maar het gaat stukken langzamer. Wij zien voor nieuwbouw een absolute prijs van rond de 260.000 euro. Dat is wat mensen voor een eengezinswoning kunnen betalen. Duurdere woningen verkopen niet.” Kortgeleden heeft Ymere blok 2 in de Reimerswaalbuurt in de verkoop gedaan. Het is nog onduidelijk hoeveel koopcontracten er tot stand komen. Elders heeft Ymere wat meer succes.

In het gebied De Punt gaat de verkoop ondanks alles gestaag door. “Daar bouwen we in kleine aantallen goedkope eengezinswoningen voor starters. Blokjes van twee keer zeven woningen; simpele rijtjes met twee etages en een puntje. Blijkbaar is er een markt voor dergelijke eenvoudige ‘Bouwfonds-rijtjes’. Bovendien valt de buurt in de smaak. Groen. Ontspannen. Voormalige sociale huurwoningen verkopen daar eveneens goed.” Positief is Voskamp over het plan Laan van Spartaan. ”Vlak over de ringweg bouwen we een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen. Hippe tweeverdieners hebben trek in die buurt.” Maar er zijn ook gebieden waar de verkoop helemaal niet lukt. Zoals aan de Socrateshof in Geuzenveld. “Het tweede blok dat we daar wilden verkopen doet het helemaal niet. We hebben slechts zeven van de 28 woningen kunnen verkopen. Herontwikkeling moet deze woningen soberder en goedkoper maken.”

Strenge hypotheek-eisen

Bij Voskamp bestaat wel de indruk dat de ergste dip achter de rug is. “In vergelijking met een jaar geleden trekken verkoopbijeenkomsten meer kijkers. Aantoonbaar meer mensen vragen om informatie. Er gaan veel meer brochures de deur uit. Dat leidt tot meer opties, maar er zijn in vergelijking met het verleden ook veel meer ontbindingen. Mensen willen wel kopen, maar na een ernstig gesprek met de bank moet worden geconstateerd dat zij de hypotheek niet rond krijgen. Banken stellen tegenwoordig strengere eisen.”

Ymere blijft ondanks de moeilijke markt prioriteit geven aan de stedelijke herstructureringsgebieden, aldus Voskamp. In andere gebieden zal de corporatie minder activiteiten ontplooien. Kortgeleden nog is historisch bezit in Amstelveen verkocht aan Woongroep Holland. “Zo maken we geld vrij voor onze kerngebieden, maar onze inspanning is niet meer ongelimiteerd. Ook wij zullen de komende jaren minder investeren dan in de afgelopen tien jaar. De teruggang in productie is structureel, denken we. Maar we komen eerder gemaakte afspraken wel na. Zo hebben we kortgeleden nog besloten tot de bouw van het multifunctioneel centrum Slotermeer aan de Slotermeerlaan met onder meer plek voor een openbare bibliotheek, een ouder/kindcentrum en een activiteitencentrum. Op de bovenetage komen ruim veertig woningen speciaal voor ouderen. Het gebouw vraagt een investering van 19 miljoen. In deze tijd is zo’n zware investering geen gemakkelijke keuze.”

Beste jaren zijn voorbij

“Ik denk dat achteraf zal blijken dat de woningproductie van de afgelopen vijf jaar de mooiste jaren zijn geweest,” zegt Gerard Anderiesen. ”De komende jaren werken we aan kleinere bouwplannen. Woningen worden eenvoudiger en soberder. Plattegronden zullen krimpen met tien tot vijftien procent.” Voor de komende vier jaar denkt Stadgenoot onder meer aan investeringen in de Kolenkitbuurt, de Eendrachtsparkbuurt en de Dudokbuurt. “De Kolenkitbuurt heeft het echt nodig. Er ligt een prachtig plan, dat bovendien heel goed faseerbaar is. Eerder hebben we onze besluitvorming voor twee jaar opgeschort, maar ik heb de verwachting dat we daar samen met Rochdale, zij het veel langzamer, toch doorgaan. Ook de Eendrachtsparkbuurt staat hoog op de prioriteitenlijst. We weten nog niet hoe de opheffing van Far West precies uitpakt, maar ik verwacht dat we daar veel meer woningen krijgen. Vervolgens zullen we daar zoveel bouwen als de markt kan opnemen. Dat geldt ook voor de Dudokbuurt. De plannen voor de buurt worden gewijzigd. We handhaven alsnog het oorspronkelijk stratenplan, de Nolensstraat blijft gehandhaafd, maar een deel van de woningen is zo slecht dat sloop onvermijdelijk lijkt. Ook denken we na over de Borredammerbuurt. Niks doen is daar geen optie. De woningen hebben onvoldoende uitstraling, terwijl in de nabijheid sprake is van omvangrijke nieuwbouw. We weten alleen nu nog niet wat we gaan doen.” Daarbij geldt voor hem nadrukkelijk dat niet in al die buurten tegelijkertijd nieuwbouwwoningen kunnen worden aangeboden. “Dan lopen we onszelf te beconcurreren. Dat heeft geen zin,” aldus Anderiesen.

Basiskwaliteit

Bouwen in het opnametempo van de markt heeft voor andere wijken nog ingrijpender gevolgen. Zo worden de vernieuwingsplannen voor een groot deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt  naar de verre toekomst geschoven. In ieder geval de komende tien jaar wordt er niet gebouwd of ingrijpend gerenoveerd, terwijl het onderhoud aan veel woningen al jaren karig is.

Anderiesen: “We waarborgen voor al onze woningen een bepaalde basiskwaliteit. In onze onderhoudsprogramma’s maken we daar geld voor vrij, maar we zullen in kleine woningen in Slotermeer Zuid geen enorme investeringen meer doen. Dat is kapitaalvernietiging. Voor die plekken denken we eerder aan de huisvesting van studenten. In Bouwen aan de Stad 2 hebben we de ruimte gekregen meer woningen te labelen. Voor tijdelijke maatregelen op gebied van leefbaarheid, openbare ruimte of voorzieningen is bovendien 25 miljoen beschikbaar. Maar voortijdig investeren in maatschappelijk vastgoed is wat ons betreft niet aan de orde. Onze prioriteit ligt bij woningbouwplannen. Als we al maatschappelijk vastgoed realiseren, dan moet dat passen bij de buurt. Ook moet een dergelijke ontwikkeling in principe kostendekkend zijn.“ Volgens hem kan het geen kwaad nog eens kritisch te kijken naar wat er echt nodig is. Als in een buurt geen sprake is van de bouw van gezinswoningen, is er wellicht ook minder behoefte aan een nieuwe school. Hij tekent daarbij aan dat van de voorgenomen 90.000 m2 aan maatschappelijk vastgoed voor Nieuw-West al tweederde deel is gerealiseerd.

Uitstel van de planvorming in bijvoorbeeld Slotermeer raakt ook Ymere. Jan Voskamp: “Wij hebben de afgelopen jaren al een groot deel van onze nieuwbouwplannen gerealiseerd. In gebieden als het Zuidwestkwadrant en de Geuzenbaan. Andere gebieden zijn gaande, maar we zouden ten behoeve van herhuisvesting in de Wildemanbuurt nog de voormalige Joke Smitschool slopen. Dat gebouw handhaven we nu langer als bedrijvencentrum. Met het stadsdeel zijn we in gesprek of we daar ook bepaalde welzijnsvoorzieningen, zoals een gezelligheidsvereniging van Turkse mannen, onderdak kunnen bieden. Hetzelfde geldt voor onze succesvolle broedplaats Garage Notweg. Die handhaven we voor tien of vijftien jaar. Dat feit is voor ons wel aanleiding om op de bovenverdieping te investeren in betere geluidsisolatie.”

Bert Pots

 

Het tempo van de vernieuwing van Nieuw-West wordt voortaan bepaald door de opnamecapaciteit van de markt. Dat geldt voor Stadgenoot, Ymere en alle andere corporaties. Zij maken pas op de plaats tot de markt weer aantrekt. Met ingrijpende gevolgen. De gewenste herstructurering vraagt veel meer tijd. De hele operatie zal op zijn vroegst klaar zijn in 2025. De nieuwbouw zal goedkoper moeten worden." data-share-imageurl="">